TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Sarah HABERT et M^e CARON Clément

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e SANCHEZ Frédéric

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/06105 – N° Portalis DBW3-W-B7G-23KK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MAGUY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat postulant) et M^e Clément CARON, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant (décédé)

Madame [P] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric SANCHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [F] [X] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric SANCHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juin 2020, la SCI MAGUY a donné à bail à Monsieur [G] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 460 euros provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MAGUY a fait signifier à Monsieur [G] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] par acte d’huissier de justice en date du 19 septembre 2022 un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 3.738 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 décembre 2022, la SCI MAGUY a fait assigner Monsieur [G] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [L]

[Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l’expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,autoriser la SCI MAGUY à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y], et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner solidairement Monsieur [G] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 30 novembre 2022, soit la somme de 6 316,20 euros avec intérêts de retard au taux légal, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges,condamner solidairement Monsieur [G] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MAGUY a exposé que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 septembre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 mars 2023.

A cette audience, la SCI MAGUY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [G] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [L]

[Y] n’avaient pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2023 par mise à disposition au greffe, date à laquelle la réouverture des débats a été ordonnée au 15 juin 2023 pour inviter la SCI MAGUY à s’expliquer sur l’occupation effective et actuelle des lieux par M. [L] [Y] au regard du courrier de la CAF du 5 octobre 2022 et, le cas échéant, par les deux autres colocataires et à préciser le fondement juridique de sa demande de condamnation, à titre solidaire, des défendeurs au paiement de provisions.

L’affaire a ensuite été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, puis retenue le 7 septembre 2023.

A cette audience, la SCI MAGUY a réitéré ses demandes en expliquant ne plus avoir de nouvelles des requis, ne pas être en mesure d’indiquer s’ils occupaient effectivement les lieux, particulièrement Monsieur [L] [Y], mais qu’en tout état de cause, aucun congé ne lui avait été adressé, ni aucune remise des clés du logement, de sorte que les trois colocataires restaient tenus du versement des loyers.

Représentés par un conseil, [L] [Y] et [P] [Y] ont fait valoir une situation difficile et sollicité les plus larges délais, exposant commencer à régulariser la situation, ce qu’ils devaient justifier par note en délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 12 octobre 2023, date à laquelle la réouverture des débats a été ordonnée au 2 novembre 2023 afin de permettre à la SCI MAGUY de justifier qu’une copie de l’assignation avait bien été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône plus de deux mois avant l’audience.

Le dossier a de nouveau fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être plaidé le 22 février 2024.

A cette audience, la SCI MAGUY a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 13.324 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre 1.332,40 au titre de l’indemnité forfaitaire visée au bail soit la somme de 14.656.40 euros, outre les intérêts de retard au taux légal,?? décompte arrêté au 22 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus.

Représentés par leur conseil, Monsieur [L] [Y] et Madame [P] [Y] ont maintenu leur demande d’octroi de délais de paiement en faisant valoir le décès de Monsieur [G] [Y], survenu le 22 septembre 2021.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la nullité de l’assignation délivrée à Monsieur [G] [Y]

Depuis un arrêt rendu le 23 octobre 1996 non contredit depuis, la cour de cassation juge que l’assignation dirigée contre une personne décédée est atteinte d’une nullité de fond insusceptible de régularisation.

L’assignation a été délivrée à étude le 6 décembre 2022 par acte d’huissier de justice à Monsieur [G] [Y], lequel était décédé depuis le 22 septembre 2021.

Il y a donc lieu d’annuler l’assignation délivrée à Monsieur [G] [Y].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2022, pour la somme en principal de 3.738 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 novembre 2022.

Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y], devenus occupants sans droits ni titre depuis cette date, seront expulsés du logement suivant les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues.

Selon l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le bail ne contient aucune clause de solidarité entre les colocataires.

Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] seront condamnés conjointement et par provision, au paiement de l’indemnité d’occupation.

Concernant le transport et la séquestration des meubles à titre de garantie, il convient de rejeter cette demande faite par anticipation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] restent devoir la somme de 13.324 euros, à la date du 15 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de février 2024 inclus.

Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

En l’absence de clause contractuelle prévoyant la solidarité entre les colocataires, Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] seront condamnés conjointement au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Par ailleurs, selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, en dépit des multiples renvois, réouvertures des débats et autorisations de notes en délibéré pour justifier de régularisations et règlements, Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] n’ont ni explicité ni justifié de leur situation financière, professionnelle ou familiale. Ils ne se sont pas présentés aux rendez-vous fixés par le service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

Dès lors, le juge n’est pas en mesure de vérifier qu’ils sont en capacité de pouvoir respecter un plan d’apurement de la dette.

Ils seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner solidairement Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à la SCI MAGUY une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, ils seront également condamnée solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

ANNULONS l’assignation délivrée le 6 décembre 2022 contre Monsieur [G] [Y], décédé le 22 septembre 2021 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2020 entre la SCI MAGUY d’une part, Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 novembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MAGUY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] à verser à la SCI MAGUY, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indemnité due à compter du 19 novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à la SCI MAGUY, à titre provisionnel, la somme de 13.324 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 15 février 0224 et terme du mois de février 2024 inclus ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à la SCI MAGUY, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [Y] et Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE PRESIDENT LE GREFFIER