TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e THIBAUD Isabelle

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06664 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CVR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BEAU SITE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle THIBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [K]

né le 08 Juin 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 28 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) Beau Site, représentée par sa gérante, a donné à bail à Monsieur [I] [K] un local à usage d’habitation, rez-de-chaussée, lot 23 arrière gauche, et un parking n° 13 situés au [Adresse 2], dans le [Localité 5] de [Localité 4] pour un loyer de 650 euros et une provision sur charges de 130 euros.

Le 7 mars 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SCI Beau Site a fait signifier à Monsieur [I] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la SCI Beau Site, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion etiam manu militari,

— condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.740 euros suivant décompte arrêté au 7 août 2023 et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des actes déjà délivrés et à intervenir pour les besoins de la cause, tant au requis et aux services de la CCAPEX.

Comparant en personne à l’audience du 7 décembre 2023, Monsieur [I] [K] a sollicité un renvoi afin de bénéficier de l’assistance d’un avocat.

A l’audience du 11 avril 2024, la SCI Beau Site, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Cité à étude, Monsieur [I] [K] n’est ni comparant ni représenté à cette audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 octobre 2023, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 7 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Beau Site justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 28 septembre 2022 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mars 2023, pour la somme en principal de 1.560 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 mai 2023.

Monsieur [I] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [K] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 780 euros actuellement, et de condamner Monsieur [I] [K] à son paiement à compter du 8 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [K] reste devoir la somme de 4.740 euros à la date du 7 août 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [I] [K] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 4.740 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 7 août 2023, terme du mois d’août 2023 inclus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût de l’assignation, de sa notification au Préfet, du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

La demande relative aux frais à venir, hypothétique et prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Monsieur [I] [K] sera en outre condamné à payer à la SCI Beau Site la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2022 entre la SCI Beau Site, d’une part, et Monsieur [I] [K] d’autre part, concernant le logement, rez-de-chaussée, lot 23, arrière gauche, et le parking n° 13, situés au [Adresse 2], dans le [Localité 5] de [Localité 4] sont réunies à la date du 8 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Beau Site pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent quatre-vingt euros (780 euros) à ce jour, à compter du 8 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à titre provisionnel à la SCI Beau Site la somme de quatre mille sept cent quarante euros (4.740 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 7 août 2023, terme du mois d’août 2023 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, de sa notification au Préfet, du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

REJETTE la demande relative aux frais à venir ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à la SCI Beau Site, une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente