TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Clarisse BAINVEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à la préfecture

Le 21 juin 2024

à M. [W] [P]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01683 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VSJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 3]. [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 juin 2009, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Logirem, a donné à bail à Monsieur [P] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer de 269,63 euros et une provision sur charges de 86,84 euros.

Le 9 juin 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA d’Hlm Logirem a fait signifier à Monsieur [P] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la SA d’Hlm Logirem, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 849 alinéa 2 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, séquestration des meubles (…),

— condamnation au paiement de la provision de 3.011,12 euros au titre des loyers et charges impayés selon relevé de compte du 10 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, soit 316,79 euros, avec indexation, du 11 janvier 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que des frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 11 avril 2024, la SA d’Hlm Logirem, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 3.771,78 euros.

Comparant en personne, Monsieur [P] [W] a reconnu le principe et le montant de sa dette. Il a sollicité des délais de paiement aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, la SA d’Hlm Logirem s’opposant à cette demande reconventionnelle. Il a indiqué avoir versé la somme de 700 euros le jour de l’audience.

S’agissant du diagnostic social et financier, un bordereau de carence a été établi le 19 février 2024, seule la bailleresse ayant répondu au questionnaire.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’Hlm Logirem justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 26 juin 2009 contient une clause résolutoire (article 6.6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juin 2023, pour la somme en principal de 2.133,72 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 août 2023.

Monsieur [P] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 474,34 euros actuellement, et de condamner Monsieur [P] [W] à son paiement à compter du 10 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [W] reste devoir la somme de 3.771,78 euros, à la date du 4 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2024 inclus.

Monsieur [P] [W] reconnaît le principe et le montant de la dette. Il évoque un versement de 700 euros le 11 avril 2024, non confirmé par la SA d’Hlm Logirem, et n’en justifie pas.

Monsieur [P] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.771,78 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 4 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande relative aux frais d’exécution forcée à venir, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Monsieur [P] [W] sera en outre condamné à payer à la SA d’Hlm Logirem la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2009 entre la SA d’Hlm Logirem, d’une part, et Monsieur [P] [W] d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 août 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’Hlm Logirem pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent soixante-quatorze euros et trente-quatre centimes (474,34 euros) à ce jour, à compter du 10 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à verser à la SA d’Hlm Logirem la somme de trois mille sept cent soixante et onze euros et soixante-dix-huit centimes (3.771,78 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 4 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [P] [W] à verser à la SA d’Hlm Logirem la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente