TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 12 Novembre 2024

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Septembre 2024

N° RG 24/00799 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QWY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VILLENEUVE,

dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son mandataire le Cabinet A.C.I.G. Administrateurs de Biens, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.R.L. MIRATEX,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Monsieur [D] [V] en sa qualité de caution

né le 04 Janvier 1954 à [Localité 5] (LIBAN), demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2009, la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG a donné à bail commercial à la SARL MIRATEX un local commercial situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1000 euros hors taxes, et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2008, Monsieur [D] [V] s’est porté caution solidaire pour le règlement des sommes dues au titre du contrat de bail précité.

Le bail commercial a pris effet au 1er mars 2009.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2017, la SCI VILLENEUVE a délivré un congé à la SARL MIRATEX pour le 28 février 2018, avec offre de renouvellement moyennant un prix annuel du loyer de 14500€, hors charges et taxes, avec indexation.

Par courrier en date du 27 novembre 2021, la SARL MIRATEX a donné congé à la SCI VILLENEUVE du local commercial objet du bail à la date du 28 février 2022. Elle a effectivement quitté les lieux à cette date.

La SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG a fait délivrer une sommation de payer à la SARL MIRATEX, pour une somme de 10297,52 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG a fait assigner la SARL MIRATEX, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir condamner la SARL MIRATEX et Monsieur [D] [V] au paiement d’une provision, au titre des loyers impayés.

Lors de l’audience du 30 septembre 2024, la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Condamner solidairement la SARL MIRATEX et Monsieur [D] [V] à payer à la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG:Une indemnité provisionnelle de 4039 euros avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer ;La somme provisionnelle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur la réparation de son préjudice moral liée à la résistance abusive, 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût de la sommation de payer en date du 15 mai 2023.Elle sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.

En défense, la SARL MIRATEX et Monsieur [D] [V], représentés par leur conseil, dans les termes de leurs conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens, demande au juge de :

Prononcer la nullité du cautionnement de Monsieur [D] [V], Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Marseille au fond, Débouter la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG à verser à chacun des concluants la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la condamnation provisionnelle du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, la SCI VILLENEUVE sollicite la condamnation de la SARL MIRATEX au paiement de loyers impayés à hauteur de 4039€, conformément au décompte versé aux débats (pièce 13).

La SARL MIRATEX a donné congé à la SCI VILLENEUVE par courrier en date du 27 novembre 2021, précisant un départ au 28 février 2022.

Il ressort du bail commercial conclu entre les parties qu’il est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er mars 2009 pour se terminer le 28 février 2018 et que, toutefois, conformément aux dispositions de l’article L145-4 du code de commerce, le preneur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale dans les formes et délais prévus par l’article L145-9 du code de commerce.

Ce délai est de 6 mois.

La SARL MIRATEX était donc tenue du paiement du loyer jusqu’au 28 mai 2022.

La SCI VILLENEUVE explique avoir finalement annulé les loyers initialement mis à la charge du locataire à compter du 31 mars 2024.

A l’examen du dernier décompte versé aux débats, il apparait que la SARL MIRATEX était redevable à cette date de la somme de 5392,65€.

Sur cette somme, le montant du dépôt de garantie de 1000€ a été déduit ainsi que des sommes au titre du solde créditeur des charges annuelles et des frais divers, de sorte que la somme réclamée par la société demanderesse n’est plus que de 4039€.

Or, la SARL MIRATEX relève que le montant de la régularisation des charges annuelles à venir modifiera ce montant de créances.

Par ailleurs, elle fait valoir qu’elle a été victime d’un préjudice de jouissance et que le montant des réparations devra être déduit du montant de créance de la SCI VILLENEUVE.

En ce qui concerne la régularisation de charges, la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG verse aux débats les justificatifs pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, ces mouvements figurant bien sur le dernier décompte (pièce 13). Le bail litigieux ayant pris fin au 28 mai 2022, aucune nouvelle régularisation de charge ne doit intervenir.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, il convient de s’assurer que le local commercial, objet du bail était bien exploitable et exploité. Or, le procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats par la SARL MIRATEX ne permet pas d’établir que le local commercial n’était pas exploitable, ce d’autant que la SARL MIRATEX a bien exploité ce local jusqu’à son congé.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL MIRATEX à payer la somme provisionnelle de 4039€ au titre des loyers et charges impayés.

Sur la condamnation provisionnelle de la caution

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation que serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la nullité d’un acte de cautionnement, analyse qui appartient au seul juge du fond.

Il ne peut que constater, au regard des pièces versées, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, laquelle fonde la provision demandée.

En l’espèce, est versé aux débats l’acte de cautionnement signé le 13 octobre 2008 et aux termes duquel Monsieur [D] [V] se porte caution solidaire, renonçant au bénéfice de discussion et de division pour le règlement des loyers et charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé, des toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts, des indemnités dues à titre de clause pénale, de tous intérêts dus par MIRATEX et ce, même en cas de changement de bailleur, en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2009 pour le local sis [Adresse 2].

Or, figure sur l’engagement de caution la mention « texte à reproduire de la main de la caution à peine de nullité (art.23, loi du 21 juillet 1994) » mais l’emplacement prévu pour cette mention manuscrite est précisément vide dans la pièce versée aux débats.

Cette mention manuscrite a pourtant vocation à rapporter la preuve, de façon non équivoque, de la connaissance par la caution de la nature et l’étendue de son obligation, preuve qui en l’espèce ne présente aucune évidence, car nécessitant d’être complétée par l’appréciation des mentions intrinsèques de l’acte de cautionnement et des éléments extrinsèques à la caution pour établir la preuve du cautionnement.

Il en résulte qu’au stade du référé, la condamnation provisionnelle de Monsieur [D] [V] au titre des loyers impayés se heurte à une contestation sérieuse que seul le juge du fond a le pouvoir de trancher.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur, qui prétend que la défaillance de son preneur lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, Madame [K] [P] née [Y] et Madame [M] [P] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SARL MIRATEX sera condamnée, à payer à la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL MIRATEX qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 mai 2023.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la SARL MIRATEX à payer à la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG la somme provisionnelle de 4039 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 28 mai 2022, avec intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 15 mai 2023 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS la SARL MIRATEX à payer à la SCI VILLENEUVE représentée par son mandataire le cabinet ACIG, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL MIRATEX aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 mai 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT