TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CANDAN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BENOIS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/08583 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUWDS

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. L’EDELWEISS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. MANDA (ex-Hello Syndic), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0684

Décision du 13 Décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/08583 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWDS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cette copropriété, la SCI L’Edelweiss est propriétaire des lots n°1, 25 et 26 décrits par le règlement de copropriété en date du 21 décembre 1953 comme suit :

Lot n° 1 : Au rez-de-chaussée, une boutique avec escalier particulier pour accéder à l’appartement au dessus de cette boutique et un réduit sis dans le vestibule d’entrée de l’immeuble à gauche. Au sous-sol une cave.

Lot n° 25 : Au sixième étage porte à droite une chambre portant le numéro onze.

Lot n° 26 : Le droit à la jouissance exclusive d’un hangar situé au fond de la cour.

Aux termes des résolutions n°17 et n°18 de l’assemblée générale du 15 avril 2021, les copropriétaires ont décidé de céder les water-closets communs au sixième étage au profit d’une copropriétaire.

Par acte d’huissier en date du 24 juin 2021, la SCI L’Edelweiss a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant la présente juridiction aux fins notamment d’annulation des résolutions n°17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 avril 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 septembre 2023, la SCI L’Edelweiss demande au tribunal de :

« Vu les articles 14, 26 et 42 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1382 du code civil,

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,

Vue l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019,

— JUGER la société SCI L’EDELWEISS recevable et bien fondée en son action et en ses demandes ;

En conséquence,

— DIRE ET JUGER que les résolutions 17 et 18 prises lors de l’assemblée générale du 15 avril 2021 sont entachées de nullité en raison :

— de la méconnaissance des règles de majorité ;

— d’un abus de majorité ;

— du défaut d’information préalable ;

— de la méconnaissance du principe d’autonomie des décisions;

— Prononcer leur annulation ;

— ANNULER les résolutions n°17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] s’étant tenue le 15 avril 2021 ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à verser la somme de 538 euros par mois, depuis le mois d’octobre 2012 inclus, et jusqu’à la réalisation des travaux de repose d’un point d’eau sur le palier du 6 ème étage de l’immeuble du syndicat des copropriétaires et la réalisation des travaux de réfection des toilettes communes situées sur le même palier de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], avec intérêt au taux légal depuis la naissance de chacune des échéances et avec anatocisme ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à réaliser des travaux de repose d’un point d’eau sur le palier du 6 ème étage de l’immeuble du syndicat des copropriétaires et la réalisation des travaux de réfection des toilettes communes situées sur le même palier de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à verser la somme de 800 euros par mois, depuis le mois d’octobre 2012 inclus, et jusqu’à la réalisation des travaux d’élagage des arbres et végétaux situés au-dessus de la toiture du hangar constituant le lot n° 26 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5], avec intérêt au taux légal depuis la naissance de chacune des échéances et avec anatocisme ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à réaliser des travaux d’élagage des arbres et végétaux situés au-dessus de la toiture du hangar constituant le lot n° 26 de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5] sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, à verser la somme de 5 000 euros à la société SCI L’EDELWEISS en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu les articles 515 et suivants, 699 et 700 du Code de procédure civile,

— JUGER recevable en ses présentes écritures le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Hello Syndic, et l’y déclaré bien fondé,

A titre principal :

— PRENDRE ACTE de l’engagement du SDC [Adresse 2] de réinstaller un point d’eau au sixième étage de l’immeuble,

— DEBOUTER la SCI L’EDELWEISS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire si le Tribunal entrait en voie de condamnation au titre de l’indemnisation liée à l’absence du point d’eau et à l’absence de réfection des toilettes :

— DECLARER PRESCRITE au-delà de cinq années les demandes de condamnation financières relatives à l’absence de point d’eau et à l’absence de réfection des toilettes formulées par la SCI EDELWEISS,

A titre subsidiaire si le Tribunal entrait en voie de condamnation au titre de l’indemnisation liée à l’absence d’élagage :

— DECLARER PRESCRITE au-delà de cinq années les demandes de condamnation à élaguer formulées par la SCI EDELWEISS,

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCI L’EDELWEISS à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Hello Syndic, la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI L’EDELWEISS aux entiers dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 4 octobre 2024 a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. La production d’une note en délibéré a été autorisée par le tribunal concernant la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Les parties ont adressé au tribunal des notes en délibéré dans le délai qui leur avait été imparti avant le 18 octobre 2024.

En outre, aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 789 et 803 du code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

— JUGER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondé en ses demandes ;

— REVOQUER l’ordonnance de clôture rendue le 18 octobre 2023.»

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes formées et la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 789 6° du code de procédure civile prévoit que le jugement de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir, cet article étant applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, en application de l’article 55 II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

Il est établi en l’espèce que l’instance a été introduite en 2021, soit postérieurement à la réforme attribuant compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Le souhait formulé par le syndicat des copropriétaires de conclure sur ce point devant le juge de la mise en état ne constitue pas un motif grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de constater que faute d’avoir été formulée devant le juge de la mise en état la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera déclarée irrecevable.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 17 et 18 de l’assemblée générale du 15 avril 2021

La SCI L’Edelweiss expose que la taille du lot n°25 dont elle est propriétaire au sixième étage ne permet pas l’installation d’un point d’eau ou de water-closets ; que les water-closets communs du 6ème étage constituent une partie commune nécessaire à la jouissance du lot n°25. Elle affirme que la suppression de l’accès à ces water-closets entraîne une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives ; que cette suppression aurait dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires en application des dispositions de l’alinéa 6 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les résolutions litigieuses ont pour objet d’aliéner des parties communes et non de modifier la destination des parties privatives de la SCI L’Edelweiss. Il expose que la suppression des water-closets ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble. Il en déduit que l’unanimité n’était pas requise. Il affirme que la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 a été atteinte par le biais de l’article 26-1 de la même loi. Il affirme que ni la SCI L’Edelweiss, ni aucun des propriétaires de lots au 6ème étage ne fait usage des water-closets communs à cet étage ; que le lot n° 25 dont la SCI L’Edelweiss est propriétaire n’est pas occupé.

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 avril 2021 que la résolution n° 17 est formulée comme suit :

« 17. JURIDIQUE / Modificatif à l’état descriptif de division – article 26-1 double majorité – Clé de vote : charges générales

Le projet de modificatif de l’état descriptif de division et des plans tels qu’ils ont été établis par le cabinet DEPRAITER, géomètre expert à [Localité 4], est joint à la convocation à l’assemblée générale.

1/ Création des lots 29 à 31 suite à la division du lot 2

• Donner au syndic un pouvoir, au nom du syndicat des copropriétaires, à l’effet de modifier l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], lequel modificatif comprendra notamment la création des lots 29 à 31 issus de la division du lot 2, avec attribution de parties communes générales déterminées au vu du plan réalisé par le cabinet DEPRAITER géomètre expert, sus nommé.

• Il est précisé que l’acte modificatif de l’état descriptif de division sera réalisé aux frais du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 6] .

• Donner au syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, à l’effet de faire toutes déclarations, signer tout acte, et généralement faire le nécessaire.

2/ Création des lots 32 à 35 par prélèvement sur les parties communes

• Donner au syndic un pouvoir, au nom du syndicat des copropriétaires, à l’effet de modifier l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], lequel modificatif comprendra notamment la création des lots 32 à 35 issus de la division du lot 2, avec attribution de parties communes générales qui ont été déterminées au vu du plan réalisé par le cabinet DEPRAITER géomètre expert, sus nommé.

• Il est précisé que l’acte modificatif de l’état descriptif de division sera réalisé aux frais du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 6] .

• Donner au syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, à l’effet de faire toutes déclarations, signer tout acte, et généralement faire le nécessaire.

Cette résolution votée à l’article 26-1 n’ayant pas été adoptée, un revote est effectué à la majorité de l’article 25 conformément aux dispositions en vigueur. »

La résolution n° 18 de cette assemblée générale est ainsi rédigée:

« 18. JURIDIQUE / Vente des lots 32, 33 et 34 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 6] au profit de Mme [Y] [G]

Suite au premier modificatif ci-dessus, il y a lieu d’approuver la cession de certains des lots créés afin de parvenir à la deuxième partie de la modification de la copropriété prévue dans le document établi par le cabinet DEPRAITER géomètre expert.

1/ Vente du lot 32 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 6] au profit de Mme [Y] [G]

• Donner au syndic un pouvoir, au nom du syndicat des copropriétaires, à l’effet de céder le lot numéro 32 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] au profit de Mme [Y] [G], moyennant le prix de 1 000,00 €

• Les frais en seront supportés par Madame [Y] [G].

• Donner tous pouvoirs au syndic, au nom du syndicat des copropriétaires à l’effet de faire toutes déclarations, signer tout acte, et généralement faire le nécessaire.

2/ Vente du lot 33 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 6] au profit de M. [R] [G]

• Donner au syndic un pouvoir, au nom du syndicat des copropriétaires, à l’effet de céder le lot numéro 33 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] au profit de M. [R] [G], moyennant le prix de 1 000,00 €

• Les frais en seront supportés par M. [R] [G].

• Donner tous pouvoirs au syndic, au nom du syndicat des copropriétaires à l’effet de faire toutes déclarations, signer tout acte, et généralement faire le nécessaire.

3/ Vente du lot 34 par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à [Localité 6] au profit de Mme [N] [G]

• Donner au syndic un pouvoir, au nom du syndicat des copropriétaires, à l’effet de céder le lot numéro 34 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] au profit de Mme [Y] [G], moyennant le prix de 1 500,00 €

• Les frais en seront supportés par Madame [N] [G].

• Donner tous pouvoirs au syndic, au nom du syndicat des copropriétaires à l’effet de faire toutes déclarations, signer tout acte, et généralement faire le nécessaire.”

Cette résolution votée à l’article 26-1 n’ayant pas été adoptée, un revote est effectué à la majorité de l’article 25 conformément aux dispositions en vigueur. »

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété en date du 21 décembre 1953 que le poste d’eau et les water-closets situés sur le palier du 6ème étage constituent des parties communes à tous les copropriétaires sans exception. Il résulte en outre de la lecture de ce règlement que les chambres situées au sixième étage sont dépourvues de water-closets, contrairement aux appartements constituant les lots situés aux étages inférieurs.

Compte tenu des plans joints en annexe de la convocation à l’assemblée générale, les résolutions n° 17 et 18 créent un lot privatif intégrant les water-closets communs du 6ème étage.

Il est constant et non contesté que la chambre constituant le lot n° 25 est dépourvue de water-closets et qu’il n’en existe pas d’autres à l’étage.

Dans ces conditions, l’aliénation des water-closets communs du 6ème étage requiert un vote à l’unanimité des copropriétaires en ce qu’elle porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la SCI L’Edelweiss.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande d’annulation des résolutions n° 17 et 18 de l’assemblée générale du 15 avril 2021, sans nécessité d’examiner les autres moyens de nullité invoqués.

Sur demandes relatives au point d’eau et aux water-closets communs au 6ème étage

— Sur les désordres et les préjudices

— Sur l’absence de point d’eau

En l’espèce, il est constant qu’il n’existe plus de point d’eau sur le palier du sixième étage, le syndicat des copropriétaires expliquant à ce titre que ce point d’eau a été supprimé il y a plusieurs années à la suite de nombreux dégâts des eaux liés à son usage abusif par des occupants sans droit ni titre.

Il est également constant comme rappelé ci-dessus, que le règlement de copropriété prévoit l’existence d’un point d’eau au sixième étage et qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’a voté la suppression de ce point d’eau.

Décision du 13 Décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/08583 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWDS

La SCI L’Edelweiss produit aux débats un courrier qu’elle a adressé au syndic de l’immeuble le 15 octobre 2012. Dans le cadre de ce courrier, elle indique notamment que : « Concernant le 6ème étage, il existait un lavabo dans les parties communes. Je n’ai pas souvenir que sa suppression a été voté. Il m’arrive d’occuper cette chambre aussi l’accès à ce lavabo est une nécessité et j’aimerai en avoir l’usage.» (sic)

Elle démontre également lui avoir adressé un courrier électronique concernant le même objet le 29 juillet 2020 et le 21 mars 2021.

Compte tenu de ces éléments, la SCI L’Edelweiss justifie d’un trouble de jouissance du fait de la disparition du poste d’eau.

— Sur les water-closets

La SCI L’Edelweiss indique que les water-closets situés sur le palier du sixième étage sont « dans un état déplorable ».

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SCI L’Edelweiss ne produit aucune photographie à l’appui de ses affirmations.

En l’espèce, si la SCI L’Edelweiss ne produit pas de photographies attestant de l’état des water-closets au 6ème étage, elle verse aux débats un constat d’huissier établi le 7 mai 2021 qui mentionne que : « Enfin j’accède à la partie toilettes par la porte qui est située directement à gauche lorsque je monte les escaliers et qui est ouverte lors de mon passage. Je note des toilettes avec un sol totalement dégradé. Les parois murales souffrent de traces de type salpêtre, de multiples traces de cloquage de peinture et fissurations. Je relève des chocs dans le mur en partie droite. Je note des traces de type moissisures au plafond. Je constate que l’encadrement de la fenêtre est totalement dégradé. » (sic)

Cet élément suffit à établir le trouble de jouissance allégué.

— Sur la responsabilité

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de cette disposition, les copropriétaires sont en droit de demander au tribunal la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter, au besoin sous astreinte, à effectuer les travaux de réfection nécessaires pour porter remèdes aux dommages dont ils souffrent. Si une demande de dommages et intérêts est formulée, l’indemnisation s’opère selon les principes de droit commun.

En l’espèce, les troubles de jouissance exposés ci-dessus, qui ont leur origine dans les parties communes de l’immeuble, engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les condamnations

— Sur la réalisation de travaux de repose d’un point d’eau

La SCI L’Edelweiss sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de repose d’un point d’eau sur le palier du 6ème étage de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions au fond, le syndicat des copropriétaires indique qu’il est disposé à procéder à une nouvelle installation du point d’eau et qu’à cet égard, il a commandé une nouvelle fontaine à eau le 3 octobre 2022.

Compte tenu des dispositions du règlement de copropriété mentionnées ci-dessus prévoyant l’existence d’un point d’eau, partie commune à tous les copropriétaires, et de l’accord du défendeur, il convient de faire droit à la demande.

Par conséquent, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de repose d’un point d’eau sur le palier du 6ème étage de l’immeuble, sans nécessité néanmoins de prononcer une astreinte, le syndicat des copropriétaires étant disposé à s’exécuter.

— Sur les travaux de réfection des water-closets

La SCI L’Edelweiss forme également une demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à la réfection des water-closets du sixième étage de l’immeuble.

Comme mentionné ci-dessus, contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, le constat d’huissier produit atteste d’un état dégradé des water-closets.

Le syndicat des copropriétaires étant responsable de la conservation des water-closets, partie commune, il convient de le condamner à leur remise en état, sans nécessité néanmoins de prononcer une astreinte dans la mesure où le procès-verbal de constat mentionné ci-dessus, n’évoque pas d’impossibilité de faire usage de ces toilettes.

— Sur les condamnations pécuniaires

La SCI L’Edelweiss sollicite une indemnisation à hauteur de 538 euros par mois depuis octobre 2012 au titre du préjudice de jouissance lié à l’absence de point d’eau accessible pour le lot n° 25 au 6ème étage ainsi qu’à l’absence de réfection des water-closets dudit 6ème étage.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il n’est pas démontré que la SCI L’Edelweiss occupe effectivement le lot n° 25 et ait été empêchée d’en jouir librement depuis de si nombreuses années. Selon lui, alors que la SCI L’Edelweiss produit des courriers datant de 2012 et 2013 pour évoquer la suppression du point d’eau, ce n’est que dans ses conclusions notifiées en juin 2022, qu’elle sollicite la remise en état du point d’eau et une indemnisation. Il en déduit que le préjudice invoqué n’est nullement établi.

Le syndicat des copropriétaires indique que le préjudice lié à l’absence de réfection des toilettes n’est pas démontré.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il n’existe plus de point d’eau sur le palier du 6ème étage depuis le mois d’octobre 2012. La SCI L’Edelweiss indique dans son courrier du mois d’octobre 2012 qu’elle occupe ponctuellement le lot n° 25. Le tribunal relève que la SCI L’Edelweiss ne fournit pas d’élément sur la fréquence de l’occupation de ce lot depuis 2012, étant relevé qu’aucune réclamation sur ce point n’a été effectuée entre 2012 et 2020. Tenant compte de ces éléments, le trouble de jouissance pour l’absence de point d’eau sera justement évalué à la somme de 3 000 euros.

La SCI L’Edelweiss ne fournit aucune pièce permettant d’établir une dégradation des water-closets sur le palier du 6ème étage avant le constat d’huissier précité. Par ailleurs, comme indiqué ci-dessus, elle n’explique pas au tribunal à quelle fréquence elle a occupé le lot n° 25 entre la date de ce constat d’huissier et sa demande en justice.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI L’Edelweiss de sa demande d’indemnisation du préjudice pour trouble de jouissance s’agissant des water-closets.

Sur les demandes relatives à la toiture du hangar constituant le lot n° 26

La SCI L’Edelweiss demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux d’élagage des arbres et végétaux situés au-dessus de la toiture du hangar constituant le lot n°26 et de le condamner à lui verser une somme de 800 euros par mois, depuis le mois d’octobre 2012 inclus, en réparation de son préjudice de jouissance. Elle invoque l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle explique que l’entretien de la cour partie commune incombe à la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le règlement de copropriété prévoit que l’entretien du hangar incombe au copropriétaire bénéficiant de la jouissance privative du lot n° 26. Il indique que contrairement aux travaux affectant le gros oeuvre, les travaux relatifs au toit du hangar doivent être réalisés par le seul copropriétaire ayant la jouissance exclusive du hangar.

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur le 4° de la page 22 du règlement de copropriété qui prévoit que : « Le hangar du rez-de-chaussée sur cour (lot n° 26) pourra être transfomé ou surélevé (sous réserve des autorisations administratives nécessaires), au profit et aux frais exclusifs du titulaire du droit de jouissance de ce lot et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble pour toutes utilisations à l’exception de garage ou autres activités présentant une incommodité grave pour les voisins (mauvaises odeurs, bruits, etc…). Bien entendu, le titulaire de ce droit de jouissance, par le seul fait de l’acquisition de ce lot (numéro 26), prendra à sa charge exclusive l’entretien de son hangar ou de la construction le modifiant ou le remplaçant et ne pourra s’en servir comme garage de voiture automobile, quelle qu’elle soit. » (sic)

L’entretien du hangar doit néanmoins être distingué de l’entretien de la cour, or le règlement de copropriété fait figurer la cour de l’immeuble dans les parties communes et prévoit que l’entretien de cette cour incombe à la copropriété.

Le procès-verbal de constat d’huissier démontre que des végétaux prennent racine dans la cour de l’immeuble et surplombent le toit du hangar.

Il sera mis un terme à ce trouble de jouissance par la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux d’élagage des végétaux surplombant le hangar et prenant racine dans la cour commune de l’immeuble, sans nécessité néanmoins, de prévoir par ailleurs une astreinte et une indemnisation financière, insuffisamment justifiées par les éléments du débat au regard notamment de l’absence de précision s’agissant de l’utilisation de ce hangar.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser la somme de 3 000 euros à la SCI L’Edelweiss au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription;

PRONONCE l’annulation des résolutions n° 17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en date du 15 avril 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à effectuer les travaux de repose d’un point d’eau sur le palier du 6ème étage de l’immeuble ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SCI L’Edelweiss la somme de 3 000 euros en réparation du trouble de jouissance lié à l’absence de point d’eau sur le palier du 6ème étage de l’immeuble ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à effectuer les travaux de réfection des water-closets se situant sur le palier du 6ème étage de l’immeuble ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à procéder aux travaux d’élagage des végétaux surplombant le hangar constituant le lot n° 26 et prenant racine dans la cour commune de l’immeuble ;

REJETTE les demandes d’astreinte ;

DÉBOUTE la SCI L’Edelweiss de ses autres demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SCI L’Edelweiss la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE les autres demandes plus et contraires.

Fait et jugé à Paris le 13 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente