RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00843 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBOX

PRONONCÉE PAR

Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 26 août 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. BJMP

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine BAUDART de la SELARL ANTARES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0070

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. PRIMEURS DES HALLES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 juillet 2025, la SCI BJMP a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SASU PRIMEURS DES HALLES, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, 695 et suivants et 873 alinéa 2 du code de procédure civile, R.211-4 du code de l’organisation judiciaire et L.145-41 et suivants, R145-2 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial conclu le 28 février 2020 entre les sociétés BJMP et PRIMEURS DES HALLES portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1] est acquise depuis le 27 mars 2025 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation du bail commercial conclu le 28 février 2020 entre les sociétés BJMP et PRIMEURS DES HALLES portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 8] à compter du 27 mars 2025;

— Ordonner l’expulsion de la société PRIMEURS DES HALLES, et de tous occupants de son chef, des locaux mis à bail par la société BJMP dans le cadre du bail conclu le 28 février 2020 sis [Adresse 5] à [Localité 8], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;

— Condamner la société PRIMEURS DES HALLES à verser, à titre de provision, à la société BJMP une astreinte de 500 euros par jour de retard, si les locaux sis [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1] ne sont pas spontanément libérés par cette première, et tous occupants de son chef, dans un délai de cinq (5) jours ouvrés à compter de la date de la décision à intervenir ;

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les locaux mis à bail par la société BJMP au profit de la société PRIMEURS DES HALLES dans le cadre du bail conclu le 28 février 2020 selon les modalités prévues aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la société PRIMEURS DES HALLES à verser à la société BJMP à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 3.689,96 euros, du 27 mars 2025 inclus jusqu’à la communication d’un justificatif de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;

— Condamner la société PRIMEURS DES HALLES à verser à la société BJMP, à titre de provision au titre des sommes impayées dans le cadre de l’exécution du bail commercial conclu entre les Parties le 28 février 2020, la somme de 34.129,40 euros en principal, outre les intérêts y afférents, dont les pénalités de retard contractuelles s’élevant à 7.945,21 euros au 1er août 2025 et dont le montant devra être actualisé à la date de la décision à venir ;

— Ordonner que le dépôt de garantie versée par la société PRIMEURS DES HALLES à la société BJMP dans le cadre du bail commercial conclu entre les Parties le 28 février 2020 sera acquis à cette dernière en application des stipulations dudit bail et, notamment de la clause résolutoire ;

— Condamner la société PRIMEURS DES HALLES à verser à la société BJMP une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la société PRIMEURS DES HALLES aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 août 2025 au cours de laquelle la SCI BJMP, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées.

A l’appui de ses demandes, la SCI BJMP expose que, par acte du 28 février 2020, elle a donné à bail à la SASU PRIMEURS DES HALLES un local commercial situé [Adresse 3] à MILLY-LA-FORET (91490), moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. Elle précise que, mandaté par ses soins, un commissaire de justice s’est rendu sur place le 26 février 2025 aux fins de constater que la SASU PRIMEURS DES HALLES a cessé d’exploiter les locaux en dépit de ses obligations contractuelles. Elle explique qu’à compter du mois d’octobre 2023, sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et charges, elle a donc été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 27 février 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 31.817,42 euros au titre des impayés locatifs. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

Assignée en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SASU PRIMEURS DES HALLES n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI BJMP justifie, par la production du bail commercial du 28 février 2020, du commandement de payer délivré le 27 février 2025 et du décompte locatif que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en son article 13 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI BJMP a fait délivrer à sa locataire le 27 février 2025 un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 31.817,42 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2025 inclus.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 27 février 2025 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 2 mars 2025.

L’obligation de la SASU PRIMEURS DES HALLES de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SASU PRIMEURS DES HALLES occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef à défaut la SCI BJMP étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Par ailleurs, l’expulsion étant garantie par le recours à la force publique, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire. Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SASU PRIMEURS DES HALLES causant un préjudice à la SCI BJMP, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 28 mars 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SASU PRIMEURS DES HALLES au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire seront comprises au titre de la provision.

En revanche, la demande de majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI BJMP sollicite, à titre provisionnel, la condamnation de la SASU PRIMEURS DES HALLES à lui payer les loyers et charges impayés du mois d’octobre 2023 au mois de mars 2025, les intérêts de retard, les pénalités de retard contractuelles, l’indemnité forfaitaire et les frais de commissaire de justice d’un montant de 610,68 euros.

Le décompte locatif versé aux débats en pièce n°8 réclame en paiement les loyers et charges impayés pour la période du mois d’octobre 2023 au mois de mars 2025 inclus d’un montant total de 33.518,72 euros, outre les pénalités de retard d’un montant total de 2.258,95 euros.

Il y a lieu de rappeler que les sommes réclamées au titre des pénalités de retard et de l’indemnité forfaitaire s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable. Il convient donc de les déduire du montant provisionnel réclamé et de dire n’y avoir lieu à référé sur ces points.

S’agissant des frais de commissaire de justice, ceux-ci relèvent des frais de procédure et seront donc traités au titre des dépens.

En conséquence, il convient de condamner la SASU PRIMEURS DES HALLES à payer à la SCI BJMP la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 33.518,72 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de mars 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 31.817,42 euros et pour le surplus à compter du 30 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BJMP verse aux débats la facture des frais de commissaire de justice exposés par la présente procédure d’un montant total de 610,68 euros composé du coût du procès-verbal de constat réalisé le 26 février 2025 et du coût de délivrance du commandement de payer du 27 février 2025.

Par conséquent, la SASU PRIMEURS DES HALLES, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice à hauteur de la somme de 610,68 euros.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable que la SCI BJMP supporte l’intégralité de ses frais de procédures non compris dans les dépens. Ainsi, il convient de condamner la SASU PRIMEURS DES HALLES à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 28 mars 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SASU PRIMEURS DES HALLES et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

REJETTE la demande tendant à voir prononcer une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SASU PRIMEURS DES HALLES à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI BJMP aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE la SASU PRIMEURS DES HALLES à payer à la SCI BJMP, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SASU PRIMEURS DES HALLES à payer à la SCI BJMP la somme provisionnelle de 33.518,72 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 pour la somme de 31.817,42 euros et pour le surplus à compter du 30 juillet 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre des pénalités de retard et indemnité forfaitaire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SASU PRIMEURS DES HALLES aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SASU PRIMEURS DES HALLES à payer à la SCI BJMP la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,