TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Naïma BELARBI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03349 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AJ6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public FONCIER DE PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par sa – Directrice Générale Mme [C] [E] – [Localité 1]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [J] [R]

née le 17 Juin 2002, demeurant [Adresse 2]

non comparante

Madame [Y] [R]

née le 08 Août 2000, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er décembre 2020, Monsieur [L] [W] a consenti à Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 390 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Par jugement du 30 septembre 2021, le juge de l’exécution de ce siège a adjugé ce bien immobilier au Syndicat des copropriétaires de La Maison Blanche, s’agissant du troisième lot de vente (lots 340 pour l’appartement et 315 pour la cave), l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA) étant l’adjudicataire sur préemption.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] le 18 septembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 8.641,06 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, l’EPF PACA, représenté par sa directrice générale, a fait assigner en référé Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et d’expulsion sans délai ;condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme actualisée de 5.326,74 euros due au titre de la dette locative,condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 493,23 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des lieux,rejet de toute demande de délai,condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 12 septembre 2024, l’EPF PACA représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi le 2 mai 2024.

Madame [J] [R] et Madame [Y] [R], bien que citées régulièrement par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentées.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

L’EPF PACA a été invité à produire des éléments complémentaires relatifs à sa qualité pour agir dans le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualité pour agir

L’EPF PACA justifie de sa qualité pour agir par la production du jugement d’adjudication du 30 septembre 2021 et de la décision de préemption du 25 octobre 2021.

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 2 mai 2024 a été dénoncée le 6 mai 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 19 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 2 mai 2024.

Par conséquent, l’EPF PACA est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 1er décembre 2020 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 8.641,06 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le décompte actualisé au mois de septembre 2024 indique l’absence de tout versement entre les mois de juillet et décembre 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2023.

Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] étant occupantes sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges soit la somme de 493,23 euros et de condamner Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] restent devoir la somme de 5.326,74 euros, à la date du 12 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [J] [R] et Madame [Y] [R], non comparantes lors des débats, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elles sont donc condamnées, par provision, au paiement de la somme de 5.326,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [R] et Madame [Y] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPF PACA, Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 1er décembre 2020 entre l’EPF PACA d’une part et Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPF PACA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de quatre cent quatre-vingt-treize euros et vingt-trois centimes (493,23 euros) à ce jour, à compter du 19 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] à verser à l’EPF PACA, à titre provisionnel, la somme de cinq mille trois cent vingt-six euros et soixante-quatorze centimes (5.326,74 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 12 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [J] [R] et Madame [Y] [R] à verser à l’EPF PACA une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente