TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/05762 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEH7

Jugement du 24 Janvier 2025

N° : 25/64

[J] [P]

C/

[L] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

À M [P]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [M]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [J] [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

ET :

DEFENDEUR :

Mme [L] [M]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2023, M. [J] [P] a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1580 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [M] le 23 février 2024.

Par assignation du 6 août 2024, M. [J] [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1580 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 13 décembre 2024, M. [J] [P] a maintenu ses demandes en paiement, précisant que la dette locative, actualisée au 13 décembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 880 euros. Le bailleur a ajouté que Mme [L] [M] avait repris le paiement de son loyer et qu’il ne s’opposait pas à la poursuite du bail sous réserve qu’elle acquitte sa dette et assume les frais de la présente procédure.

Présente à l’audience, Mme [L] [M] a reconnu le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1580 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 avril 2024. Cependant, le bailleur a donné son accord, lors de l’audience, pour suspendre les effets de la clause résolutoire pour permettre à la locataire de se maintenir dans le logement tout en apurant sa dette locative.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [J] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, Mme [L] [M] lui devait la somme de 880 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présente à l’audience, Mme [L] [M] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [P] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de M. [J] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 février 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2023 entre M. [J] [P], d’une part, et Mme [L] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 5 avril 2024,

CONDAMNE Mme [L] [M] à payer à M. [J] [P] la somme de 880 euros (huit cent quatre-vingts euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [L] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant six mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [L] [M] sera condamnée à verser à M. [J] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [L] [M] à payer à M. [J] [P] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et celui de l’assignation du 6 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge