TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 17 janvier 2025

à M^e Jérémie GHEZ

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05657 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NZN

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [T]

né le 20 Février 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [S]

née le 30 Juin 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 30 juin 2023, Monsieur [D] [T] a donné à bail à Madame [I] [S] un appartement meublé situé [Adresse 4] assortie d’un garage (N°1).

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 février 2024, Monsieur [D] [T] a fait délivrer à Madame [I] [S] un congé pour vente à effet au 29 juin 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024 dénoncé à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 septembre 2024, Monsieur [D] [T] a fait citer Madame [I] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge :

Constater au bénéfice du congé délivré en date du 26 février 2024 la résiliation du bail d’habitation au 29 juin 2024 ;

Ordonner l’expulsion de Madame [I] [S] des lieux situés [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ;

Refuser d’accorder tout délais de grâce à la partie requise ;

Condamner Madame [I] [S] au paiement à titre de provision de la somme de 2 386, 10 € (déduction faite des frais de constat d’occupation) comptes arrêtées au 06 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux ;

Condamner Madame [I] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet ;

Condamner Madame [I] [S] au paiement de la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [I] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’état des lieux de sortie conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile en ce compris le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 octobre 2024.

A l’audience, le demandeur s’en rapporte à ses conclusions.

Madame [I] [S] régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [I] [S] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en date du 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De surcroît, il est acquis que Monsieur [D] [T] est le bailleur des lieux en cause, ainsi que cela ressort de la taxe foncière 2024, et il se trouve en outre être l’auteur du congé dont il est recherché la validation.

Cela établit sa qualité à agir et il est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur le fond

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

Suivant l’article 25-8 I de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Il apparait en l’espèce qu’un congé pour vente a bien été délivré par commissaire de justice à la locataire dans les formes requises, celui-ci indiquant clairement l’objet de cette demande.

Compte tenu de l’absence du requis, et de la confirmation de son domicile par la présence de son nom sur le tableau des occupants et sur la boite aux lettres, cet acte a été remis à étude, induisant le dépôt de l’avis de passage et l’envoi du courrier.

Il ne ressort en outre pas la preuve que ces diligences n’aient pas été accomplies, ou tout autre raison justifiant l’invalidation de ce congé.

Il convient ainsi, de constater la validité du congé.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de valider le congé en cause, et de constater la résiliation du bail à compter du 29 juin 2024.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [S] et celle de tous occupants de son chef de l’appartement meublé situé [Adresse 4] assortie d’un garage (N°1) selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [I] [S] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 897,00 euros au total et ce à compter du 29 juin 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur la condamnation en paiement de la dette

Suivant procès-verbal de constat de vérification de l’occupation d’un logement en date du 29 juillet 2024, il apparaît que Madame [I] [S] occupe toujours les lieux malgré le congé délivré.

Il apparait que la dette de défenderesse, justifiée par la production d’un relevé de compte en date du 04 octobre 2024, s’élève à cette date à 3 364,10 €, déduction faite des frais de justice.

Madame [I] [S] sera ainsi condamnée au paiement à titre de provision de la somme de à 3 364,10 € augmentée des intérêts à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [I] [S] à payer à Monsieur [D] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement ; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [D] [T] recevable en ses demandes ;

DECLARE le congé en date du 26 février 2024 valable et CONSTATE la résiliation du bail au 29 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [S] de libérer l’appartement sis [Adresse 1] assortie d’un garage (N°1) à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [D] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 4] et du garage (N°1), si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation due par Madame [I] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 897,00 euros ;

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à Monsieur [D] [T] l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 897,00 euros, à compter du 29 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au requérant ;

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à titre de provision à Monsieur [D] [T] la somme de 3 364,10 € augmentée des intérêts à compter du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [S] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à Monsieur [D] [T] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT