TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me Mélanie HAK

Greffier : M^me Agustina DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Christiane CANOVAS-ALONSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05718 – N° Portalis DBW3-W-B7H-34Q4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIS MEDITERRANEE, dont le siège social est sis Venant aux droits de la SA LOGIREM – [Adresse 1]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [T] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 27 novembre 2012, SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA LOGIS MEDITERRANEE, a donné à bail à Madame [L] [V] née [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 578,43 euros charges incluses.

Déplorant des loyers impayés, le 20 février 2023, la SA LOGIS MEDITERRANEE a fait délivrer à Madame [T] un commandement de payer la somme en principal de 6.099,17 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 3 août 2023 la SA LOGIS MEDITERRANEE venant aux droits de la SA LOGIREM, a attrait Madame [L] [V] née [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, afin de voir à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et sa condamnation à lui payer un arriéré locatif de 6.790,13 euros au 5 juillet 2023 et une indemnité d’occupation mensuelle.

L’affaire a été appelée le 9 novembre 2023 et retenue. Représentée par son conseil, la SA LOGIS MEDITERRANEE a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que présentées dans l’acte introductif d’instance. Citée à étude, Madame [L] [V] née [T] n’a pas comparu et n’était pas représentée lors de ces débats.

La décision a été mise en délibéré au 18 janvier 2024, date à laquelle une réouverture des débats a été prononcée afin de recueillir les observations des parties sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, eu égard à la reprise du paiement intégral des loyers courants et au plan d’apurement régularisé entre les parties le 6 septembre 2023.

L’affaire a été rappelée le 22 février 2024.

La SA LOGIS MEDITERRANEE, toujours représentée par son conseil, a confirmé la signature d’un plan d’apurement et ne s’est pas opposée à des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, sous réserve d’une clause irritante en cas de non-respect.

Madame [T] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [L] [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA LOGIS MEDITERRANEE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIS MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la SA LOGIS MEDITERRANEE verse aux débats le bail conclu le 27 novembre 2012 entre la SA [Adresse 4] et Madame [L] [T], portant sur un appartement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 578,43 euros charges incluses, ainsi qu’un acte notarié de vente en date du 29 décembre 2017, par lequel elle a acquis la propriété de l’ensemble immobilier dénommé « La visitation » situé à [Localité 5] [Adresse 2]. Elle justifie donc de sa qualité et de son intérêt à agir contre Madame [T].

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2012 contient une clause résolutoire (article 6-6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2023, pour la somme

en principal de 6.099,17 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 avril 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] reste devoir la somme de 5.183,54 euros, à la date du 31 octobre 2023, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Il convient de déduire de ce décompte des frais de procédure et d’enquête RLS qui ne sont pas justifiés, pour un montant global de 593,47 euros.

Madame [T] sera donc condamnée au paiement d’une somme de 4.590,07 euros, comptes arrêtés au 31 octobre 2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus, au titre des loyers et charges impayés, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements intervenus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse ne s’oppose pas à des délais de paiement, Madame [T] ayant réglé le loyer courant et une partie de sa dette avant l’audience.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [T], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA LOGIS MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, il convient de débouter la SA LOGIS MEDITERRANEE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [T] supportera les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2012 entre la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA LOGIS MEDITERRANEE, et Madame [L] [V] née [T], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 20 avril 2023 ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] née [T] à payer à la SA LOGIS MEDITERRANEE venant aux droits de la SA LOGIREM, la somme provisionnelle de 4.590,07 euros, comptes arrêtés au 31 octobre 2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus, au titre des loyers et charges impayés, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements intervenus ;

AUTORISONS Madame [L] [V] née [T] à s’acquitter de la dette par 10 échéances successives et mensuelles de 127,50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements intervenus ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible, avec intérêts de droit à compter de la présente décision ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [L] [V] née [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LOGIS MEDITERRANEE venant aux droits de la SA LOGIREM sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [L] [V] née [T] sera condamnée à verser à la SA LOGIS MEDITERRANEE venant aux droits de la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA LOGIS MEDITERRANEE venant aux droits de la SA LOGIREM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] née [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président