TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M [K] [P]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à M.[X] [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03024 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46IZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [P]

né le 29 Août 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DEFENDEURS

Monsieur [X] [I]

né le 15 Avril 1985 à [Localité 4] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [H] [V]

née le 22 Avril 1987 à [Localité 4] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 8 novembre 2017, Monsieur [K] [P] a donné à bail meublé à Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par assignation du 4 avril 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [K] [P] a attrait Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut d’assurance et impayés de loyers ; ??ordonner l’expulsion sans délais des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier ; ??condamner solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] au paiement des sommes suivantes : 3.814,28 euros à titre provisionnel, comptes arrêtés au 6 juin 2024 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant mensuel du loyer jusqu’à libération complète des lieux800 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 juin 2024.

Comparaissant en personne, Monsieur [P] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [X] [I] a comparu en personne. Il a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en indiquant reconnaître sa dette. Il a reconnu ne pas avoir réglé les derniers loyers avant l’audience. Il a proposé de verser 200 euros par mois pour l’apurer, en précisant percevoir une retraite militaire de 520 euros et reprendre un emploi mi juin 2024.

Citée à étude, Madame [H] [V] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [H] [V] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [P].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 novembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.520 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 mars 2024.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur que les derniers loyers et charges n’ont pas été payés, ce qu’a confirmé Monsieur [I] à l’audience. Il ne peut donc bénéficier des délais dérogatoires prévus à l’article précité, ni de l’effet suspensif de la clause résolutoire en résultant.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion des preneurs, devenus occupants sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation en application de la clause pénale prévue au contrat de bail formulée par Monsieur [P] ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des preneurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner les preneurs au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant actuel de 573,57 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer et de l’assignation qu’une somme de 3.814,28 euros reste due au 6 juin 2024.

Monsieur [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Dès lors, il sera condamné, solidairement avec Madame [V], conformément à la clause de solidarité prévue au contrat et en qualité de co-titulaires du bail, à payer cette somme à titre provisionnel à Monsieur [P].

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de paiement depuis janvier 2024 et de la qualité du bailleur, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande également qu’ils soient condamnés in solidum à payer à Monsieur [P] une somme 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer dans le cadre de la présente procédure.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2017, entre Monsieur [K] [P] d’une part, Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [I] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] à payer à Monsieur [K] [P], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit un montant de 573,57 euros, indemnité due à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] à payer à Monsieur [K] [P] une somme provisionnelle de 3.814,28 euros, au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 6 juin 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [I] de sa demande de délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] à payer à Monsieur [K] [P] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [I] et Madame [H] [V] aux entiers dépens, en ce inclus les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président