N° du ROLE :

N° RG 25/00142 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D5XR

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

N° MINUTE 26/21

Monsieur, [X], [V]

Madame, [D], [U]

C/

Monsieur, [F], [I]

E.U.R.L. AUDIT IMMOBILIER LOUHANS

S.A. AXA FRANCE IARD

Monsieur, [L], [Y]

Monsieur, [O], [G], exerçant sous l’enseigne ELEC SERVICES

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Emmanuelle COMBIER

M^e Lucilia LOISIER

M^e William ROLLET

+ 1 copie

+ 1 copie au dossier

+ 3 copies au service du suivi des expertises

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE,

[K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 17 FEVRIER 2026

L’affaire appelée à l’audience du 16 Décembre 2025 a été mise en délibéré à l’audience de ce jour DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

Nous, Marion GODDIER, Juge du tribunal judiciaire de, [K], assistée de Isabelle MOISSENET, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

Vu les assignations délivrées les 11, 12 et 19 Août 2025 par commissaire de justice,

A LA REQUÊTE DE :

Monsieur, [X], [V]

né le 09 Octobre 1979 à, [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 1]

Madame, [D], [U]

née le 14 Avril 1981 à, [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 1]

Représentés par M^e Emmanuelle COMBIER, avocat au barreau de, [K] et M^e Aurélie MONTANE-MARIJON, avocat au barreau de LYON substituée par M^e BLANC, avocat au barreau de LYON

Demandeurs

CONTRE :

Monsieur, [F], [I]

né le 06 Août 1948 à, [Localité 3] (ESPAGNE), demeurant, [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

E.U.R.L AUDIT IMMOBILIER LOUHANS

isncrite au RCS de, [Localité 4] SAONE sous le n° 824 942 221, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

Représentée par M^e William ROLLET, avocat au barreau de, [K] substitué par M^e Pierre DELARRAS, avocat au barreau de, [K] et M^e Thierry BARTHELEMY, avocat au barreau de LYON

S.A. AXA FRANCE IARD

ès-qualité d’assureur de la société AUDIT IMMOBILIER LOUHANS, inscrite au RCS de, [Localité 5] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

Représentée par M^e William ROLLET, avocat au barreau de, [K] substitué par M^e Pierre DELARRAS, avocat au barreau de, [K] et M^e Thierry BARTHELEMY, avocat au barreau de LYON

Monsieur, [L], [Y]

né le 25 Juin 1955 à, [Localité 6], demeurant, [Adresse 5]

Représenté par M^e Lucilia LOISIER, avocat au barreau de, [K]

Monsieur, [O], [G]

exerçant sous l’enseigne ELEC SERVICES, inscrit sous le n° 752 996 132, demeurant, [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

Défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 avril 2023, Madame, [D], [U] et Monsieur, [X], [V] ont acquis auprès de Monsieur, [L], [Y] une maison à usage d’habitation de 237 m² sur un terrain de 2534 m², situé au, [Adresse 7] et figurant au cadastre sous les références suivantes :

— Section AK n°, [Cadastre 1], lieudit, [Localité 7],

— Section AK n°, [Cadastre 2], lieudit, [Adresse 8].

Invoquant d’importants désordres grevant la maison et ses extérieurs, Madame, [D], [U] et Monsieur, [X], [V] ont, par actes délivrés le 11 août, le 12 août et le 19 août 2025, fait assigner devant la présidente du tribunal judiciaire de Mâcon statuant en matière de référé:

— Monsieur, [L], [Y], vendeur du bien immobilier litigieux ;

— Monsieur, [O], [G], électricien étant intervenu sur l’installation électrique dudit bien le 27 mars 2023 ;

— Monsieur, [F], [I], propriétaire de la parcelle voisine dont les canalisations d’évacuation des eaux usées passent par le terrain dudit bien ;

— l’E.U.R.L AUDIT IMMOBILIER LOUHANS, société ayant réalisé le diagnostic de performance énergétique dudit bien au moment de la vente ;

— la S.A AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société AUDIT IMMOBILIER LOUHANS ;

aux fins de solliciter le prononcé avant dire droit d’une expertise judiciaire visant à déterminer les responsabilités encourues

Initialement appelée à l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de renvois pour conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience du 16 décembre 2025, Madame, [D], [U] et Monsieur, [X], [V], représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs prétentions et demandent au juge des référés de :

Désigner un expert judiciaire, en le chargeant des missions telles qu’elles sont détaillées dans leurs conclusions, notifiées par RPVA le 14 novembre 2025.Fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir ;Débouter Monsieur, [L], [Y] de ses demandes ;Réserver les dépens de l’instance.A l’appui de leur demande d’expertise judiciaire, Madame, [D], [U] et Monsieur, [X], [V] font état de nombreux désordres découverts après leur acquisition, grevant le garage, le couloir principal, le salon, l’évacuation des eaux usées, la véranda, la salle de bain de l’étage, l’isolation de la maison et l’extérieur. Ils invoquent également la dangerosité de l’installation électrique générale, la dangerosité structurelle de la maison et l’existence d’une servitude non déclarée lors de l’achat, au bénéfice de Monsieur, [F], [I].

Ils exposent, au visa de l’article 175 du code de procédure civile et de l’article 1641 du code civil, que l’importance et la nature des désordres décrits, qui sont par ailleurs photographiés ou rapportés par différents constats d’experts, caractérisent le motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du futur litige au fond, et rappellent qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action qu’ils pourraient ultérieurement engager. Ils soutiennent que seule l’existence d’un potentiel litige doit être démontrée et que le simple état de fait de ces désordres, dont le défendeur ne conteste pas la réalité, suffit à rendre plausible l’existence dudit litige.

Ils précisent que contrairement à ce qu’affirme le défendeur, de nombreuses anomalies n’étaient pas visibles et ne figuraient pas à l’acte de vente ou du diagnostic annexé, telles que le sous-dimensionnement de l’installation électrique, la présence d’une bouteille en plastique encastrée au sein de la cheminée côté salon, le raccordement non conforme de la hotte de la cuisine au conduit de la cheminée ou encore le problème d’affaissement des sols.

Enfin, ils affirment qu’aucune servitude ne figure dans l’acte de vente concernant le passage d’une canalisation d’évacuation des eaux usées voisines sur leur fonds, et que le simple constat de la mitoyenneté des deux propriétés ne permet en aucun cas de présumer l’existence d’une telle servitude, qui n’était au demeurant, pas visible.

Monsieur, [L], [Y], représenté par son conseil, maintient ses prétentions et demande à titre principal au juge des référés :

le rejet de la demande formulée par Monsieur, [V] et Madame, [U] à son encontre ;leur condamnation aux entiers dépens ;leur condamnation solidaire au versement de la somme de 1000 € à son bénéfice, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.A titre subsidiaire, Monsieur, [L], [Y] demande au juge des référés de :

condamner les consorts, [C] à supporter les frais d’expertise,

confier à l’expert judiciaire la mission de vérifier l’état d’entretien du bien depuis l’achat par les acquéreurs.Pour s’opposer à la demande formée à son encontre par les demandeurs, Monsieur, [L], [Y] soutient que les consorts, [C] ne rapportent pas la preuve de l’utilité de l’expertise judiciaire sollicitée alors que la vente a été réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel, lequel a évalué le bien, que les différents diagnostics obligatoires ont été réalisés et que l’ensemble des éléments ont été annexés à l’acte de vente et ont donc été portés à la connaissance des acquéreurs.

Selon le défendeur, l’acte de vente précise en effet toutes les anomalies électriques ainsi que les non-conformités de la fosse septique. L’acte indique de plus que le garage était seulement en cours d’aménagement et ne présente pas la véranda comme une pièce habitable. Le défendeur ajoute que le notaire a également informé les acquéreurs de la présence d’une propriété mitoyenne avec les conséquences nécessairement induites pour le bien vendu et qu’il a détaillé les servitudes anciennes et existantes.

Monsieur, [L], [Y] relève qu’en outre, de nombreux désordres étaient visibles et que les acquéreurs ne pouvaient donc ignorer leur existence.

S’agissant des travaux faits à la cave pour remédier au phénomène d’affaissement, il indique que ces derniers ne sont pas de son fait et préexistent à son acquisition du bien litigieux en 2006. Il relève que l’état de la cave était lui aussi visible au moment de la vente et que les acheteurs ne pouvaient ignorer que la maison est montée sur colombage selon les spécificités des maisons bressanes avec peu ou pas de fondations et qu’elle est située dans une zone potentiellement sujette aux inondations de caves et aux remontées de nappe.

S’agissant du préjudice invoqué relatif à la servitude, Monsieur, [L], [Y] allègue que les requérants ne démontrent pas l’impossibilité de mettre aux normes la fosse septique et l’dification d’un mur.

Le défendeur conclut de l’ensemble de ce qui précède que la demande d’expertise est dénuée d’utilité ou destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec. Il ajoute que l’intérêt légitime suppose également que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs, ce qui n’est selon lui pas le cas en l’espèce puisque l’acte de vente précise expressément qu’aucun recours ne saurait être exercé contre le vendeur s’agissant notamment des anomalies électriques, des installations d’assainissement et des servitudes passives, qu’elles soient apparentes ou occultes.

Représentés par avocat, l’E.U.R.L AUDIT IMMOBILIER LOUHANS et la S.A AXA FRANCE IARD se réfèrent à leurs conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, aux termes desquelles ils indiquent ne pas s’opposer à l’expertise sollicitée judiciaire et demandent au tribunal de réserver les dépens.Monsieur, [O], [G] et Monsieur, [F], [I] n’ont pas constitué avocat et sont non comparants.

L’affaire est mise en délibéré au 20 janvier 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS

A titre préalable, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande et n’y fait droit que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 et 490 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire, en ce qu’elle est rendue en premier ressort, que l’assignation de Monsieur, [F], [I] a été délivrée à étude, qu’il n’a pas constitué avocat et n’a pas indiqué, avant l’audience, acquiescer à la demande d’expertise selon les modalités prévues à l’article 486-1 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

A ce titre, le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer l’utilité de la mesure d’instruction demandée et ne peut ordonner que des mesures d’instruction qui ne se limitent pas à de simples constatations.

La preuve de l’existence d’un motif légitime incombe au demandeur, qui n’a toutefois pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque alors que la mesure in futurum a précisément pour objet de les conserver ou de les établir. Il doit néanmoins produire des éléments rendant crédibles ses suppositions, doit justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure qu’il demande est bien de nature à améliorer sa situation probatoire.

Il sera rappelé que l’application de cet article ne préjuge en rien de la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, les consorts, [C] produisent un rapport d’expertise relevant un affaissement des sols du salon et de la salle de jeux ayant pour origine le fléchissement des solives dans la cave, et notant également un fléchissement important de la ferme, avec l’entrait cassé au niveau de l’étrier, le renforcement précédemment mis en place apparaissant sous dimensionné.

Or, ni l’acte authentique de vente, ni ses annexes ne mentionnent de problèmes de fléchissement du bien immobilier. Si Monsieur, [L], [Y] estime que ce fléchissement était visible et que la garantie des vices cachés ne peut donc être actionnée sur ce point, ces discussions rentrent dans le cadre d’un débat devant le juge du fond éventuellement saisi.

Par ailleurs, les consorts, [C] indiquent, sans toutefois produire de rapport ou de constat, avoir fait intervenir un électricien ayant relevé plusieurs points de non-conformité, dont notamment le sous-dimensionnement de l’installation. Or, la correspondance des anomalies électriques décrites avec celles relevées par la société d’audit lors de la vente, n’est à ce jour pas établie. En effet, le sous-dimensionnement n’apparait pas de manière évidente dans la liste des anomalies dressées au moment de la vente de sorte qu’une vérification de cet élément n’apparait pas dénué d’utilité. Le caractère précis et technique de la liste des anomalies qui auraient été constatées par ledit électricien et qui confirment sur certains points la liste des anomalies dressée antérieurement à la vente, rend suffisamment vraisemblables les allégations des demandeurs.

De la même manière, les consorts, [C] font valoir, sans toutefois produire de rapport ou de constat dressé par un huissier ou un professionnel, que l’installation de Monsieur, [F], [I] au niveau de ses tuyaux d’évacuation les empêcherait de réaliser des travaux aux fins notamment de remise aux normes de leur fosse septique. Or, la nécessité d’une remise aux normes de l’installation d’assainissement, jugée non conforme au moment de la vente, est attestée par l’acte de vente. Les allégations des demandeurs sont également corroborées par le schéma de principe produit par les consorts, [C] et sont dès lors suffisamment crédibles pour demander à un expert de procéder à leur vérification ainsi qu’à l’estimation du préjudice éventuellement subi, lequel pourrait être significatif.

De manière générale, le caractère visible ou évident des désordres, dont l’existence n’est pas remise en cause par les défendeurs, reste également à établir. Il ne peut être exclu à ce stade que ces désordres constituent des vices cachés.

Enfin, si l’acte de vente exclut tout recours contre le vendeur concernant certains des désordres invoqués, il convient de relever que l’applicabilité de ces clauses limitatives de responsabilité au cas de l’espèce rentre dans le cadre d’un débat devant le juge du fond. D’autre part, il y a lieu de préciser que Monsieur, [L], [Y] n’est pas le seul défendeur assigné et que l’expertise demandée vise notamment à permettre de discerner les différentes responsabilités en cause.

Ce faisant, il apparaît que la demande d’expertise est étayée par les pièces versées aux débats et paraît de nature à éclairer le juge du fond s’agissant des désordres.

Aussi, il convient d’ordonner une expertise judiciaire dans les termes visés au dispositif de la présente ordonnance, reprenant sur le fond les demandes des consorts, [C].

Sur l’étendue de la mission d’expertise

L’expertise judiciaire devant pouvoir apporter un éclairage au juge du fond sur les différents désordres aux fins d’établir les responsabilités éventuellement encourues, il convient que la mission d’expertise permette d’apporter des éléments précis de réponse quant aux désordres constatés.

En l’espèce, l’expertise sollicitée par les consorts, [C] a pour objet de déterminer et constater l’ensemble des désordres allégués afin de déterminer notamment si ceux-ci constituent des vices cachés, de chiffrer les travaux à réaliser et de discerner les responsabilités en cause.

Monsieur, [L], [Y] demande à titre subsidiaire de confier à l’expert judiciaire la mission de vérifier l’état d’entretien du bien depuis l’achat par les acquéreurs.

Cette mission participe à l’objectif des demandeurs de permettre de discerner à terme les responsabilités en cause et il y a lieu par conséquent de l’inclure à la mission de l’expert telle que fixée au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la charge de la provision

Aux termes de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise fixe le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible et il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine.

En l’espèce, les consorts, [C] deamndeurts à l’expertise en supporteront les frais.

Il sera toutefois rappelé qu’à ce stade, aucune condamnation à supporter à titre définitif les frais de l’expertise ne saurait être prononcée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il convient, à ce stade de l’affaire, de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité commande, à ce stade de l’affaire, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, la demande formée par Monsieur, [L], [Y] à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

A titre principal,

RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront ;

A titre provisoire,

ORDONNE une expertise,

DESIGNE pour y procéder :

M., [T], [M]

E-mail :, [Courriel 1] Tel :, [XXXXXXXX01]

Adresse :, [Adresse 9]

expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de, [Localité 8], avec mission de :

— se rendre sur les lieux et visiter l’immeuble sis, [Adresse 7],

— recueillir les explications des parties, entendre tout sachant, visiter les lieux, consulter le dossier et se faire remettre tous documents, au besoin même détenus par un tiers,

— vérifier et constater l’existence des désordres allégués par les époux, [C] visés dans l’assignation et les pièces versées aux débats,

— vérifier l’état d’entretien du bien depuis l’achat par les acquéreurs,

— décrire les désordres et indiquer la nature, en précisant s’ils sont apparents ou cachés,

— rechercher l’origine, l’étendue et les causes des désordres, en précisant la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle) ;

— indiquer si ces désordres proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels, ou aux règles de l’art, ou d’une exécution défectueuse,

— dire si ces désordres relevés existaient, au moins en germe, au moment de la vente, intervenue le 7 avril 2023 et le cas échéant s’ils étaient ou non décelables par un profane,

— dire si le vendeur connaissait ou pouvait ou non ignorer l’état réel du bien,

— indiquer si les documents, diagnostics et états d’installation établis par la société AUDIT IMMOBILIER LOUHANS sont conformes à la réalité des lieux,

— donner son avis sur les réparations et travaux susceptibles de remédier aux désordres en chiffrant leur coût et informer les parties au cours de la réunion de synthèse ou dans la rédaction du pré-rapport des devis et propositions chiffrées concernant les réparations envisagées,

— donner son avis sur le délai de leur réalisation et s’ils doivent être effectués en urgence.

— En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser les requérants à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, qui dans ce cas déposera un pré-rapport qui précisera la nature, l’importance et le coût de ces travaux, ces travaux seront dirigés par le maître d’œuvre des requérants et par des entreprises qualifiées de leur choix, sous le contrôle de bonne fin de l’expert,

— donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

— fournir tous éléments permettant d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, subis ou à subir par les demandeurs, notamment le trouble de jouissance, la surconsommation énergétique ou tout autre cause,

— dire si les désordres constatés rendent l’ouvrage impropre à sa destination et préciser les conséquences des désordres sur la solidité, plus généralement sur l’usage qui peut être attendu de l’ouvrage quant à la conformité à sa destination,

— dans le cas où ces désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert,

— fournir tous éléments permettant au tribunal éventuellement saisi de statuer sur les responsabilités encourues,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ; qu’en particulier, il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations ; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;

DIT que l’expert communiquera aux parties et déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations et s’expliquera techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus, sur les dires et observations des parties qui seront recueillis,

FIXE à 3000 euros la provision à valoir sur les honoraires de l’expert, somme qui sera versée par Madame, [D], [U] et Monsieur, [X], [V], avant le 15 Avril 2026 au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de, [K],

DIT qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la mission de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DIT que lors de la première réunion d’expertise ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert évaluera de façon aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du suivi des expertises et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile,

DIT que l’expert adressera aux parties, avec un exemplaire du rapport, une copie de sa demande d’honoraires pour qu’elles puissent présenter, s’il y a lieu, leurs observations au juge taxateur,

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE Monsieur, [L], [Y] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provisio

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Président et le Greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,