TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, lors du délibéré et Madame BERKANI lors des débats

Débats en audience publique le : 16 Mai 2024

GROSSE :

Le 05 juillet 2024

à M^e DEFENDINI [Localité 5]

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EXPEDITION :

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N° RG 24/01434 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UQY

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION , OPAC SUD EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [D] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er décembre 2010, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a donné à bail à Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 392,99 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a fait signifier à Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 2800,36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

La situation d’impayés a été signalé à la CAF des Bouches-du-Rhône le 21 mai 2021 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD a fait assigner Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [D] à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées soit 2392,69 euros avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— qu’au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement du requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant courir l’arriéré du loyer mais également du loyer à venir ;

— entendre constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique;

— s’entendre condamner à payer à notre requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux, ou reprise de possession des lieux par le Commissaire de Justice ;

— condamner Monsieur [H] [W] et Madame [D] au paiement de la somme de 1000 au titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [H] [W] et Madame [D] à payer à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD la somme de 1000 euros au titre l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— s’entendre condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de Procédure Civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mai 2024.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4285,32 euros au 30 avril 2024.

Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] cités par actes remis à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 février 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 21 mai 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD justifie par le titre de propriété versé aux débats, être propriétaire du bien objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.

L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD est donc recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2010 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 2800,36 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 552,77 euros actuellement, de condamner Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] à son paiement, sans qu’il y ait lieu à indexation.

L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le questionnaire adressé le 17 novembre 2023 aux défendeurs relatif à l’enquête ressources 2024 concernant l’occupation du parc locatif social et un décompte actualisé à la somme de 4285,32 euros au 30 avril 2024;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 124,23 euros et de 146,30 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 4014,79 euros, Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] seront solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4014,79 à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] qui n’ont pas comparu ne sollicitent ni délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire et l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD maintient ses demandes ;

Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation, Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] occupants sans droit ni titre depuis cette date devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Leur expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le bailleur n’établissant pas son préjudice sera débouté de sa demande au titre des dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W], qui succombent supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties au 7 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant correspondant aux loyers et charges, soit à la somme de 552,77 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD, à titre provisionnel, la somme de 4014,79 à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel et charges, soit 552,77 euros à ce jour, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, sans indexation ;

DEBOUTE l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [W] et Madame [D] [W] à payer à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC SUD la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE