TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2024

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 13 Novembre 2024

N° RG 23/02425 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3NFA

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Commune de [Localité 16]

dont le siège social est sis [Adresse 11]

agissant en qualité de copropriétaire d’un immeuble sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sylvain PONTIER de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

représenté par son administrateur provisoire Me [W] [T] de la Société AJASSOCIES, Administrateurs judiciaires, dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal [Adresse 4]

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [L] [F], né le 18 Juillet 1991 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 10]

non comparant

Monsieur [R] [K], né le 27/02/1981 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 17] [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

La Commune de [Localité 16], représentée par son maire en exercice a acquis le 03 juin 2009 le lot 7 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 7].

Monsieur [I] [L] [K] et Monsieur [R] [K] sont également propriétaires de lot au sein de cette copropriété.

Un arrêté de péril grave et imminent a été pris sur l’immeuble le 21 novembre 2018.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2018, un administrateur provisoire a été désigné pour l’immeuble sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Suivant ordonnance en date du 08 février 2019, un expert judiciaire a été désigné pour constater les désordres affectant l’immeuble et établir les mesures propres à lever l’arrêté de péril. L’expert a rendu son rapport le 15 octobre 2021.

Par ordonnance en date du 30 juillet 2019un syndic judiciaire a été désigné pour l’immeuble. Un administrateur provisoire a été désigné par ordonnance en date du 7 aout 2020 en lieu et place du syndic judiciaire. L’ordonnance du 10 janvier 2022 a modifié els pouvoir de l’administrateur provisoire et sa mission a été prorogée par ordonnance du 10 janvier 2023.

Parallèlement l’immeuble a subi des travaux de confortement provisoires.

La Commune de [Localité 16], représentée par son maire en exercice s’est plaint de l’impossibilité pour l’administrateur de mettre en œuvre les travaux nécessaires pour réhabiliter l’immeuble compte tenu de l’inertie de Monsieur [I] [L] [K] et Monsieur [R] [K].

Par assignation des 22 mai et 1er juin 2023, La Commune de ROQUEVAIRE, représentée par son maire en exercice a fait attraire DF3 et l’indivision [K], devant le Président du tribunal judiciaire de Marseille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article L 615-6 du code de la construction et de l’habitation, constater l’état de carence de DF3 et obtenir la désignation d’un administrateur provisoire.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/2425.

Par acte en date du 1er février 2024, La Commune de [Localité 16], représentée par son maire en exercice a appelé dans la cause Monsieur [R] [K] et Monsieur [I] [F].

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/510.

A l’audience du 10 avril 2024, les affaires ont été mises en délibéré au 13 juin 2024.

Par jugement en date du 12 juin 2024, la jonction des procédures a été ordonnée et une réouverture des débats a été ordonnée invitant les parties à justifier de l’identité réelle des défendeurs, leur qualité de membre de l’indivision [K] et à ordonné une nouvelle citation des défendeurs ainsi identifiés.

Par acte en date du 22 octobre 2024, La Commune de [Localité 16], représentée par son maire en exercice a de nouveau assigné Monsieur [I] [L] [K] et Monsieur [R] [K] conformément au jugement de réouverture des débats.

A l’audience du 13 novembre 2024, La Commune de [Localité 16], représentée par son maire en exercice, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter. La Commune de ROQUEVAIRE, représentée par son maire en exercice demande au tribunal de :

— désigner un expert avec la mission prévue à l’article 615-6 du de code de la construction et de l’habitation ;

— ordonner la notification de l’ordonnance à intervenir à la diligence de l’administrateur provisoire ;

— dûment entendre ou appeler les parties une fois le rapport rendu ;

— déclarer l’état de carence de DF3 au vu des conclusions de l’expert ;

— désigner la SELARL AJASSOCIES ;

— statuer ce que de droit sur les dépens

DF3 sollicite, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, de statuer ce que de droit quant à la mesure d’expertise demandée et de réserver les dépens.

Assignés à l’étude Monsieur [I] [L] [K] et Monsieur [R] [K] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

SUR QUOI,

Les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur les demandes principales

L’article L 615-6 du code de la construction et de l’habitation dispose :

I. – Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. L’expert est tenu de signaler en annexe de son rapport d’expertise les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes qu’il constate au cours de sa mission. L’absence de cette annexe ou le contenu de cette dernière ne peuvent être invoqués pour contester la validité de la procédure ou les conclusions de l’expertise. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

II. – Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation.

III. – Les conclusions de l’expertise sont notifiées, avec la décision qui l’ordonne, au propriétaire, au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou, s’il y a lieu, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, au représentant de l’Etat dans le département, au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat. Cette notification vaut intervention forcée à l’instance.

La notification des conclusions de l’expertise au représentant de l’Etat dans le département et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat vaut signalement à l’autorité publique compétente dans le cadre des procédures prévues aux articles L. 143-3, L. 184-1 et au chapitre Ier du titre Ier du livre V du présent code.

Au vu des conclusions de l’expertise, le président du tribunal judiciaire, les parties ayant été dûment entendues ou appelées convoquées, peut déclarer l’état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d’attribution ou de la société coopérative de construction.

L’existence des graves difficultés financières ou de gestion mentionnées au I du présent article est présumée établie lorsque les comptes prévus à l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’ont pas été communiqués à l’expert dans un délai de deux mois à compter de la réception par le syndicat des copropriétaires d’une demande en ce sens.

IV. – Le jugement du président du tribunal judiciaire est notifié au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires, à l’administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d’attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l’auteur de la saisine, à l’organisme payeur des allocations de logement mentionnées aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale, et au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat.

A défaut de connaître l’adresse des personnes mentionnées à l’alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à [Localité 15], [Localité 14] et [Localité 13], de l’arrondissement où est situé l’immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble.

Le jugement du tribunal judiciaire est transmis au représentant de l’Etat dans le département.

V. – Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l’assemblée délibérante à l’issue de son information prévue au même II et des conclusions de l’expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale.

VI. – Le cas échéant, dans le jugement prononçant l’état de carence, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire mentionné à l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité.

Sans préjudice des dispositions des articles L. 615-7 à L. 615-10 du présent code, la personnalité morale du syndicat subsiste après expropriation pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire.

VII. – Sans qu’y fasse obstacle la nomination d’un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires ou le syndic peuvent contester le prononcé de l’état de carence et la nomination d’un administrateur provisoire dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement de carence.

VIII. – La procédure décrite au présent article peut être menée à l’encontre d’un syndicat secondaire.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués par La Commune de [Localité 16], représentée par son maire en exercice que DF3 connait des difficultés de gestion et financières. Cela ressort d’une part de la désignation d’un administrateur provisoire depuis plusieurs années et d’autre part de l’inertie de Monsieur [I] [L] [K] et Monsieur [R] [K] (pièce 13) empêchant la mise en œuvre de certaines procédures judiciaires. Les pièces versées aux débats permettent d’établir que de lourds travaux doivent être mise en œuvre afin de sécuriser et plus largement de réhabiliter l’immeuble.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise.

S’agissant de constater l’état de carence et la désignation d’un administrateur provisoire, ces demandes ne pourront être étudiées qu’en considération des conclusions de l’expert.

Aussi, il convient de surseoir à statuer sur ces demandes dans l’attente du rapport de l’expert.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens la présente décision ne mettant pas fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR JUGEMENT PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ORDONNE une expertise judiciaire ;

COMMET pour y procéder :

Monsieur [N] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel d'[Localité 8], avec pour mission de, conformément à l’article L 615-6 du code de la construction et de l’habitation :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, les documents comptables de DF3, les registres éventuels, les précédents rapports d’expertises, les devis, factures et contrats…, entendre les parties ainsi que tout sachant, notamment le syndic ou l’administrateur provisoire de DF3 ;

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 7], après avoir convoqué les parties et leurs conseils ;

— constater l’importance du déséquilibre financier de DF3 ;

— constater la répartition des dettes par copropriétaire

— constater la répartition et la nature des parties communes ;

— constater l’état de l’immeuble ;

— constater la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants ;

— signaler en annexe du rapport les désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes constatés au cours de la mission ;

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

Dit que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 3 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai d’un mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Dit que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonne la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par La Commune de ROQUEVAIRE, représentée par son maire en exercice, d’une avance de 2 000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

SURSOIT à statuer concernant les autres demandes ;

RENVOIT l’affaire à l’audience de référés du mercredi 10 septembre 2025 à 08 heures 30 pour qu’il soit statué sur les autres demandes des parties après le dépôt par l’expert de son rapport d’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT