TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 24/01872 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWNT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2016, Monsieur [Y] [O] a donné en location à Monsieur [W] [F] un logement à usage d’habitation principale ainsi qu’un garage n°1, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 360 euros, outre 60 euros de provisions sur charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, Monsieur [Y] [O] a délivré à Monsieur [W] [F], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 553 euros.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Loiret le 8 février 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 21 octobre 2024, Monsieur [Y] [O] a donné congé du logement pour le vendre, à effet au 30 avril 2025.

Par acte du 24 avril 2024 remis à étude, Monsieur [Y] [O] a fait assigner Monsieur [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [F], ainsi que tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [F] à payer à Monsieur [O] la somme de 553 euros correspondant aux causes du commandement ;

— Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les conditions contractuelles, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [F] à payer à Monsieur [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer à hauteur de 71,23 euros.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2024.

Le 16 décembre 2024, un constat d’accord a été signé entre les parties avec la présence d’un conciliateur de justice. Monsieur [F] a reconnu devoir la somme de 950,80 euros arrêtée au 30 novembre 2024 qu’il s’est engagé à régler en versements mensuels de 100 euros payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 février 2025, le dernier versement soldant la dette.

L’affaire a été appelée pour la 1ère fois à l’audience du 8 octobre 2024 et a fait l’objet de renvois aux audiences des 14 janvier 2025 et 10 juin 2025 pour permettre au locataire de prendre un avocat et au propriétaire de faire délivrer un congé pour vendre. A l’audience du 14 janvier 2025, le demandeur a sollicité le renvoi afin de permettre l’homologation du constat d’accord intervenu entre les parties et d’attendre la fin du congé pour vendre.

A l’audience du 10 juin 2025, Monsieur [Y] [O], représenté par son avocat, a indiqué solliciter à titre principal la validité de son congé pour vendre et que la dette est échelonnée. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et a indiqué son souhait de vendre son logement. Il a actualisé la dette locative à la somme de 1.363,62 euros et a précisé que le loyer s’élève à la somme de 550,80 euros par mois. Il a demandé le constat de l’accord à hauteur de 100 euros par mois signé entre les parties. Il a maintenu sa demande d’expulsion. Il a précisé que sa demande principale tend sur le congé pour vendre et qu’à titre subsidiaire, il sollicite l’acquisition de la clause résolutoire. Il a indiqué que la dette ne comprend pas les frais d’avocat.

Monsieur [W] [F] a comparu à l’audience. Il a souhaité un renvoi pour déposer un dossier d’aide juridictionnel. Il a indiqué avoir vu l’assistante social et avoir des frais d’avocat. Il a précisé ne plus avoir de quittance de loyer depuis longtemps car le propriétaire a refusé verbalement de les lui remettre. Il a indiqué son souhait de quitter le logement mais a ajouté se sentir déborder. Il n’a pas reconnu le montant de la dette et a contesté les charges et la majoration. Il a consenti à l’indemnité d’occupation et a indiqué devoir 950 euros. Il a reconnu le montant de 144 euros de rappel de 2024. Il a enfin ajouté être d’accord pour le congé pour vendre mais que pour partir, il lui faut les quittances de loyer.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Monsieur [Y] [O] a formulé à l’audience une demande de validité de son congé pour vendre à titre principal. La procédure étant orale et cette demande ayant été formée en la présence du défendeur et donc de façon contradictoire, il y aura lieu d’examiner cette demande principale en premier.

I) SUR LA VALIDITE DU CONGE ET SES CONSEQUENCES :

— Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’un commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Monsieur [Y] [O] a donné congé à Monsieur [W] [F] du logement dont il est locataire, par acte de Commissaire de Justice en date du 21 octobre 2024 et à effet au 30 avril 2025 à minuit, et cela aux fins de vente.

La date du 30 avril 2025 étant celle du terme du bail, la notification du congé est bien intervenue six mois avant l’expiration du bail, puisque le locataire a reçu l’acte du Commissaire de Justice le 21 octobre 2024, selon la date présente sur le procès-verbal de signification.

Le congé contient les mentions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il est suffisamment précis pour s’assurer qu’il porte bien sur l’objet exact du bail.

Il contient une offre de vente, un prix, les conditions de la vente et rappelle le délai de validité de cette offre.

Il n’apparaît pas que Monsieur [W] [F] a souhaité acheter le bien ou ait effectué des démarches en ce sens.

Il apparaît que Monsieur [F] se trouve encore dans le logement, malgré le fait que la date du 30 avril 2025 a été dépassée.

Il en résulte que le congé est valable, que le contrat de bail est résilié à la date du 30 avril 2025 à 24 heures et que Monsieur [W] [F] est donc déchu de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 1er mai 2025.

Le bail étant résilié du fait de la validité du congé pour vendre, il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résolution du bail pour acquisition de la clause résolutoire.

— Sur les conséquences du congé :

§ Sur la demande en paiement concernant le logement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, comme première obligation du locataire, celle de régler les loyers et charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [W] [F] reste redevable des loyers jusqu’au 30 avril 2025. A partir du 1er mai 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, le locataire, occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2025 a causé un préjudice à Monsieur [Y] [O] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, que l’occupant devra régler.

Cette indemnité d’occupation est due à partir du 1er mai 2025.

Aussi, il y aura lieu de condamner Monsieur [F] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail.

S’agissant de la somme de 550,80 euros correspondant à la dette initiale, celle-ci a été arrêtée par un constat d’accord entre les parties en date du 16 décembre 2024. Monsieur [F] s’est engagé à régler cette somme par des mensualités de 100 euros chacune. En conséquence, aucune condamnation ne sera ordonnée sur ce point et le constat d’accord conclu entre les parties sera homologué.

Sur les sommes réclamées postérieurement au 1er mai 2025 et figurant dans le document transmis à titre de décompte, différentes sommes sont réclamées mais elles ne correspondent pas au montant du loyer et des charges et leur détail n’est pas justifié. Par ailleurs, une somme de 143,12 euros est sollicitée au titre d’un rappel de régularisation des charges de 2024 mais cette régularisation n’est pas étayée par les justificatifs adéquats.

En conséquence, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges sera fixée comme due du 1er mai 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux.

§ Sur la demande d’expulsion du locataire :

Le bail ayant pris effet le 1er mai 2016 étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [F], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

— Sur les dépens :

Monsieur [W] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du congé et de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [W] [F] devra verser à Monsieur [Y] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie que la présente décision ne soit pas exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendue en premier ressort :

CONSTATONS la validité du congé pour vendre délivré le 21 octobre 2024 par Monsieur [Y] [O], à Monsieur [W] [F], concernant le logement situé [Adresse 2], à effet au 30 avril 2025 à 24 heures ;

CONSTATONS en conséquence la résiliation à compter du 1er mai 2025 du bail ayant pris effet le 1er mai 2016, relatif au logement situé [Adresse 2], par l’effet de ce congé ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de résolution du bail pour acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [W] [F], occupant sans droit ni titre, devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [W] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

HOMOLOGUONS le constat d’accord intervenu entre les parties le 16 décembre 2024 et selon lequel la somme encore due au titre des loyers et charges impayés de 550,80 euros sera réglée par mensualités de 100 euros payables le 10 de chaque mois, une clause de déchéance étant prévue en cas de défaut de paiement d’une échéance ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi à partir du 1er mai 2025;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [Y] [O], à compter du 1er mai 2025, l’indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation fixée ci-dessus au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, et cela jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise effective du logement ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [Y] [O] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [F] aux dépens ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,