TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 25/00579 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMWB

Jugement du 16 Mai 2025

N°: 25/437

AIVS

C/

[Z] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 8]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Z] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2022, la société A.I.V.S. a conclu un contrat de sous-location avec Mme [Z] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 421,57 euros et d’une provision pour charges de 67,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2503,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [D] le 23 novembre 2023.

Par assignation du 26 décembre 2024, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal et prononcer la résiliation judiciaire à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [D] et pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2692,51 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux,

— supprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 4 avril 2025, la société A.I.V.S. a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 4 avril 2025, s’élevait désormais à la somme de 2597,44 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice délivré à étude, Mme [Z] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.

La société A.I.V.S. ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société A.I.V.S. a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [Z] [D].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2503,25 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 janvier 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que les paiements de Mme [Z] [D] sont irréguliers et incomplets. Elle ne s’est pas présentée à l’audience pour solliciter des délais de paiement et expliquer sa situation personnelle et financière. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 24 janvier 2024 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [Z] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société A.I.V.S ne fournit aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité. En conséquence, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par la société A.I.V.S ne mettent pas en évidence que le relogement de Mme [Z] [D] est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que Mme [Z] [D] s’est introduit sans droit ni titre dans le logement.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par la société A.I.V.S sera rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025 (loyer du mois de février 2025 inclus), Mme [Z] [D] lui devait la somme de 2 443,48 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Défaillante dans le cadre de la présente procédure, Mme [Z] [D] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la dette dans son principe et son montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 2503,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société A.I.V.S. concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 novembre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que Mme [Z] [D] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la société A.I.V.S. s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 novembre 2022 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Mme [Z] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 11] est résilié depuis le 24 janvier 2024,

ORDONNE à Mme [Z] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [D] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 2 443,48 euros (deux mille quatre cent quarante-trois euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 2503,25 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [Z] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Z] [D] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023 et celui de l’assignation du 26 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge