COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 19 Mars 2025

N° RG 24/03154 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3OX

Grosse délivrée

à M^e ROCHET

Copie délivrée

à M. [D]

le

DEMANDEURS:

Madame [X], [M], [V] [F]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [Y], [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Tous trois représentés par M^e Nicolas ROCHET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [C], [U], [W] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame BIMBOT Slavica, Juge placée près la cour d’appel d’Aix en Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PLANTIER Laura, Greffier.

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon jugement d’adjudication du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice du 14 mars 2024, Monsieur [E] [Z], Madame [X] [F] et Monsieur [Y] [B] sont devenus propriétaires par adjudication d’un appartement situé [Adresse 4].

Par actes d’huissier du 02 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL GESTION IMMOBILIERE J. TRUCCO, a fait signifier le jugement à Monsieur [C] [D], ancien propriétaire du logement.

Par acte extra-judiciaire en date du 05 juillet 2024, Monsieur [E] [Z], Madame [X] [F] et Monsieur [Y] [B] ont fait assigner Monsieur [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins notamment de constater que Monsieur [C] [D] est occupant sans droit ni titre du bien, et de le condamner à leur verser une indemnité d’occupation mensuelle de 1 088 euros à compter du 14 mars 2024 et jusqu’à la date de libération des lieux.

Après un premier renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [Z], Madame [X] [F] et Monsieur [Y] [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Monsieur [C] [D] comparait. Il expose ne pas payer d’indemnité d’occupation en raison de l’absence de réception du prix de la vente de son appartement.

L’affaire est mise en délibéré au 19 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur la demande principale

En vertu de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En application de l’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Aux termes de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire. Selon le principe de la réparation intégrale la réparation du préjudice est sans perte ni profit et ne peut excéder le montant du dommage.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que selon jugement du 14 mars 2024, Monsieur [E] [Z], Madame [X] [F] et Monsieur [Y] [B] ont acquis par adjudication le logement situé [Adresse 4].

Monsieur [E] [Z], Madame [X] [F] et Monsieur [Y] [B] sollicitent la condamnation de Monsieur [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation, en tant qu’occupants sans droit ni titre d’un logement acquis par adjudication. Si Monsieur [E] [Z], Madame [X] [F] et Monsieur [Y] [B] ne peuvent solliciter l’expulsion à proprement parler de l’occupant, le jugement d’adjudication valant d’ores et déjà titre, le juge des contentieux de la protection est également compétent pour statuer sur les conséquences de cette occupation sans droit ni titre, à savoir la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à l’expulsion effective de l’occupant, sans que les taux de ressort du tribunal de proximité et du tribunal judiciaire ne lui soient opposables.

Il ressort des pièces communiquées, et notamment des modalités de signification du jugement d’adjudication et de la présente assignation, à étude, puis du procès-verbal visant à constater la présence de l’occupant daté du 06 septembre 2024 que Monsieur [C] [D] continue d’occuper le bien immobilier, ce qu’il ne conteste au demeurant pas.

Or, Monsieur [C] [D] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 14 mars 2024, date du transfert de propriété. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par cette occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien à compter du 14 mars 2024.

Le fait que Monsieur [C] [D] n’ait pas perçu la somme due à l’issue du jugement d’adjudication est sans incidence sur le fait qu’il est occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation.

Il est communiqué deux évaluations de la valeur locative du bien, l’une à hauteur de 900 euros, avec 750 euros de charges annuelles, l’autre entre 1 000 et 1 100 euros. Toutefois, le logement n’est pas décrit, pas plus que son état, et il apparaît que les évaluations ont été faites à partir d’autres transactions récemment effectuées, et non à partir d’une visite des lieux. En outre l’appel de fonds, qui vise un trimestre de charge, ne précise pas la part récupérable sur le locataire.

Dès lors, il convient de fixer l’indemnité à la somme de 1 000 euros par mois, puis de fixer les charges à la somme de 62,50 euros par mois, et de condamner Monsieur [C] [D] au paiement de ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation puis de l’exigibilité de chacune des échéances.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [D] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [Z], Madame [X] [F] et Monsieur [Y] [B], Monsieur [C] [D] sera condamné à verser au demandeur la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [C] [D] au titre de l’occupation du bien situé [Adresse 4] à la somme de 1 062,50 euros, charges comprises ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à payer ladite indemnité d’occupation à compter du 14 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation puis de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à verser à Monsieur [E] [Z], Madame [X] [F] et Monsieur [Y] [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [D] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge