TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e Aurélie AUROUET-HIMEUR

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/02178 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YVO

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [P]

né le 16 Février 1995 à [Localité 3] (ALBANIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [E] [P]

née le 08 Février 1998 à [Localité 2] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie AUROUET-HIMEUR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [G]

né le 13 Juillet 1985 à [Localité 6] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 1]

non comparant

— 

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 novembre 2020, Monsieur [L] [M] a donné à bail à Monsieur [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par acte notarié du 8 février 2023, Monsieur [X] [P] et Madame [E] [P] ont fait l’acquisition de l’appartement donné à bail à Monsieur [G], avec poursuite du contrat.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [P] ont fait signifier à Monsieur [G] par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 4.620 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 25 mars 2024, Monsieur [X] [P] et Madame [E] [P] ont attrait Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

??constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ;????ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [G] de l’immeuble, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à venir ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers dans un lieu approprié aux frais et risques du défendeur ; ??condamner Monsieur [I] [G] à payer à titre provisionnel : Une somme de 6.300 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au titre de l’arriéré locatif ; Une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros, égale au dernier loyer avec charges jusqu’à libération des lieux ; 2.000 euros en application de de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Les dépens.

Appelée à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

Monsieur et Madame [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont été autorisés à déposer un décompte actualisé en cours de délibéré.

Cité à étude, Monsieur [I] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [I] [G] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant aux époux [P].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les époux [P] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.620 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 février 2024.

Monsieur [I] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par les propriétaires et à favoriser la bonne exécution de la décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant le transport et la séquestration des meubles à titre de garantie, il convient de rejeter ces demandes faites par anticipation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [G] à son paiement, soit un montant actuel de 450 euros.

Par ailleurs, il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 10 septembre 2024, que Monsieur [I] [G] reste devoir un arriéré locatif de 8.550 euros, comptes arrêtés en juillet 2024.

Monsieur [I] [G] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera condamné à verser cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.620 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

En l’absence de Monsieur [I] [G] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur Monsieur [I] [G] à payer aux époux [P] une somme de 500 euros pour les frais exposés dans l’instance et non compris dans les dépens.

De plus, Monsieur [I] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2020, entre Monsieur [L] [M] dans les droits duquel viennent Monsieur [X] [P] et Madame [E] [P], et Monsieur [I] [G], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [P] et Madame [E] [P] venant aux droits de Monsieur [L] [M], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à verser à Monsieur [X] [P] et Madame [E] [P] venant aux droits de Monsieur [L] [M], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 450 euros, indemnité due à compter du 12 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à payer à Monsieur [X] [P] et Madame [E] [P] venant aux droits de Monsieur [L] [M] à titre provisionnel, la somme de 8.550 euros, comptes arrêtés en juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.620 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à payer à Monsieur [X] [P] et Madame [E] [P] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président