TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier lors des plaidories : Madame Marie-Françoise SIMON

Greffier lors du délibéré: Madame Véronique SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 28 Novembre 2024

à M^e Ludivine FERAL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 Novembre 2024

à M^e Romaine MARQUAND -GAIRARD-CASABIANCA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 22/02784 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2KK6

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [G] [V] épouse [S]

née le 28 Janvier 1971 à [Localité 9] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [S]

né le 26 Octobre 1961 à [Localité 10] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé ayant pris effet le 26 juin 2008, l’OPAC SUD aux droits duquel vient l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 292,21 euros ;

Suite à une mutation technique du logement, les époux [S] ont bénéficié d’un nouveau logement et selon acte sous seing privé ayant pris effet le 11 mars 2020, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 337,60 euros ;

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2022 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] ont fait assigner l’EPIC 13 HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil aux fins d’obtenir en substance :

— la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à leur payer les sommes suivantes :

. 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance subi durant la dernière année où ils ont vécu dans leur appartement situé [Adresse 2], lequel était devenu indécent voire insalubre en raison d’une forte humidité à l’origine de moisissures dans plusieurs pièces,

.2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi durant la dernière année où ils ont vécu dans leur appartement situé [Adresse 2], et qu’ils ont dû déménager en urgence sans aucune contrepartie,

. 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance subi depuis qu’ils ont emménagé dans leur appartement situé [Adresse 1] lequel était indécent jusqu’au mois de février 2022 faute de chauffage fonctionnant normalement, et ce sans préjudice d’une éventuelle demande additionnelle qui sera formulée en cas de surcoût avéré de consommation d’électricité du fait de l’utilisation d’un chauffage électrique d’appoint durant l’hiver 2021-2022,

.2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi durant la dernière année où ils ont vécu dans leur appartement situé [Adresse 1],

— la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à effectuer dans les règles de l’art tous les travaux nécessaires pour que le logement des demandeurs ne présente plus aucun désordre et pour qu’ils puissent en jouir paisiblement, à savoir :

.réparer la porte d’entrée de l’appartement

.terminer les travaux d’installation du nouveau système de chauffage par la remise en peinture de tous les murs aux emplacements des anciens radiateurs qui ont été déposés,

Et ce sous astreinte journalière de 100 euros à compter de la signification de la décision à intervenir,

— la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] les sommes accessoires au loyer principal qu’ils ont payées en 2019 et 2020 alors qu’elles n’étaient pas exigibles faute d’être justifiées et régularisées, à savoir les sommes suivantes :

. au titre des provisions sur charges et fluides appelées en 2019 soit la somme totale de 2812,20 euros (234,35€ x 12 mois)

. au titre des provisions sur charges et fluides appelées en 2020 soit la somme totale de 2023,44 euros (168,62€ x 12 mois)

— la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] la somme de 741,55 euros correspondant au solde créditeur à leur profit de la régularisation annuelle des charges pour l’année 2018, dont le décompte leur a été adressé le 09 janvier 2020 mais dont ils n’ont jamais été payés ;

— que soit ordonné à l’EPIC 13 HABITAT de fixer le montant des provisions sur charges appelées mensuellement à un montant qui soit égal au montant des charges réellement payées lors de l’année précédente ayant fait l’objet d’une régularisation,

— la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à verser la somme de 2000 euros à Maître Ludivine FERRAL avocat de Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2022 et après sept renvois a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Suivant conclusions en réponse et récapitulatives comportant actualisation des demandes, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Annuler le Protocole d’Accord transactionnel versé aux débats par l’EPIC 13 HABITAT ;

— Condamner l’EPIC 13 HABITAT à leur payer les sommes suivantes :

. 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance subi durant la dernière année où ils ont vécu dans leur appartement situé [Adresse 2], lequel était devenu indécent voire insalubre en raison d’une forte humidité à l’origine de moisissures dans plusieurs pièces,

.2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi durant la dernière année où ils ont vécu dans leur appartement situé [Adresse 2], et qu’ils ont du déménager en urgence sans aucune contrepartie,

Subsidiairement

— fixer le montant de l’indemnisation de leur préjudice lorsqu’ils vivaient dans leur appartement situé [Adresse 2] à l’indemnisation de leur relogement définitif et condamner l’EPIC 13 HABOTAT à payer à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S], la somme de 2967,62 euros correspondant à trois mois de loyer et les frais de réinstallation ;

— Condamner l’EPIC 13 HABITAT à leur payer les sommes suivantes :

. 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance subi depuis qu’ils ont emménagé dans leur appartement situé [Adresse 1] lequel était indécent jusqu’au mois de février 2022 faute de chauffage fonctionnant normalement, et dans lequel des travaux sont demeurés systématiquement inachevés pendant plus de trois années, et ne sont réalisés que sous la menace d’une procédure judiciaire,

.2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi durant la dernière année où ils ont vécu dans leur appartement situé [Adresse 1],

— Condamner l’EPIC 13 HABITAT à rembourser aux demandeurs la somme de 409,60 euros au titre du surcoût de leur consommation électrique durant l’hiver 2021-2022 à cause des dysfonctionnements de chauffage de l’appartement et ce sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir (vérification à intervenir concernant un prétendu paiement)

— Condamner l’EPIC 13 HABITAT à payer aux requérants, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique qu’ils subissent depuis deux années à cause de la non-exécution de son engagement par l’EPIC 13 HABITAT ;

— condamner l’EPIC 13 HABITAT à effectuer dans les règles de l’art tous les travaux nécessaires pour que le logement des demandeurs ne présente plus aucun désordre et pour qu’ils puissent en jouir paisiblement, à savoir :

.terminer les travaux de la salle de bains pour l’aménagement de la douche conformément aux préconisations de l’ergothérapeute de la MDPH

. résorber durablement les problèmes d’humidité aux abords des fenêtres situées au Nord,

Et ce sous astreinte journalière de 100 euros à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner l’EPIC 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] les sommes accessoires au loyer principal qu’ils ont payées en 2019 et 2020 alors qu’elles n’étaient pas exigibles faute d’être justifiées et régularisées, à savoir les sommes suivantes :

. au titre des provisions sur charges et fluides appelées en 2019 soit la somme totale de 2846,04 euros (237,17€ x 12 mois)

. au titre des provisions sur charges et fluides appelées en 2020 (pour leur ancien appartement du 1er janvier 2020 au 11 mars 2020) soit la somme totale de 534,33 euros (220,92€ en janvier, 220,13€ en février et 93,28€ en mars),

Les justificatifs versés aux débats étant en l’état incompréhensibles (vérifications à intervenir)

— condamner l’EPIC 13 HABITAT à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] la somme de 741,55 euros correspondant au solde créditeur à leur profit de la régularisation annuelle des charges pour l’année 2018, dont le décompte leur a été adressé le 09 janvier 2020 mais dont ils n’ont jamais été payés ; (vérifications à intervenir)

— Condamner l’EPIC 13 HABITAT à rembourser à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] les sommes accessoires au loyer principal qu’ils ont payées en 2020, 2021 et 2022 alors qu’elles n’étaient pas exigibles faute d’être justifiées et régularisées, à savoir les sommes suivantes :

.en 2020 sur 10 mois, au titre de la télévision câblée, la somme de 59,10€, au titre de la désinsectisation des logements, la somme de 3,80€ et au titre de la surveillance, la somme de 108,80 euros

.en 2021, sur 12 mois, au titre de la télévision câblée, la somme de 71,28€, au titre de la désinsectisation des logements, la somme de 4,68€ et au titre de la surveillance, la somme de 156,72 euros

.en 2022, sur 12 mois, au titre de la télévision câblée, la somme de 71,28€, au titre de la désinsectisation des logements, la somme de 4,68€ et au titre de la surveillance, la somme de 156,72 euros

Soit la somme totale de 637,06 euros ;

— Débouter l’EPIC 13 HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner l’EPIC 13 HABITAT à verser la somme de 2000 euros à Maître Ludivine FERRAL avocat de Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] au titre de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

S’agissant du Protocole d’Accord transactionnel signé entre les parties le 11 mars 2020 versé aux débats par l’EPIC 13 HABITAT, les requérants vont valoir qu’il est sollicité l’annulation de cet accord qui est entaché de nullité et d’irrégularités, qu’il est illicite et déséquilibré en ce qu’il ne prévoit même pas une aide au relogement définitif , le consentement des demandeurs ayant été vicié, les époux [S] ne lisant pas le français et leur avocat n’ayant pas été consulté dans le cadre de cette transaction ;

Suivant conclusions en réponse n°3 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’EPIC 13 HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusionsCondamner Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] à verser à 13 HABITAT la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile , outre les entiers dépens.Concernant le logement occupé à compter du 26 juin 2008 jusqu’au 11 mars 2020, le défendeur fait valoir qu’après différents pourparlers et par l’entremise des conseils respectifs des parties un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties pour mettre fin à leur désaccord et régler de façon globale et forfaitaire tous les litiges pouvant se rattacher au contrat de bail ayant pris effet le 26 juin 2008 ;

Sur la contestation de la validité du protocole d’accord, l’EPIC 13 HABITAT fait valoir que Monsieur [S] produit des courriers et des sms adressés au bailleur qui sont rédigés en français, qu’au courrier de son avocat M^e GASIOR en date du 4 novembre 2019 établi que Monsieur [S] a été guidé par son conseil de l’époque, qu’il se déduit d’un courrier du 4 août 2020 de l’avocat de Monsieur [S], que le requérant demande des comptes à son avocat , que ce courrier ne saurait servir de prétexte pour tenter de prétendre que son consentement a été vicié , que les échanges de mails entre le 6 et le 14 février 2020 démontrent qu’il a été manifestement tenu informé de l’avancement des travaux avant la signature du bail ;

Le requérant ajoute que Monsieur [S] a visité le nouveau logement le 06 mars 2020 et qu’il était convenu que le nouveau bail et le Protocole d’Accord soient signés le même jour ;

Sur l’occupation du nouveau logement, l’EPIC 13 HABITAT fait valoir que des travaux importants (plomberie, électricité, menuiseries, maçonnerie, peinture) ont été réalisés avant l’entrée dans les lieux et que l’état des lieux d’entrée décrit que les équipements du logement sont neufs ou en bon état ;

Le requérant ajoute que d’autres travaux ont été effectués après l’entrée dans les lieux, que la [Adresse 8] a été l’objet de travaux de rénovation concernant le système de chauffage et la distribution d’eau chaude, la réfection totale des étanchéités de toutes les toitures, le remplacement de tous les radiateurs dans chaque logement, que ces travaux ont occasionné des coupures d’eau chaude et de chauffage mais jamais plus de quelques heures ;

L’EPIC 13 HABITAT explique que dans le courant du mois de novembre 2021, suite à la rupture d’une importante canalisation d’évacuation des eaux usées en sous-sol, la chaudière assurant la fourniture en chauffage se mettait systématiquement en sécurité et que la canalisation n’a pu être réparée qu’au mois de janvier 2022, que dès le mois de novembre 2021 le bailleur a proposé à tous les locataires concernés de leur fournir des radiateurs électriques mobiles en précisant que la surconsommation électrique serait prise en charge par 13 HABITAT et le 2 août 2022 , le bailleur a indiqué aux époux [S] qu’il prenait en charge la surconsommation électrique à hauteur de 409,60 euros, somme créditée sur le compte des locataires le 25 juillet 2023, à laquelle sont venues s’ajouter la somme de 80,68 euros au titre du RLS et 122,78 euros au titre d’un remboursement suite à une régularisation de charges ;

Concernant les travaux de transformation de la salle de bains pour faciliter l’accès aux équipements pour la fille de Monsieur et Madame [S], après les différentes autorisations à solliciter et les difficultés rencontrées, les travaux ont été réalisés ;

S’agissant des travaux sollicités pour traiter les tâches d’humidité autour des menuiseries des deux chambres, l’EPIC 13 HABITAT fait valoir que la façade a été traitée en octobre 2021 par application d’un produit imperméabilisant et que les joints d’étanchéité extérieurs de menuiseries des deux chambres ont été repris ainsi que la peinture à l’intérieur au droit des menuiseries ;

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte, l’EPIC 13 HABITAT relève que la demande de travaux dans l’assignation est sans objet les travaux ayant été effectués et que les travaux sollicités dans les conclusions des requérants ont été également réalisés ;

L’EPIC 13 HABITAT conclut qu’aucune indécence du logement n’est démontrée et que la bailleur a tout mis en œuvre pour satisfaire les demandes de ses locataires ;

Sur la demande en remboursement de charges, l’EPIC 13 HABITAT précise que les deux logements comportent chacun d’eux deux compteurs d’eau froide, un dans la salle de bains et un dans la cuisine et que c’est la raison pour laquelle la ligne eau froide apparaît deux fois sur les décomptes de régularisation des charges et fluides ;

L’EPIC 13 HABITAT fait valoir que la somme de 741,55€ en remboursement de charges sur l’exercice 2018 de l’ancien logement a été portée au crédit du compte locataire le 31 janvier 2020, que la régularisation de charges et fluides 2019 a été faite en même temps que celle de l’exercice 2020 pour la période du 1er janvier 2020 au 11 mars 2020, régularisation portée à la connaissance des époux [S] le 9 octobre 2020 et inscrite à hauteur de 457,07€ au crédit de leur compte le 15 octobre 2020 ; que pour la période du 1er janvier 2020 au 13 mars 2020, la somme de 106,59 euros a été portée au débit du compte des locataires et est détaillée dans le décompte ;

Le bailleur soutient qu’une fois ces régularisations faites et déduction faite du loyer et charges sur la période du 14 mars 2020 au 31 mars 2020 pour 315,44 euros et du loyer et charges d’avril 2020 pour 543,99 euros, le compte des locataires était créditeur de la somme de 700,63 euros qui leur a été remboursée sur le compte de Monsieur [S] le 28 octobre 2020 ;

Concernant la régularisation des charges et fluides pour le nouveau logement, le bailleur fait valoir que les époux [S] étaient débiteurs de la somme de 78,79 euros, portée au débit de leur compte le 30 avril 2022 ;

Concernant la régularisation des charges et fluides 2021, l’EPIC 13 HABITAT indique justifier de la somme de 309,48€ créditée sur le compte des locataires le 6 avril 2023, et pour l’exercice 2022, de la somme de 78,64 euros créditée sur le compte des locataires le 30 octobre 2023 ;

S’agissant du libellé de certains postes de provisions appelés, l’EPIC 13 HABITAT rappelle que tous les justificatifs sont tenus à leur disposition dans l’agence dont ils dépendent et apporte un certain nombre de précisions ;

S’agissant des provisions sur charges qui selon les époux [S] n’ont pas fait l’objet de régularisations annuelles, l’EPIC 13 HABITAT souligne qu’il apporte des explications sur la télévision câblée qui a fait l’objet de deux marchés qui se sont succédés avec un prix différent, sur la surveillance dont un marché a été dénoncé en 2022 et la facturation a cessé en avril 2022 ;

Le bailleur ajoute que, concernant les parties communes, les travaux de reprise de l’étanchéité de la façade du bâtiment ont été exécutés en 2021, que la réparation des pavés de verre et le béton de la cage d’escalier du bâtiment ont été réalisés, que le ménage des cages d’escaliers et des paliers est fait régulièrement 2 fois par semaine, qu’en cas de dysfonctionnement de la télévision par câble, le numéro pour joindre Numéricable est affiché dans chaque entrée d’immeuble ;

L’EPIC 13 HABITAT a expliqué qu’il y avait une difficulté concernant deux virements effectués par le bailleur et a été autorisée à produire une note en cours de délibéré aux fins de justifier les règlements opérés par le bailleur au profit des époux [S] ;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur les demandes concernant l’appartement situé [Adresse 2] occupé du 26 juin 2008 au 11 mars 2020

Monsieur et Madame [S] sollicitent l’annulation du Protocole d’Accord transactionnel versé aux débats par l’EPIC 13 HABITAT en faisant valoir que cet accord est illicite, déséquilibré et que le consentement des époux [S] a été vicié ainsi que la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et 2000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; elles doivent être exécutées de bonne foi ;

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; il résulte ainsi de cet article que pour pouvoir être qualifié de transaction, l’accord doit avoir pour objet de mettre fin à un différend s’étant élevé entre les parties et qui comporte des concessions réciproques, quelle que soit leur importance relative ;

De jurisprudence constante, la transaction , qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l’une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.

Il ressort de la lecture de l’Accord transactionnel signé le 11 mars 2020 par les parties que son préambule rappelle qu’un litige est né entre les parties relativement aux désordres et dégradations affectant l’immeuble donné à bail, leur imputation et les travaux à réaliser étant discutés ; que cet accord a été signé pour mettre fin à leur désaccord et régler de façon globale et forfaitaire tous les litiges pouvant se rattacher au contrat de bail ayant pris effet le 26 juin 2008 et il n’est pas contesté que l’EPIC 13 HABITAT a respecté les conditions de cet accord en attribuant à Monsieur et Madame [S] un nouveau logement situé [Adresse 1] et en signant le bail y afférent ;

L’Accord transactionnel est donc opposable aux époux [S] ;

S’agissant de la licéité de l’accord, si en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, « Est réputée non écrite toute clause …(…) qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité », cet article s’applique au contrat de bail et ne s’applique pas à une transaction, la transaction de par sa nature même valant renonciation réciproque d’une action en justice du fait de l’exécution du contrat de bail afférent au logement situé [Adresse 2] ;

De surcroît Monsieur et Madame [S] soutiennent qu’ils n’ont pas pu consentir de façon libre et éclairée aux concessions réciproques prévues dans l’accord transactionnel car ils ne lisent pas le français ;

Toutefois, aucune pièce produite aux débats ne vient étayer cette affirmation ;

Au contraire, le 06 décembre 2019, l’un de leurs avocats adresse un courrier à Monsieur [S] versé aux débats en joignant une copie de la réponse de 13 HABITAT qui tend à démontrer que son client sait lire le français ; le fait que Monsieur [S] sait lire et écrire le français est en outre établi par les échanges de sms produits par les requérants eux-mêmes ;

Il ressort de surcroît des courriers produits aux débats que les époux [S] ont été conseillés par plusieurs avocats, que le courrier du 04 novembre 2019 établit que Monsieur [S] était assisté à cette époque d’un avocat qui fait notamment part à 13 HABITAT de ce qu’un appartement s’est libéré au bâtiment n°7 d’une surface identique à celui de Monsieur [S] qui sollicite l’attribution de ce logement afin d’éviter tout contentieux tendant à obtenir son indemnisation pour le préjudice qu’il subit, l’avocat ajoutant penser que ce courrier sera à même de mettre un terme définitif à cette situation ;

Ce courrier est corroboré par un courriel de 13 HABITAT en date du 3 mars 2020, dans lequel le bailleur indique que Monsieur [S] va visiter le nouveau logement le 06 mars et que « son avocat est OK sur le Protocole » , ce qui confirme l’existence de pourparlers entre les parties et leurs avocats qui ont abouti à une solution transactionnelle telle que préconisée par l’avocat de Monsieur [S] dans son courrier du 4 novembre 2019 ;

Et si la signature du protocole n’est intervenue que le 11 mars 2020, l’EPIC 13 HABITAT démontre par les échanges de mails entre le 06 et le 14 février 2020 que des travaux préalables à la relocation étaient en cours et que les avocats étaient informés de ces travaux ;

Il s’ensuit que les époux [S] n’établissent pas que leur consentement a été vicié

Une transaction implique en effet l’existence de concessions réciproques des parties, et il appartient au juge saisi d’une contestation quant à sa validité de vérifier l’existence effective de telles concessions .

Les époux [S] soutiennent que l’accord transactionnel présente un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de chacune des parties;

Il apparaît toutefois qu’aux termes du Protocole d’Accord Transactionnel susvisé, chaque partie consent à des concessions réciproques, de sorte qu’il doit être qualifié de transaction au sens de l’article 2044 du code civil; et le fait que l’accord transactionnel ne prévoit pas une aide au relogement définitif n’étant pas suffisant pour entacher cet accord de nullité ou pour juger qu’il présente un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de chacune des parties, les locataires renonçant à toute action judiciaire liée à l’exécution du contrat de bail signé en 2008, et le bailleur renonçant à réclamer des dommages et intérêts aux époux [S] et acceptant de leur attribuer en réparation des préjudices qu’ils prétendent avoir subis un autre logement de type 4 situé [Adresse 5] sous la référence 09803085 et de signer le bail y afférent;

Son objet épuise le litige entre les parties concernant l’appartement occupé du 26 juin 2008 au 11 mars 2020 situé [Adresse 2] , et ne comporte aucune clause contraire à l’ordre public.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application de l’article 2052 du code civil les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort ;

Il s’ensuit qu’il sera jugé que l’Accord Transactionnel signé le 11 mars 2020 est valide et que les parties sont tenues par cet Accord ;

Les désordres ayant donné lieu au protocole d’ accord du 11 mars 2020 ne peuvent être retenus au titre des éventuels dommages et intérêts sollicités dans le cadre de cette procédure puisque l’article 2052 du code civil interdit toute introduction ou poursuite en Justice pour le même objet que celui ayant été celui de la transaction.

Les époux [S] seront en conséquence déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts formulée à titre principal et de leur demande formulée à titre subsidiaire tendant à voir fixer l’indemnisation de leur préjudice à l’indemnisation de leur relogement définitif soit 2967,62 euros correspondant à 3 mois de loyer et les frais de réinstallation, les dispositions de l’article L523-3-1 II du code de la construction et de l’habitation n’étant pas de surcroît applicables au cas d’espèce, l’immeuble litigieux n’ayant pas fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, n’étant pas prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation et aucune évacuation à caractère définitif n’étant intervenue ;

Sur les demandes concernant l’appartement situé [Adresse 1]

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1721 dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…).

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement de type 4 situé [Adresse 1], les époux [S] étant entrés dans les lieux le 13 mars 2020;

Sur le trouble de jouissance liée à l’absence de chauffage fonctionnant normalement jusqu’au mois de février 2022 :

Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] font valoir des dysfonctionnements de chauffage durant trois hivers ; ils produisent des certificats médicaux dans lesquels il est certifié qu’il faut pour leurs deux enfants un logement avec une température adéquate ainsi qu’une affiche informant les occupants de l’immeuble que la société VEOLIA effectue un grutage le 19 juillet 2021 dans le cadre de travaux de rénovation du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi qu’un courrier de 13 HABITAT en date du 21 décembre 2021 informant les locataires des bâtiments 7, 8 et 9 de la nécessité de remise en fonction d’un collecteur des eaux usées représentant un chantier de grande ampleur les travaux débutant le 3 janvier 2022 pour trois semaines et indiquant que pour palier aux dysfonctionnements des équipements de chauffe, des radiateurs électriques ont été mis à la dispositions des occupants le 10 novembre 2021 et que la surconsommation électrique générée serait prise en charge par le bailleur;

Il est établi que deux radiateurs ont été mis à disposition des époux [S] dès le 10 novembre 2021 et un troisième le 21 décembre 2021 ;

L’EPIC 13 HABITAT ne conteste pas que les travaux réalisés ont occasionné des coupures de chauffage et d’eau chaude mais soutient que ces coupures ont été limitées et n’ont jamais duré plus que quelques heures ; il ajoute que les travaux ont été programmé sur une période à compter du mois de mai 2019 à mai 2020, que la crise sanitaire a sensiblement rallongé la durée des travaux qui ont été réceptionnés dans le courant de l’année 2022 ;

Le bailleur produit l’acte d’engagement de ces travaux avec la société VEOLIA en 2019 et 2020;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que 13 HABITAT justifie avoir fait procéder à la rénovation complète du système de chauffage, ce qui a nécessairement engendré des coupures de chauffages, et avoir mis à la disposition des habitants des radiateurs électriques pour palier la panne de chauffage causée par la rupture de la canalisation. Les installations de chauffage et de chauffe-eau sont en cours de remplacement, et le locataire ne démontre pas avoir subi des coupures intempestives et récurrentes;

Dès lors, les requérants ne justifient pas d’un trouble de jouissance lié à l’absence de chauffage fonctionnant normalement durant les hivers 2020, 2021 et 2022 et ne produisent d’ailleurs aucune réclamation concernant des dysfonctionnements de chauffage avant la panne de la chaudière due à une rupture d’une canalisation des eaux usées et ne contestent pas avoir accepté des radiateurs électriques mis à disposition par leur bailleur palier à l’absence de chauffage fonctionnant normalement sous réserve que le surcoût en électricité ne soit pas une charge additionnelle pour eux  ;

L’EPIC 13 HABITAT justifie avoir adressé un courrier le 2 août 2022 à ses locataires confirmant que le bailleur prenait à sa charge leur surconsommation d’électricité à hauteur de 409,60 euros;

Et il est justifié par le relevé de compte du 11 avril 2024 que la somme de 409,60 euros a été créditée sur le compte des locataires le 5 juillet 2023 ;

Il ressort de la lecture de ce relevé de compte qu’au 16 juin 2023 le compte est à zéro, que le 30 juin 2023 le montant du loyer et des charges du mois de juin a été porté au débit du compte des locataires soit la somme de 579,20 euros, que le RLS pour 80,68 euros, les allocations de logement pour 309,33 euros et la régularisation des charges pour un montant de 392,65 euros ont été portées au crédit du compte le 30 juin 2023;

Il s’ensuit qu’au 5 juillet 2023, le solde du compte des locataires était créditeur de 613,06 euros et en cours de délibéré le bailleur verse aux débats la liste des virements effectués par 13 HABITAT le 25 juillet 2023 dont un virement à hauteur de 613,06 euros sur le compte CCP IBAN [XXXXXXXXXX07] au nom de M. et Mme [S];

Les requérants n’établissent ne pas avoir été crédités de cette somme le 25 juillet 2023 sur leur compte CCP;

S’agissant de la persistance du dysfonctionnement de la porte d’entrée de l’appartement, les requérants font valoir qu’au jour de l’audience ces désordres ont été réparés mais après deux années de réclamations; ils justifient avoir signalé le dysfonctionnement de la porte d’entrée par courrier dès le 16 juin 2020 et d’un bon de travaux établissant que le remplacement de la porte d’entrée blindée a été réalisé début juin 2022;

Les époux [S] font en outre valoir l’absence de finition des travaux de dépose de l’ancien radiateur qui a été remplacé par un nouveau dans la salle de bains, le carrelage derrière le nouveau radiateur n’ayant pas été repris et qu’il a fallu attendre jusqu’au mois de mars 2024 pour que ces travaux soient enfin réalisés, les travaux de reprise dans le salon et les chambres étant intervenus en avril 2022, le quitus d’intervention pour la salle de bains ayant été signé par Monsieur [S] le 14 juin 2024 ;

Il est incontestable qu’en raison du confinement, le bailleur ne pouvait pas remédier immédiatement aux désordres et que les travaux ayant été réalisés dans le salon et chambres en avril 2022, aucune faute du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent ne peut être caractérisée, étant précisé que s’agissant de la salle de bains il a été procédé au réaménagement complet de cette pièce et les demandes s’agissant de cette pièce sont examinées ci-après;

Les époux [S] soulignent que de nouveaux désordres sont apparus caractérisés par des traces d’humidité visibles dans les chambres, notamment des moisissures qui se développent aux abords des fenêtres au Nord de l’appartement ;

Toutefois, les requérants n’établissent pas avoir informé leur bailleur de la survenance de ces nouveaux désordres avant le 11 avril 2024 date des conclusions n°1 de leur avocat ;

De surcroît, l’EPIC 13 HABITAT justifie par un bon de travaux du 14 octobre 2021 avoir confié à la société PROFIL des travaux d’imperméabilisation de la façade du bâtiment 7 du 2ème étage jusqu’au dernier étage côté appartement gauche et par deux bons de travaux édités le 24 mai 2024, avoir fait procéder à la remise en peinture au droit des menuiseries à l’intérieur des chambres, le locataire ayant signé le quitus d’intervention le 24 juin 2024, et à la reprise de l’étanchéité des menuiseries extérieures et des joints en silicone extérieurs des chambres 1 et 2 de l’appartement des époux [S], le locataire ayant signé le quitus d’intervention le 09 septembre 2024;

Il ne peut dans ces conditions être reproché à 13 HABITAT une intervention tardive, le bailleur ayant remédié aux désordres, et si les requérants expriment des doutes sur l’efficacité des travaux réalisés, ils n’établissent pas le sérieux de ces doutes ;

Enfin, s’agissant des travaux d’aménagement de la salle de bains du logement, ces travaux ont été demandés par les requérants afin de transformer la salle de bains pour faciliter l’accès aux équipements pour leur fille qui souffre d’une pathologie cardiaque ;

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le bas de douche est neuf et a été remplacé avant l’entrée dans l’appartement des requérants et le bailleur justifie d’un courrier en date du 1er juillet 2020 invitant Monsieur [S] à se rapprocher de la MDPH afin d’étudier les emménagements nécessaires à la situation de handicap de leur fille ;

Ces travaux d’aménagement ont nécessité l’intervention de plusieurs acteurs ;

Le bailleur justifie que l’autorisation d’effectuer les travaux a été solIicitée et accordée au mois de mars 2021 ;

Par courrier du 27 juillet 2021, 13 HABITAT justifie avoir instruit le dossier de la famille [S] avec la MDPH et confirme que Monsieur et Madame [S] peuvent bénéficier de la convention signée entre 13 HABITAT, le Conseil Départemental et la MDPH pour « l’adaptation des logements aux handicaps », 13 HABITAT cofinançant les travaux préconisés par un ergothérapeute pour l’adaptation du logement ;

Si le bailleur justifie que les travaux ont désormais été réalisés et terminés au mois de juin 2024, les époux [S] reprochent à leur bailleur d’avoir attendu le mois de décembre 2022 pour commencer à exécuter la convention susvisée, que les travaux du bac de douche n’étaient pas conformes, que les travaux n’ont redémarré que fin août 2023 et des travaux de finition réalisés jusqu’au mois d’octobre 2023 ;

Aux termes de cette convention produite aux débats par l’EPIC 13 HABITAT, les travaux à réaliser consistent à déposer le bac en place et poser un bac de dimension 90x90 le plus bas possible avec robinet mitigeur, à reprendre la faïence côté douche, à repeindre les murs de la salle de bains et à remplacer le carrelage au sol par du sol souple antidérapant ;

Toutefois, le bailleur produit aux débats un rapport de mission établi le 02 septembre 2021 par la société SOCOBAT établissant qu’avant le démarrage des travaux, une étude concernant la vérification de la présence ou l’absence d’amiante a dû être réalisée ;

Un courrier de Monsieur [S] en date du 3 mars 2022 confirme que le 19 décembre 2021 deux maçons sont intervenus dans le logement pour vérifier les tuyauteries et que le locataire relance son bailleur ;

Le bailleur établit par le bon de commande du 23 mars 2022 que les travaux ont été commandés auprès de la société AC Plomberie à cette date et que compte tenu des difficultés techniques rencontrées à savoir la nécessité d’abaisser le bac à douche impliquant un percement important des planchers jusqu’au niveau inférieur, le voisin du dessous s’est opposé aux travaux et une solution alternative a dû être recherchée ;

Les bons de travaux du 20 octobre 2022, le rapport d’intervention de la société AC Plomberie des 12 et 15 décembre 2022 et les factures produites des 19 décembre et 20 décembre 2022 notamment pour un bac à douche extra-plat démontrent que des travaux ont été réalisés ;

Il ressort des bons de travaux, des rapports d’intervention et des factures produites que les travaux d’encoffrement des canalisations de descente des eaux usées, que la mise en peinture complète de la salle de bains et la pose du bac à douche norme anti-dérapante ont été effectués au mois d’octobre 2023, que la barre du rideau de douche, les trois barres de maintien et le montage du siège PMR posés début novembre 2023 et que les travaux de faïence murale ont pris fin au mois de juin 2024 ;

Il s’ensuit les travaux d’aménagement de la salle de bains qui ne relèvent pas d’une obligation résultant du bail signé par les parties, et n’ont pas été nécessités par des désordres ou des malfaçons, ont été effectués dans leur intégralité, que le bailleur justifie avoir été confronté à des difficultés techniques et les locataires n’établissent pas ne pas avoir pu jouir de cette salle de bains ;

Il s’ensuit qu’aucune faute du bailleur ne sera retenue ;

Les époux [S] seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes tendant à obtenir des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral et de leur préjudice économique ;

Sur la demande de travaux sous astreinte

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement ne répond pas aux critères de décence, le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine les travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’issue des travaux.

Il ressort des développements susvisés que les travaux sollicités par les locataires dans leurs conclusions en réponse et récapitulatives comportant actualisation des demandes n°2 , soit terminer les travaux de la salle de bains pour l’aménagement de la douche conformément aux préconisations de l’ergothérapeute de la MDPH et résorber durablement les problèmes d’humidité aux abords des fenêtres situées au Nord, ont été réalisés ;

Cette demande est en conséquence devenue sans objet et les époux [S] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes en lien avec les provisions pour charges et fluides

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 , les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation , le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Cette disposition légale prévoit qu’il incombe au bailleur de justifier sa créance de charges à l’encontre du preneur ;

L’article 23 s’impose à tous les bailleurs, y compris les bailleurs sociaux.

Le paiement par le locataire de la provision sur charges ne vaut pas acceptation de celles-ci et n’interdit pas à ce dernier de solliciter la restitution des provisions en l’absence de justification des sommes.

En outre, l’article 23 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Toutefois, le bailleur, faute d’établir ce compte de régularisation annuellement, serait quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années. Par ailleurs, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En cas de contestation, il appartient au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires qu’au regard des pièces qui seront produites à l’appui de la réclamation.

Il est précisé que le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Sur le logement précédent

Les époux [S] font valoir que concernant l’année 2018, la régularisation annuelle du 9 janvier 2020 fait apparaitre un solde créditeur au profit des locataires à hauteur de 741,55 euros qui ne leur a jamais été versée ; ils sollicitent en conséquence le remboursement de cette somme .

Ils ajoutent que les provisions sur charges de l’année 2020 ont fait l’objet d’une régularisation annuelle selon décompte du 11 avril 2022 que les demandeurs ont reçu postérieurement à l’assignation de même que celles appelées pour les années 2021 et 2022 ;

Ils soutiennent que les provisions sur charges de l’année 2019 et du 1er trimestre 2020 concernant leur précédent appartement n’ont toujours pas été régularisées ni justifiées ;

Ils sollicitent en conséquence le remboursement de la somme de 534,33 euros pour l’année 2020 et de la somme de 2846,04 euros pour l’année 2019 ;

S’agissant de régularisation des charges pour l’année 2018, l’EPIC 13 HABITAT justifie par le décompte édité le 20 mars 2023, pour la période du 08 décembre 2017 au 28 octobre 2020, que la somme de 741,55 euros a bien été portée au crédit du compte des locataires le 31 janvier 2020 ;

Aucune somme n’est dès lors due par le bailleur à ce titre ;

Concernant la régularisation des charges pour l’année 2019 alors que les époux [S] occupaient l’ancien logement dans le bâtiment 8, il ressort du décompte susvisé et du relevé individuel de régularisation des charges édité le 09 octobre 2020 précisant les index de consommation, les prix au m2 pour l’eau et les prix au m2 pour le chauffage que la régularisation des charges pour un total de 457,07 euros a été portée au crédit du compte des locataires le 15 octobre 2020, détaillée, déduction faite des provisions versées comme suit : régularisation eau froide : 86,47€ ,régularisation eau chaude : 187,32 euros, régularisation chauffage collectif : 183,28 euros ;

Aucune somme n’est dès lors due par le bailleur à ce titre ;

Concernant la régularisation des charges pour l’année 2020 jusqu’au 13 mars 2020 alors que les époux [S] occupaient l’ancien logement dans le bâtiment 8, le bailleur justifie par le décompte susvisé, avoir portée la somme de 106,59€ au débit du compte des locataires le 15 octobre 2020 et le relevé individuel de régularisation des charges édité le 09 octobre 2020 précise les index de consommation, les prix au m2 pour l’eau et les prix au m2 pour le chauffage;

Il ressort de ces pièces que :

— la somme de 64,64 euros au titre de la régularisation de charges d’eau froide (125,73€ de consommation – 61,09 € de provisions) été portée au débit du compte des locataires le 15 octobre 2020,

— la somme de 65,24€ au titre de la régularisation de charges d’eau chaude (25€ de consommation – 90,24 € de provisions) été portée au crédit du compte des locataires le 15 octobre 2020,

— la somme de 174,44€ au titre de la régularisation de charges de chauffage (217,09€ de consommation – 42,65 € de provisions) été portée au débit du compte des locataires le 15 octobre 2020,

Il en ressort un solde débiteur de 173,84 euros ;

L’EPIC 13 HABITAT explique alors et justifie relevé individuel de régularisation de charges que la somme de 67,25 euros représentant les provisions versées dans le cadre des calculs de la consommation relevés par répartiteurs de frais de chauffage (RFP) soit en janvier et février 2020 (27,84€ x2) et en mars au prorata jusqu’au 13 mars 2020 11,57€ , est remboursée au motif que la pose des RFP a été retardée et qu’en conséquence, le solde débiteur est réduit sur cette période du 1er janvier 2020 au 13 mars 2020 à la somme de 106,59 euros ;

Aucune somme n’est dès lors due par le bailleur à ce titre ;

Il ressort en outre du décompte produit que le loyer et charges du mois de mars 2020 à compter du 14 mars 2020 au 31 mars 2020 pour 315,44 euros ainsi que le loyer et charges du mois d’avril 2020 pour 543,99 euros avaient été facturés à tort aux locataires et que ces sommes ont été recréditées sur le compte locatif le 15 mai 2020.

En définitive, le solde du compte des locataires au titre de la location du logement sis [Adresse 6], était créditeur à hauteur de 700,63 euros ;

Les époux [S] soutiennent n’avoir reçu aucun virement correspondant à la somme de 700,63 euros ;

Toutefois, l’EPIC 13 HABITAT justifie du RIB du compte ouvert au nom de Monsieur [S] auprès de la Banque Postale et, en cours de délibéré, par l’extrait des virements effectués par 13 HABITAT, du remboursement de la somme de 700,63 euros sur le compte bancaire susvisé, par virement du 28 octobre 2020 ;

Il s’évince des développements susvisés qu’il y a lieu de débouter Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] de leurs demandes en paiement au titre de la régularisation annuelle des charges pour l’année 2018 et des provisions sur charges et fluides appelées en 2019 et 2020 ;

Sur le logement actuel

Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] font valoir que certaines provisions au titre de la télévision câblée, de la désinsectisation et de la surveillance pour les années 2020,2021 et 2022 n’ayant fait l’objet d’aucune régularisation annuelle et n’étant pas justifiées doivent être remboursées, soit la somme totale de 637,06 euros ;

Concernant la TV câblée, 13 HABITAT produit le marché conclu en 2014 avec NUMERICABLE et le marché confié à SFR en 2022 ;

L’acte d’engagement avec NUMERICABLE prévoit un coût mensuel de 5 euros hors taxe par logement et le cahier des clauses administratives particulières applicables à ce marché prévoit en son article 5-2 que les prix du marché sont révisables annuellement, la formule de révision et les index utilisés étant détaillés dans cet article ;

Ainsi le coût par locataire a été revalorisé à 5,91 euros en 2020, et à 5,94 euros en 2021;

L’acte d’engagement conclu avec SFR le 08 décembre 2022 fixe un montant unitaire par logement de 4,90 euros HT et le cahier des clauses particulières prévoit que ce prix est révisable annuellement la formule de révision et les index utilisés étant détaillés dans cet article ;

Les provisions sur charges au titre de la télévision câblée sont donc justifiées et ne donennt pas lieu à régularisation annuelle , seule étant applicable la clause de révision contractuelle ;

Les locataires n’établissant pas que cette revalorisation n’est pas conforme au marché signé seront déboutés de leur demande de remboursement de ce chef ;

Concernant la surveillance de la résidence, 13 HABITAT produit le marché conclu avec la société CEPJIP MSI le 03 mai 2021 pour un montant global de 157 482,90 euros pour la [Adresse 8], et l’avenant n°1 à ce marché ayant pour objet l’arrêt de la prestation de gardiennage sur la [Adresse 8] à compter du 1er avril 2022, la facturation de cette pretation ayant cessé en avril 2022 ;

Toutefois, le bailleur justifie ne produit aucun élément permettant de calculer le coût de ces services imputable à chaque locataire, ni le mode de répartition.

Le bailleur n’apporte en outre aucune explication concernant la désinsectisation;

En l’absence de ces éléments, la créance de l’EPIC 13 HABITAT au titre des charges appelées pour la désinsectisation et la surveillance n’est pas justifiée.

En conséquence, l’EPIC 13 HABITAT sera condamné à restituer les charges appelées à ce titre, soit :

— pour l’année 2020, 3,80 euros pour la désinsectisation et 108,80 euros pour la surveillance,

— pour l’année 2021, 4,68 euros pour la désinsectisation et 156,72 euros pour la surveillance,

— pour l’année 2022, 4,68 euros pour la désinsectisation et 156,72 euros pour la surveillance.

Sur les demandes accessoires

Il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre l’EPIC 13 HABITAT d’une part et les époux [S] d’autre part, et qui seront recouvrés le cas échéant cmme en matière d’aide juridictionnelle;

Il apparaît équitable de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront en conséquence déboutées de leurs demandes réciproques au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Concernant le logement sis [Adresse 6]

DIT ET JUGE que l’Accord Transactionnel signé le 11 mars 2020 est valide et que les parties sont tenues par cet Accord ;

DEBOUTE en conséquence Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts formulées à titre principal et à titre subsidiaire ;

DEBOUTE Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] de leurs demandes en paiement au titre de la régularisation annuelle des charges pour l’année 2018 et des provisions sur charges et fluides appelées en 2019 et 2020 ;

Concernant l’appartement situé [Adresse 1]

DEBOUTE Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts;

DEBOUTE Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] de leur demande tendant à être remboursés sous astreinte, de la somme de 409,60 euros au titre du surcoût de leur consommation électrique durant l’hiver 2021-2022;

DEBOUTE Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] de leur demande tendant à la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à la réalisation de travaux sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] de leur demande en paiement au titre des provisions sur charges au titre de la télévision câblée;

CONDAMNE l’EPIC 13 HABITAT à payer à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] la somme de 13,16 euros au titre des charges relatives à la désinsectisation pour les années 2020 à 2022 ;

CONDAMNE l’EPIC 13 HABITAT à payer à Monsieur [J] [S] et Madame [G] [V] épouse [S] la somme de 422,24 euros au titre des charges relatives à la surveillance pour les années 2020 à 2022 ;

FAIT MASSE des dépens qui seront partagés par moitié entre l’EPIC 13 HABITAT d’une part et les époux [S] d’autre part, et qui seront recouvrés le cas échéant cmme en matière d’aide juridictionnelle;

DEBOUTE les parties de leurs demandes réciproques au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lie à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE