TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M. [Y] [R]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/05140 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KGQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société TSB PANIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [Y] [R], gérant de la société

DEFENDEURS

Monsieur [P] [G]

né le 21 Octobre 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [H] [G]

né le 05 Novembre 1966, demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 18 juillet 2019, la société civile immobilière (SCI) TSB Panier, représentée par Monsieur et Madame [R], a consenti à Monsieur [P] [G] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], dans le deuxième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 480 euros outre 75 euros de provision sur charges.

Selon acte sous seing privé du 16 juillet 2020, Monsieur [H] [G] s’est porté caution de Monsieur [P] [G].

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [P] [G] le 19 avril 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.200 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la SCI TSB Panier, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner en référé Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de immédiate de Monsieur [P] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,la condamnation solidaire de Monsieur [P] [G] et de Monsieur [H] [G] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.259 euros due au titre des loyers impayés, comptes arrêtés au mois de juin 2024, avec intérêts au taux légal compter du commandement de payer, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, indexée comme le loyer,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, avec intérêts de droit à compter de chaque terme du loyer en application de l’article 1153-1 du code civil.

A l’audience du 12 septembre 2024, la SCI TSB Panier, représentée par son gérant, Monsieur [Y] [R], a réitéré les termes de son assignation. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1.039 euros suite au versement par Monsieur [P] [G] des sommes de 1.000 euros, 1.500 euros et 1.385 euros.

Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G], cités à étude, ne sont ni comparants ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

La SCI TSB Panier a été autorisée à justifier de ses statuts dans le temps du délibéré ainsi que d’une copie lisible du contrat de bail et de l’acte de cautionnement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 13 juin 2024 a été dénoncée le 26 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SCI TSB Panier justifie de son caractère familial en ce que son gérant, Monsieur [Y] [R], et sa gérante-associée, Madame [N] [O] épouse [R], sont mariés.

Par conséquent, la SCI TSB Panier est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 2.200 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2024.

Monsieur [P] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’acte de cautionnement du 16 juillet 2020 vise une durée indéterminée et un montant maximum de 19.980 euros.

Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G] sont redevables solidairement des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [P] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 555 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G] à son paiement.

Le commandement de payer du 19 avril 2024 vise quatre échéances impayées entre les mois de janvier et avril 2024. A l’audience, la SCI TSB Panier indique le versement par Monsieur [P] [G] d’une somme totale de 3.885 euros depuis la délivrance du commandement de payer (1.000 + 1.500 + 1.385).

Le montant des sommes dues au 12 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus est de 4.995 euros (2220 euros de janvier à avril 2024 et non pas 2.200 comme indiqué au commandement de payer + 555 X 5 de mai à septembre 2024), soit une somme totale de 4.995 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des débats que Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G] restent devoir la somme de 1.110 euros, à la date du 12 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils sont donc condamnés solidairement, par provision, conformément à la demande, au paiement de la somme de 1.039 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI TSB Panier, Monsieur [P] [G] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 juillet 2019 entre la SCI TSB Panier d’une part et Monsieur [P] [G] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le deuxième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 20 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI TSB Panier pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent cinquante-cinq euros (555 euros) à ce jour, à compter du 20 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G] à verser à la SCI TSB Panier, à titre provisionnel, la somme de mille trente-neuf euros (1.039 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 12 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [G] et Monsieur [H] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [P] [G] à verser à la SCI TSB Panier une somme de cents euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente