N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 13 MARS 2025

N° RG 23/01852 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IWJB

DEMANDEURS

Madame [M] [B] épouse [U]

née le 30 Décembre 1973 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Laetitia DE LUCA, avocat au barreau de TOURS,

Monsieur [N] [U]

né le 09 Mars 1974 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Laetitia DE LUCA, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

S.C.P. [L] [K], [D] [O] ET [J] ATIAS NOTAIRES ASSOCIES

(RCS de [Localité 14] n° 389 647 728), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

S.E.L.A.R.L. ARCA LOIRE NOTAIRES

(RCS de [Localité 14] n° 814 794 344), dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Me [I] [E]

(SIREN n° 440 296 903), dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Madame [R] [X]

née le 11 Mai 1959 à [Localité 14], demeurant [Adresse 15] ITALIE

non représentée

Monsieur [G] [X]

né le 23 Juillet 1947 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [T] [W]

né le 17 Décembre 1954 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Maud DELAYAT, avocat au barreau de TOURS,

Monsieur [F] [W]

né le 04 Juillet 1951 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Maud DELAYAT, avocat au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

assistés de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique reçu par Maître [I] [E] le 12 avril 2022, Messieurs [F] [W], [T] [W], [G] [X] et Mme [R] [X] ont signé au bénéfice de Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] (ci-après dénommés les époux [U]), une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier cadastré section AR n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1].

Selon les termes du contrat, le bien consiste en une maison à usage d’habitation située au [Adresse 9], comprenant :

«  Au rez-de-chaussée : un logement avec entrée au [Adresse 9], composé d’un salon, d’une cuisine, d’une chambre, d’une salle de bains, d’un wc.

— Une entrée au [Adresse 10] donnant sur un couloir donnant lui-même accès au logement comprenant : séjour, cuisine, chambre. Cour donnant accès à la cave et à la petite dépendance comprenant une pièce et un wc.

— Au premier étage : un appartement composé d’un salon, d’une salle à manger, d’un petit bureau, d’une cuisine, d’un wc, de deux chambres et d’une salle d’eau

— Au deuxième étage : Grenier avec terrasse "

Le prix stipulé dans la promesse de vente est de 450 000 euros.

La promesse a été consentie sous la réserve du droit de préemption de la commune, et soumise aux conditions suspensives suivantes :

— L’obtention d’un permis de construire autorisant spécialement la réalisation des travaux envisagés par les consorts [U]- [B], à savoir la création d’un logement à la place du grenier avec agrandissement des deux lucarnes existantes et la création de plusieurs fenêtres ;

Pour ce faire, il est stipulé que le bénéficiaire s’oblige à déposer la demande d’autorisation et à en justifier au promettant par une copie du récépissé de dépôt délivré par l’autorité compétente au plus tard le 24 juin 2022. La condition suspensive est réputée réalisée par la délivrance de l’autorisation d’urbanisme purgée de tous recours au plus tard le 27 janvier 2023.

— L’obtention d’un prêt présentant les caractéristiques suivantes :

o Montant du prêt : 675 000 euros

o Taux d’intérêt maximum : 1,40% hors assurances

o Durée maximale du prêt : 20 ans

S’agissant des délais, il est stipulé que les bénéficiaires de la promesse doivent déposer leurs demandes de prêt d’ici le 24 juin 2022 et de communiquer les offres ou les refus des établissements bancaires au plus tard le 22 juillet 2022. Il est stipulé que passé ce délai, sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du promettant. En outre, en cas de refus, les bénéficiaires doivent communiquer deux attestations bancaires en ce sens dans le même délai.

Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation du bien immobilier à hauteur de 45 000 euros. Les époux [U] ont versé 22 000 euros – représentant une partie de cette indemnité – auprès du notaire Maître [I] [E] en qualité de tiers séquestre. Il a été prévu que cette somme serait soit imputée à due concurrence sur le prix convenu en cas de réalisation de la vente soit remise aux promettants au cas où la promesse ne serait pas réalisée dans le délai et aux conditions convenues par la faute des bénéficiaires, soit restituée à ces derniers notamment en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives ou en cas de défaillance des promettants.

Par courriel du 26 août 2022, les époux [U] ont informé les consorts [W]- [X] qu’ils renonçaient au projet de vente.

Par actes de commissaire de justice du 9 mars 2023, les consorts [U]- [B] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Tours, M. [T] [W] le 9 mars 2023, M. [F] [W] le 23 mars 2023, Mme [R] [X] le 17 mars 2023, Mme [I] [E] le 16 mars 2023, la SCP [L] [K], [D] [O] ET [J] ATIAS NOTAIRES ASSOCIES le 27 mars 2023 aux fins d’obtenir la nullité de la promesse unilatérale de vente du 12 avril 2022 et la restitution de la somme séquestrée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— Prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 12 avril 2022 conclue par Messieurs [F] [W], [T] [W], [G] [X] et Madame [R] [X], promettants, au bénéfice de Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B], bénéficiaires ;

En conséquence,

— Condamner l’entrepreneur individuel [I] [E] à restituer à Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] la somme de 22 000 euros séquestrée en son étude ;

— Condamner in solidum Messieurs [F] [W], [T] [W], [G] [X] et Madame [R] [X] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] les intérêts au taux légal sur la somme de 22 000 euros à compter de leur mise en demeure du 23 décembre 2022 ou à tout le moins du jugement à intervenir ;

— Ordonner l’anatocisme sur les intérêts échus ;

Subsidiairement,

— Constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 12 avril 2022 conclue par Messieurs [F] [W], [T] [W], [G] [X] et Madame [R] [X], promettants, au bénéfice de Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B], bénéficiaires ;

En conséquence,

— Condamner l’entrepreneur individuel [I] [E] à restituer à Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] la somme de 22 000 euros séquestrée en son étude ;

— CONDAMNER in solidum Messieurs [F] [W], [T] [W], [G] [X] et Madame [R] [X] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] les intérêts au taux légal sur la somme de 22 000 euros à compter de leur mise en demeure du 23 décembre 2022 ou à tout le moins du jugement à intervenir ;

— Ordonner l’anatocisme sur les intérêts échus ;

En tout état de cause,

— Débouter l’entrepreneur individuel [I] [E], la SELARL ARCA LOIRE NOTAIRES, la SCP [L] [K], [D] [O] ET [J] ATIAS NOTAIRES ASSOCIES, Monsieur [F] [W], Monsieur [T] [W] et Monsieur [G] [X] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner in solidum l’entrepreneur individuel [I] [E], la SELARL ARCA LOIRE NOTAIRES et la SCP [L] [K], [D] [O] ET [J] ATIAS NOTAIRES ASSOCIES à garantir Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] de toute condamnation au terme de la présente instance et réparer leurs préjudices causés en leur payant :

o la somme de 45 000 euros en réparation de leur préjudice patrimonial si, par impossible, la promesse unilatérale de vente du 12 avril 2022 n’était déclarée ni nulle, ni caduque ;

o la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice extra-patrimonial, en tout état de cause ;

— Condamner in solidum Monsieur [F] [W], Monsieur [T] [W], Monsieur [G] [X], Madame [R] [X], l’entrepreneur individuel [I] [E], la SELARL ARCA LOIRE NOTAIRES et la SCP [L] [K], [D] [O] ET JEANFRANCOIS ATIAS NOTAIRES ASSOCIES aux dépens ;

— Condamner in solidum Monsieur [F] [W], Monsieur [T] [W], Monsieur [G] [X], Madame [R] [X], l’entrepreneur individuel [I] [E], la SELARL ARCA LOIRE NOTAIRES et la SCP [L] [K], [D] [O] ET JEANFRANCOIS ATIAS NOTAIRES ASSOCIES à payer à Monsieur [N] [U] et à Madame [M] [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure ;

A titre liminaire, les demandeurs soutiennent que l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation délivrée à M. [T] [W] en raison de l’absence de la mention de la date de signification, n’est pas recevable au motif que celle-ci est bien mentionnée dans l’original et le procès-verbal de signification ; au visa de l’article 114 du code de procédure civile, ils font également valoir que le défendeur ne rapporte pas la preuve d’un grief, d’autant qu’il a écrit aux conseils des demandeurs les jours suivants l’assignation en mentionnant expressément l’avoir reçue le 9 mars 2023.

Au soutien de leur demande principale en nullité de la promesse unilatérale de vente justifiant la restitution de la somme séquestrée qu’ils ont versée, ils se prévalent, au visa des articles 1124 et 1583 du code civil, en raison d’une erreur sur la substance du bien objet de la promesse, d’une part en visant un « grenier » au lieu d’un troisième logement, alors qu’ils ont sollicité à plusieurs reprises la modification de ce terme auprès du notaire rédacteur, cette différence de mention ayant un impact sur la vente au motif que la mairie imposait des conditions plus contraignantes pour les travaux dans un grenier, ce qui rendait le projet irréalisable; d’autre part en omettant de mentionner l’existence d’un défaut structurel de la charpente portant atteinte à sa solidité, constitutif à leur sens, d’un vice empêchant son utilisation pour ruine.

Ils indiquent qu’ils n’étaient pas informés de ce défaut au moment de la conclusion de la promesse, s’engageant uniquement pour des travaux de réfection de toiture et avoir découvert à l’issue de l’estimation des coûts, le défaut sur la charpente. Ils en déduisent que faute pour les notaires d’avoir régularisé ces erreurs, l’acte encoure donc la nullité.

Au soutien, à titre subsidiaire, de la caducité de la promesse unilatérale justifiant la restitution de la somme séquestrée qu’ils ont versée, ils font valoir que l’échec des conditions suspensives prévues dans leur accord n’est pas de leur fait mais celui des notaires mandataires. A cet effet, ils arguent que leurs manquements dans le respect des diligences et délais requis se justifie par des évènements extérieurs indépendants de leur volonté. S’agissant de l’obtention du permis de construire, ils indiquent avoir obtenu un refus express en raison de l’absence de modification de la destination du grenier par les notaires et du défaut d’attestation des promettants en ce sens. S’agissant du prêt, ils relèvent huit refus de la part d’établissements bancaires en raison de l’absence d’activité de M. [U], et estiment que l’augmentation des coûts des travaux liés la découverte du défaut de charpente a aggravé leurs conditions d’emprunt. Pour autant, ils considèrent avoir été diligents dans toutes leurs demandes de prêts et qu’on ne peut écarter certaines attestations bancaires au motif qu’elles font apparaître que leurs premières demandes remontent à avril 2022 et sont donc antérieures à la réalisation des devis des travaux.

En tout état de cause, au soutien de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre des notaires intervenants, ils relèvent, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil et de la jurisprudence applicable aux devoirs de conseil et d’information incombant aux notaires, une négligence commune à tous les notaires.

Ils allèguent les fautes suivantes :

— les notaires ont refusé de rédiger les avenants sollicités, privant ainsi leur acte d’efficacité ;

— les notaires ont tardé dans leurs réponses privant ainsi les demandeurs d’un avis éclairé de leur part sur le délai de rétractation – en particulier la SCP [L] [K], [D] [O] ET [J] ATIAS NOTAIRES ASSOCIES en qualité de notaire qu’ils avaient mandatés pour les assister ;

— les notaires se sont abstenus de vérifier la matrice cadastrale préalablement à la signature de l’acte et n’ont prodigué aucun conseil aux demandeurs.

Les époux [U] en déduisent que ces négligences sont responsables de l’absence de régularisation de la nullité de la promesse unilatérale de vente et de l’échec dans la réalisation des conditions suspensives dont la conséquence directe est l’obligation de paiement de l’indemnité d’immobilisation par les demandeurs, constitutif d’un chef de préjudice patrimonial.

Au titre du préjudice moral, ils avancent que celui-ci résulte des tourments créés par ce litige et le temps perdu dans ces vaines démarches d’acquisition et que ces tracas ne seraient pas apparus si les demandeurs avaient été correctement conseillés et assistés en temps voulu par les notaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, M. [F] [W] et M. [T] [W] demandent au tribunal de :

In limine litis,

— Prononcer la nullité de l’assignation délivrée par les demandeurs à M. [T] [W] ;

— Déclarer irrecevable la demande à l’encontre de M. [T] [W] ;

A titre principal :

— Rejeter les demandes en paiement de Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] ;

A titre reconventionnel :

— Condamner Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] au paiement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente à hauteur de 45 000 euros ;

— Ordonner à Maître [E] de débloquer à leur profit la somme de 22 000 euros s’imputant à due concurrence sur le montant de la condamnation au paiement par les demandeurs de la clause pénale ;

— Condamner Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de l’irrégularité de la procédure soulevée, ils font valoir, au visa des articles 56 et 648 du code de procédure civile que l’assignation délivrée à M. [T] [W] ne contient pas de date alors qu’il s’agit d’une mention obligatoire, de sorte que cet acte est nul et le tribunal n’est donc pas saisi des demandes à l’encontre de M. [T] [W].

Pour s’opposer à la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente formée par les consorts [U] – [B], les consorts [W] avancent que s’il y avait réellement eu une erreur substantielle portant sur le bien immobilier dans l’acte, les consorts [U] – [B] auraient pu la rectifier au moment de la rédaction et signature de l’acte, d’autant que trois notaires étaient présents et que les consorts [U] – [B] avaient déjà visité le bien. A défaut, l’acte authentique a force probante sauf à rapporter la preuve qu’il s’agit d’un faux.

Pour s’opposer à la caducité de la promesse soulevée par les demandeurs, ils font valoir, au visa de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées en raison des manquements des demandeurs qui n’ont pas justifié des pièces requises et n’ont pas respecté le délai imparti, de sorte qu’elles sont réputées acquises.

Au soutien de leur demande reconventionnelle en paiement, au visa des articles 1193 et 1194 du code civil, ils déduisent de l’acquisition des conditions suspensives relatives au prêt et au permis de construire, qu’ils sont donc légitimes à solliciter le paiement de la clause pénale d’une part par le déblocage des fonds séquestrés et d’autre part le paiement du reliquat par les consorts [U] – [B] défaillants.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, M. [G] [X] demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] de de leurs demandes dirigées contre Monsieur [G] [X] ;

— Condamner Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 45.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— Ordonner à Maître [E], ès qualités de séquestre, de remettre au client la somme de 22.000 € sur simple présentation de la Minute du jugement à intervenir, laquelle somme s’imputera à due concurrence sur le montant de la condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation mise à la charge de Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] ;

— Condamner Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] aux dépens ;

— Condamner Monsieur [N] [U] et Madame [M] [B] à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Pour s’opposer à la demande de nullité du compromis de vente, il soutient, au visa des articles 1130 et 1132 du code civil, qu’il n’y a pas d’erreur sur la substance de la chose vendue dans la mesure où les caractéristiques décrites dans l’acte sont conformes à la réalité du bien. A cet effet, il précise que tout d’abord le grenier n’a jamais été présenté comme un appartement aux demandeurs, ensuite, que les demandeurs avaient parfaitement connaissance de la difficulté d’y créer un appartement tenant à la nécessité de lui affecter une place de stationnement, et enfin, qu’ils n’ont jamais déposé de demande de permis de construire et n’ont donc jamais obtenu un refus. Quant au défaut de charpente, il soutient d’une part, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, que le seul avis d’un professionnel pour établir ce défaut n’est pas suffisant pour avoir une valeur probatoire ; d’autre part que les demandeurs avaient conscience de l’ampleur des travaux de rénovation/transformation notamment sur la charpente.

S’agissant de la caducité, il fait valoir, au visa de l’article 1304-3 du code civil, que deux des conditions suspensives n’ont pas été réalisées en raison de l’inertie des demandeurs et de leurs demandes de prêts non conformes. A cet effet, il considère que les justificatifs apportés par ces derniers pour prouver leurs demandes et refus tant pour le permis de construire que le prêt ne sont pas recevables, aucun n’étant conforme aux stipulations contractuelles ou aux caractéristiques prévues dans l’acte et sollicite, à titre reconventionnel, le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, l’entrepreneur individuel [I] [E], la SARL ARCA LOIRE NOTAIRES et la SCP [L] [K], [D] [O] ET JEAN FRANCOIS ATIAS NOTAIRES ASSOCIES demandent au tribunal de :

— Débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme non fondées ;

— Condamner solidairement Madame [M] [B] et Monsieur [N] [U] aux dépens ;

— Condamner solidairement Madame [M] [B] et Monsieur [N] [U] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’entrepreneur individuel [I] [E], la SELARL ARCA LOIRE NOTAIRES et la SCP [L] [K], [D] [O] ET JEANFRANCOIS ATIAS NOTAIRES ASSOCIES ;

S’agissant de la demande de restitution de la somme séquestrée par Maître [E], ils soutiennent, au visa des articles 1956 et 1960 du code civil, que conformément à leurs obligations légales, ils ne peuvent libérer les fonds qu’en cas d’accord des parties ou à défaut, par décision de justice.

Pour s’opposer à l’engagement de leur responsabilité, ils avancent que les termes stipulés dans la promesse unilatérale de vente étaient suffisamment clairs et exhaustifs pour éclairer tant sur les modalités des conditions suspensives, que les obligations respectives ou encore les conséquences. Ils ajoutent que les consorts [U] – [B] avaient parfaitement conscience des enjeux au vu des échanges qu’ils ont eu sur le délai de rétractation dont la fin s’approchait et avaient connaissance, en temps voulu, du refus du notaire de modifier la mention « grenier », faute d’avoir la preuve qu’il s’agissait d’un logement. Ils en déduisent que les consorts [U] – [B] sont les seuls responsables de l’échec des conditions suspensives en poursuivant leurs démarches en violation des stipulations contractuelles.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

Mme [R] [X] n’a pas constitué avocat et l’assignation lui a été délivrée par lettre recommandée avec accusé de réception ainsi et par signification par l’autorité compétente en Italie, conformément au Règlement (UE) n°2020/1784 du Conseil du 25 novembre 2020.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 9 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur l’exception de procédure soulevée formulée par M. [F] [W] et M. [T] [W] tirée de la nullité de l’assignation

En application de l’article 789 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever des exceptions de procédure après le dessaisissement du juge de la mise en état, puisque celui-ci en est seul compétent, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélés postérieurement à ce dessaisissement. Par application de l’article 791 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du même code.

En l’espèce, l’exception de nullité de l’assignation soulevée par M. [F] [W] et M. [T] [W] constitue une exception de procédure dont la cause prétendue – absence d’une mention obligatoire, date de la signification, sur l’assignation – était connue dès la délivrance de l’assignation. Or, elle n’a pas été valablement soulevée devant le juge de la mise en état, par des conclusions spécifiques, distinctes des conclusions au fond avant la clôture de l’instruction intervenue le 26 décembre 2024.

En conséquence, cette exception de procédure sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente formulée par les époux [U]

Aux termes de l’article 1124 du code civil, " La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ".

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1130 et 1131 du même code, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Ils sont une cause de nullité relative du contrat.

Selon l’article 1132 du même code, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du même code énonce que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Il est constant que la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat.

En l’espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente que le descriptif du bien immobilier mentionne, outre deux logements, un « grenier avec terrasse » et l’une des conditions suspensives a pour objet la " création d’un logement à la place du grenier (…) ". Dès lors, le bien objet de la vente sur lequel repose la promesse unilatérale de vente, comporte deux logements et un grenier ; pour ce dernier, les époux [U] souhaitaient le transformer en logement, justifiant la mise en œuvre d’une condition suspensive pour l’obtention d’un permis d’urbanisme. De plus, dans ses courriels échangés avec la direction de l’aménagement urbain entre le 11 et le 15 avril 2022 – soit la veille et après la signature du compromis de vente -, M. [N] [U] a bien en tête « d’aménager un grenier », ce qui implique de prévoir une place de stationnement. Il avait donc parfaitement conscience d’avoir été engagé en ces termes et des conséquences et obstacles administratifs que cela impliquait, ce qui est corroboré par son courriel du 23 avril 2022 envoyé à son notaire puisqu’il indique « nous avons la confirmation qu’en l’état, la mairie va nous poser beaucoup de soucis concernant l’aménagement en logement du 2ème étage ».

Certes, il apparaît dans ce dernier échange du 23 avril 2022, que M. [N] [U] cherche effectivement à modifier cette désignation de « grenier » en « logement » dans la mesure où cela lui simplifierait les démarches pour y réaliser des travaux. Néanmoins, l’existence préalable d’un logement à cet étage n’avait pas un caractère déterminant dans le consentement des époux [U] puisqu’ils étaient prêts à entreprendre (et ont mis en œuvre) les démarches d’obtention d’un permis d’urbanisme pour justement transformer un grenier en logement. Dès lors, aucune erreur ne peut être retenue de ce chef.

S’agissant de la charpente, il ressort de l’attestation établie le 21 décembre 2022 par M. [Z] [A], dirigeant de la société EXCELL HABITAT et ayant agi en qualité de maître d’œuvre pour le compte des demandeurs, qu’ils ont découvert le 3 juin 2022 que « l’entrait porteur de charpente était complètement vermoulue et qu’il y avait un réel risque structurel au niveau de la charpente nécessitant une étude complémentaire pour étudier le coût de reprise de ces éléments ». Cette attestation, soumise au contradictoire, est recevable comme élément de preuve.

Toutefois, des courriels font état de ce que des travaux sur la charpente étaient envisagés par les futurs acquéreurs depuis le début de leur projet :

— suivant courriels des 3 et 9 mai 2022 la société Avenir rénovation a joint un devis portant sur « la charpente et la couverture de votre bien » ;

— le devis du 25 mai 2022 dont l’objet est la restauration de charpente à hauteur de 15 104,12 euros ;

— le devis de la société Ambitoit du 20 mai 2022 pour la toiture à hauteur de 38 892,90 euros.

— l’avant-projet de rénovation pour consultation des architectes des bâtiments de France avant dépôt de demandes officielles mentionne (page 6) « la rénovation intégrale de la toiture (actuellement défectueuse) et de la charpente (déséquilibrée et potentiellement dangereuse) » ce qui est réitéré page 8 sous la partie « reprise de la charpente ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que cette découverte portant sur la charpente a aggravé la teneur des travaux envisagés (et donc les coûts) sans que cela modifie un élément essentiel du contrat viciant le consentement des époux [U], d’autant que ces derniers, à l’aune de ces nouvelles estimations, ont poursuivi leurs démarches aux fins d’acquisition du bien, comme cela ressort des échanges d’emails et de leurs conclusions, montrant leur volonté de prévoir un avenant afin d’intégrer ces nouveaux coûts sans faire échec à la vente.

Cet évènement n’a donc pas été déterminant pour les époux [U] pour ne plus vouloir acquérir le bien ou dans des conditions substantiellement différentes.

Dès lors, aucune erreur ne peut être retenue de ce chef et la promesse unilatérale de vente est parfaitement valable.

Par conséquent, la demande formée par les époux [U] tendant à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 12 avril 2022 sera rejetée.

Sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l’indemnité d’immobilisation formulée par les époux [U] à l’encontre de Maître [I] [E]

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette dernière disposition est d’ordre public.

Il résulte de l’article 1306-3 alinéa 3 du code civil qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, de sorte qu’en cas de non-réalisation des conditions suspensives , le contrat est en principe frappé de caducité et est automatiquement anéanti.

Néanmoins, aux termes de l’article 1304-3 du code civil « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il en résulte qu’en vertu de cette disposition, il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. A défaut, la condition est réputée accomplie.

A cet effet, lorsque le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, il appartient alors au promettant de rapporter la preuve que son cocontractant a empêché l’accomplissement de la condition en commettant une faute à l’origine de la défaillance de la condition.

Toutefois, l’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil lorsqu’il démontre que s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait également été rejetée (Cass. civ. 3ème, 1 avril 2021, pourvoi n°19.25180 ; Cass. civ 3ème, 12 septembre 2007, Bull : III, n°143).

En l’espèce, parmi les conditions suspensives prévues dans la promesse unilatérale figure l’obtention d’un permis de construire autorisant spécialement la réalisation des travaux envisagés par les époux [U], à savoir la création d’un logement à la place du grenier avec agrandissement des deux lucarnes existantes et la création de plusieurs fenêtres.

Pour ce faire, il est stipulé que le bénéficiaire s’oblige à déposer la demande d’autorisation et à en justifier au promettant par une copie du récépissé de dépôt délivré par l’autorité compétente au plus tard le 24 juin 2022. La condition suspensive est réputée réalisée par la délivrance de l’autorisation d’urbanisme purgée de tous recours au plus tard le 27 janvier 2023.

Une autre condition suspensive est l’obtention d’un prêt présentant les caractéristiques suivantes :

o Montant du prêt : 675 000 euros

o Taux d’intérêt maximum : 1,40% hors assurances

o Durée maximale du prêt : 20 ans

S’agissant des délais, il est stipulé que les bénéficiaires de la promesse s’obligent à déposer leurs demandes de prêt d’ici le 24 juin 2022 et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui adressant le double. Il est également prévu que le bénéficiaire s’oblige à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec accusé réception, au plus tard le 22 juillet 2022, les offres ou refus opposés aux demandes de prêt. Il est stipulé que passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du promettant et que celui-ci sera délié de tout engagement, si bon lui semble. En outre, en cas de refus, les bénéficiaires doivent communiquer deux attestations bancaires en ce sens dans le même délai.

Dans cette hypothèse, la clause indique que chacune des parties reprendra alors sa liberté, sans indemnité de part et d’autre et que toute somme versée par le bénéficiaire lui sera immédiatement restituée sans prétendre à des intérêts.

Enfin, il est stipulé qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts est imputable aux bénéficiaires et notamment s’ils ont négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles.

S’agissant du prêt, les époux [U] produisent :

— Une simulation provenant de la banque postale communiquée par courriel le 21 mars 2022 (pièce 3) portant sur un prêt dont le montant est à hauteur de 672 000 euros, avec application d’un taux d’intérêt à 1,36% sur une durée de 288 mois, soit 24 ans.

— Une attestation de refus de la banque postale, établie le 29 novembre 2022 confirmant avoir été approchée par les époux [U] en mars 2022 mais qu’en raison de la situation professionnelle de M. [N] [U], l’établissement n’a pas été en mesure de leur émettre une proposition commerciale ;

— Une attestation de la Société générale du 18 janvier 2023 mentionnant ne pas avoir donné suite à une demande de financement des époux [U] présentée le 22 avril 2022 pour un montant de 763 285 euros, soit un montant supérieur à celui fixé par les parties.

— Une attestation d’un courtier immobilier « ABC mon TO » du 5 janvier 2023 certifiant qu’une demande a été déposée par les époux [U] en avril 2022 mais que les établissements bancaires Société Générale, BNP PARIBAS, LCL, et Banque TARNEAUD ont tous refusé, sans précision sur les caractéristiques du prêt ayant fait l’objet d’un refus, ne permettant pas de constater si la demande était conforme. Il est toutefois précisé dans l’attestation du courtier qu’au vu de la hausse des taux d’intérêts à l’époque de la demande, celui de 1, 40% prévu dans le compromis de vente n’était plus en adéquation avec la réalité des marchés financiers du moment.

— Une attestation de l’établissement bancaire Crédit mutuel du 10 janvier 2023 indiquant que les époux [U] ont déposé une demande de prêt le 29 mars 2022 pour obtenir un crédit immobilier de 675 000 euros, au taux d’intérêts de 1,40% sur une durée de 240 mois. En outre, sont produits une étude de financement du 29 mars 2022 et un courriel du 5 mai 2022 émanant d’un chargé de clientèle de Crédit mutuel informant M. [N] [U] qu’en raison de la hausse des taux, il ne peut maintenir sa proposition initiale.

Ainsi, il ressort de l’attestation du courtier « ABC mon TO » justifiant le refus des banques Société Générale, BNP PARIPAS, le Crédit Lyonnais et la banque TARNEAUD ainsi que de l’attestation de la banque postale (pièce 9b) et du courriel du chargé de clientèle de Crédit mutuel (pièce 3) que le taux d’intérêt prévu dans la promesse unilatérale de vente était devenu inadéquat face aux fluctuations du marché, de sorte qu’il était inapplicable. Ainsi, il est démontré que pour l’ensemble de ces banques sollicitées par les époux [U] – à l’exception de la banque postale -, le taux d’intérêt fixé par la promesse unilatérale de vente ne leur permettait pas de présenter une offre de prêt conforme.

S’agissant de la banque postale, elle justifie son refus de prêt par le changement de poste de M. [N] [U] se retrouvant en période d’essai au moment de la demande de prêt. Si pour la banque Crédit mutuel, la période d’essai n’est pas nécessairement un motif de refus à condition de prévoir une hypothèque, (échanges d’emails en mars 2022en pièce 3 des demandeurs), il apparaît que cette banque a elle aussi refusé d’apporter son concours financier, notamment en raison du taux d’intérêts, à la demande formulée conformément aux caractéristiques du contrat.

Dès lors, les époux [U] rapportent la preuve d’avoir présenté au moins une demande de prêt avec des caractéristiques conformes dans le délai contractuel et que, s’agissant des autres banques, quand bien même ils auraient présenté une demande conforme, elles ne leur auraient pas octroyé de prêt dans les conditions et le délai contractuellement fixés, en raison du changement de taux d’intérêts et de la situation professionnelle de M. [N] [U].

Dès lors, la défaillance de la condition suspensive ne peut qu’être constatée sans qu’il soit nécessaire de faire application de l’article 1304-3 du code civil. L’obligation est donc réputée n’avoir jamais existé, de sorte que le contrat est frappé de caducité et est privé d’effets, entraînant nécessairement l’anéantissement de la seconde condition suspensive.

Sur la restitution de la somme séquestrée

Aux termes de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution.

En l’espèce, les parties ont convenu, dans leur clause « indemnité d’immobilisation », de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation du bien immobilier à hauteur de 45 000 euros. Les époux [U] se sont engagés à verser une partie de cette indemnité à hauteur de 22 000 euros auprès du notaire Maître [I] [E] en qualité de tiers séquestre. Il a été prévu que cette somme serait, soit imputée à due concurrence sur le prix convenu en cas de réalisation de la vente soit remise aux promettants au cas où la promesse ne serait pas réalisée dans le délai et aux conditions convenues par la faute des bénéficiaires, soit restituée à ces derniers notamment en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives ou en cas de défaillance des promettants.

En cas de désaccord entre le promettant et le bénéficiaire sur le versement ou remboursement de cette somme, il a été stipulé que les parties donnaient mandat au notaire ayant qualité de séquestre pour consigner cette somme à la Caisse des dépôts et consignations, précision étant faite que ce dépôt valait décharge entière et définitive de sa mission. Enfin, les parties ont convenu que l’indemnité ne serait pas productive d’intérêt.

Il a été établi que les époux [U] ont valablement versé la somme de 22 000 euros sur le compte séquestre du notaire Maître [I] [E]. Or, tel que vu supra, l’une des conditions suspensives – l’obtention d’un prêt – n’a pas été réalisée et a entraîné la caducité du contrat.

Par voie de conséquence, et en conformité avec leurs stipulations contractuelles, il incombe au notaire rédacteur de l’acte, Maître [I] [E] en qualité de tiers séquestre, de restituer la somme de 22 000 euros aux époux [U].

Il sera donc fait droit à la demande des époux [U] et il sera ordonné à Maître [I] [E], en qualité de tiers séquestre, de leur restituer la somme de 22 000 euros.

En revanche, conformément aux stipulations contractuelles des parties, cette somme n’est pas productive d’intérêts. Dès lors, la demande des époux [U] de condamner les consorts [S] à leur payer les intérêts au taux légal sera rejetée. En outre, à défaut d’intérêts produits, il n’y a pas lieu à ordonner leur anatocisme.

Sur la demande en garantie formulée par les époux [U] à l’encontre des notaires

En l’absence de condamnation des époux [U] à payer l’indemnité d’immobilisation, il n’y a pas lieu d’analyser la demande en garantie formée à l’encontre des notaires.

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation formulée par les consorts [W] et M. [G] [X]

En vertu de la clause « indemnité d’immobilisation », les parties ont notamment prévu que si, malgré la réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire ne demandait pas l’exécution de la promesse de vente dans les délais et conditions convenues, cette somme, non productive d’intérêts, resterait acquise définitivement au promettant à titre de clause pénale.

Il résulte de ce qu’il précède que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées ni réputées réalisées entraînant la caducité de la promesse unilatérale de vente et donc la restitution des sommes versées par les époux [U]. Dès lors, les conditions pour que l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation soit attribuée aux consorts [W] – [X] ne sont pas remplies. Par conséquent, leur demande de paiement sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

o Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, les consorts [W] et les consorts [X] ayant perdu l’instance, il conviendra de les condamner in solidum aux dépens.

o Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les consorts [W] et les consorts [X] ayant été condamnés aux dépens, il convient de les condamner in solidum à payer la somme de 3 000 euros aux époux [U].

Les demandes en ce sens des consorts [W] et de M. [G] [X] seront donc rejetées.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de la SCP [L] [K], [D] [O], la SELARL [J] ATIAS NOTAIRES ASSOCIES et de l’entrepreneur individuel Maître [I] [E] leurs frais irrépétibles.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation soulevée par les consorts [W] ;

REJETTE la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente formée par M. [N] [U] et Mme [M] [B] ;

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente établie par acte authentique reçu par Maître [I] [E] le 12 avril 2022 entre les époux [U] et Messieurs [F] [W], [T] [W], [G] [X] et Mme [R] [X] portant sur le bien immobilier située au [Adresse 9] et cadastré section AR n° [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ;

ORDONNE à l’entrepreneur individuel [I] [E] de restituer à M. [N] [U] et Mme [M] [B] la somme séquestrée en son étude ;

DIT n’y avoir lieu à l’anatocisme ;

REJETTE la demande de restitution formée par M. [F] [W], M. [T] [W] et M. [G] [X] à l’égard de l’entrepreneur individuel [I] [E] ;

REJETTE la demande de paiement formée par M. [F] [W], M. [T] [W] et M. [G] [X] à l’encontre de M. [N] [U] et Mme [M] [B];

REJETTE la demande de paiement formée par M. [G] [X] à l’encontre de M. [N] [U] et Mme [M] [B] ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [W], M. [T] [W], M. [G] [X] et Mme [R] [X] à payer les dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [W], M. [T] [W], M. [G] [X] et Mme [R] [X] à payer à M. [N] [U] et Mme [M] [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [F] [W] et M. [T] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [G] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la SCP [L] [K], [D] [O], la SELARL [J] ATIAS NOTAIRES ASSOCIES et de l’entrepreneur individuel Maître [I] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU