TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 05 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 22/05030 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z73J

AFFAIRE : Mme [U] [C] veuve [I] ( Maître [B] [P] de la SELARL CARLINI & ASSOCIES)

C/ S.D.C. de l’ensemble immobilier SIS [Adresse 5] (la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY)

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Madame [U] [C] veuve [I]

née le 19 Novembre 1947 à [Localité 11], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 7]

Madame [O] [I]

née le 03 Décembre 1974 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 10]

Madame [H] [I] épouse [V]

née le 28 Septembre 1972 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 2]

toutes trois représentées par Maître Olivier COMTE de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

C O N T R E

DEFENDEURS

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice ERA IMMOBILIER ND PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

La S.A.R.L. CABINET TRAVERSO, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 817 897 937, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [I] et Madame [H] [I] épouse [V] sont nues-propriétaires indivises de plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 9], dont le lot n°6 constitué par un appartement au 2ème étage.

Leur mère Madame [U] [C] veuve [I] est usufruitière de ces lots.

Le syndic de l’immeuble était la SARL CABINET TRAVERSO (ci-après le cabinet TRAVERSO).

En 2018, d’importantes infiltrations sont survenues dans plusieurs pièces de l’appartement, alors qu’il était en vente.

Par exploits d’huissier signifiés le 16 octobre 2019, les consorts [I] ont assigné Madame [J], alors propriétaire de l’appartement sus-jacent situé au 3ème étage, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Madame [X] a été désignée en qualité d’expert par ordonnance du 13 décembre 2019.

Elle a déposé son rapport le 17 février 2022.

Par assignation délivrée le 12 mai 2022, les consorts [I] ont assigné au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ainsi que son syndic le cabinet TRAVERSO, afin d’obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat à réaliser les travaux préconisés par l’expert sur les parties communes, et de le condamner à les indemniser de leurs préjudices matériels et de jouissance.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/05030.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 8 mars 2024, les consorts [I] demandent au tribunal de :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris et représenté par son Syndic en exercice, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à réaliser les travaux décrits par l’Expert sur les parties communes et à prendre toutes les mesures propres à remédier aux désordres affectant la partie privative du lot n°7, à savoir :

— Concernant les travaux pour remédier aux désordres de la chambre 2 : « Les travaux en réparation consistent à reprendre le chéneau à neuf, à traiter la jonction chéneau-façade de manière étanche et à reprendre toutes les fissures de la maçonnerie. Compte tenu de l’inaccessibilité des ouvrages à réparer, il est préconisé la dépose et la repose de la couverture en polycarbonate [I]. Dans la mesure où sa vétusté ne permettrait pas son réemploi, il sera alors procédé à son remplacement à neuf ».

— Concernant les travaux pour remédier aux désordres du salon, du couloir et de la chambre 2 : « Les travaux en réparation consistent à reprendre le chéneau à neuf, à traiter la jonction chéneau-façade et couverture bac acier-façade de manière étanche»

— Les travaux pour remédier aux désordres de la chambre 1 : « Le réseau d’évacuation de la cuisine et du lavabo de la salle de bains [du lot n°7] est à reprendre en totalité.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], pris et représenté par son Syndic en exercice, qui sera relevé et garanti par le cabinet TRAVERSO, en raison des fautes de gestion commises, à payer à Madame [U] [C] Vve [I], Madame [O] [I] et Madame [H] [I] épouse [V] les sommes de 12.020 euros TTC au titre des travaux de reprise des peintures du lot n°6, de 1.803,26 euros TTC au titre du remplacement du parquet d’une chambre du lot n°6 et de 54.290 euros TTC, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance, soit un total de 68.113,26 euros TTC.

— DISPENSER Madame [U] [C] Vve [I], Madame [O] [I] et Madame [H] [I] épouse [V] de toute participation au paiement des condamnations prononcées à l’encontre syndicat des copropriétaires.

— CONDAMNER la partie succombante, à payer à Madame [U] [C] Vve [I], Madame [O] [I] et Madame [H] [I] épouse [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— La CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 5.447,90 euros

— DISPENSER Madame [U] [C] Vve [I], Madame [O] [I] et Madame [H] [I] épouse [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice ERA IMMOBILIER ND PROVENCE, demande au tribunal de :

— A TITRE PRINCIPAL, DEBOUTER Madame [O] [I], Madame [U] [I] et Madame [U] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE, LIMITER le montant de la condamnation au titre des travaux de reprise à hauteur de 14.534€ TTC ;

— EN TOUT ETAT DE CAUSE,

ECARTER l’exécution provisoire de droit

CONDAMNER solidairement Madame [O] [I], Madame [U] [I] et Madame [U] [I] au paiement de la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 2 juin 2024, la société CABINET TRAVERSO demande au tribunal de :

— REJETER l’appel en garanti formé par les consorts [I] à l’encontre du cabinet TRAVERSO comme étant mal fondé

— REJETER l’ensemble des demandes formulées à l’encontre du cabinet TRAVERSO

— CONDAMNER les consorts [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

*****

MOTIFS

Sur les désordres et leur origine

La matérialité des désordres, qui n’est pas discutée en défense, est établie tant par le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 21 août 2019 à la demande des requérantes que par le rapport d’expertise judiciaire de Madame [X], en date du 17 février 2022.

Les désordres affectant l’appartement sont décrits par l’expert de la manière suivante :

— la chambre 1 présente des décollements du papier peint, du salpêtre et des cloquages de peinture en sous-face du linteau de la fenêtre, le taux d’humidité relevé indique la saturation des murs donnant en façade ainsi que sur le pan perpendiculaire ;

— la chambre 2 montre des marques d’humidité en plafond et sur la cueillie se caractérisant par des taches brunes, avec décollement du papier peint ;

— le salon présente également des marques d’infiltration qui se traduisent par un cloquage de la peinture sur deux des murs ;

— le même phénomène de décollement de la peinture dû à l’humidité est constaté sur les murs du couloir, le testeur indiquant un taux d’humidité très élevé.

S’agissant des causes de ces désordres, Madame [X] a procédé à des investigations de recherche de fuite avec l’assistance de la société AZUR DETECTION, par mise en pression des réseaux d’adduction d’eau, mise en eau des appareils sanitaires par remplissage et vidange, et arrosage au jet d’eau en extérieur.

Il en est résulté que les désordres constatés dans la chambre 1 sont dus à une fuite d’eau sur le collecteur des évacuations de la cuisine et du lavabo de la salle de bains de l’appartement de Madame [J], situé au-dessus de celui des requérantes. Il est précisé que le collecteur débouche en façade, traverse le balcon et chemine le long de la façade, et que les infiltrations sur le mur de la chambre 1 sont situées en regard de ce conduit d’évacuation, ce réseau n’étant pas étanche en raison d’un défaut d’entretien et de sa particulière vétusté. Le remplacement total du réseau d’évacuation est nécessaire selon l’expert pour mettre fin aux désordres, ce dernier préconisant de cheminer dans la galerie technique à l’arrière de l’immeuble.

Les désordres relevés dans l’angle externe de la chambre 2 sont dus quant à eux à des infiltrations d’eau par des fissures constatées dans la maçonnerie extérieure, à l’angle de la façade et du chéneau situé au-dessus de la couverture en polycarbonate de la terrasse des requérantes. L’expert précise que le chéneau n’est pas entretenu, que la calendrite censée effectuer l’étanchéité avec la façade en surplomb est défectueuse, et que lors des fortes pluies, le chéneau se met en charge et la calendrite laisse pénétrer l’eau à l’intérieur de la véranda de l’appartement [J] et également dans l’appartement [I]. Il est préconisé la reprise du chéneau à neuf, le traitement de la jonction chéneau/façade et la reprise des fissures de la maçonnerie, ce qui nécessitera la dépose et la repose de la couverture de la terrasse des consorts [I] si possible, ou son remplacement à neuf.

Enfin, les désordres relevés dans le salon, dans la chambre 2 et dans le couloir ont quant à eux pour origine un défaut d’étanchéité de la façade, au niveau de l’acrotère du toit terrasse et de la couverture de la véranda de l’appartement sus-jacent. Selon l’expert, l’eau ruisselle sur les parois de l’appartement des consorts [I] situées à l’aplomb direct de cette façade et y pénètre, expliquant les désordres. Il est nécessaire de reprendre le chéneau à neuf, de traiter la jonction chéneau/façade et la couverture entre le bac acier et la façade de manière étanche, sans nécessité de déposer la couverture bac acier de la véranda de l’appartement [J].

Madame [X] conclut ainsi que les désordres « relèvent tous d’infiltrations d’eau par défaut d’étanchéité du réseau d’eau ou des façades » et qu’ils rendent l’appartement [I] inhabitable, les récurrences des écoulements d’eaux usées dans la chambre 1 du fait de l’usage des appareils sanitaires dans le logement [J] ne permettant notamment pas d’assurer l’hygiène et la salubrité attendues dans une habitation. Le reste des infiltrations est quant à lui épisodique, par temps de pluie.

Elle précise également que d’une façon générale, l’immeuble dans son ensemble n’est pas entretenu comme il se doit.

Sur les demandes des consorts [I] dirigées contre le syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’un régime de responsabilité de plein droit, ne nécessitant pas la preuve d’une faute. Il appartient seulement au copropriétaire qui recherche la responsabilité du syndicat de démontrer que les désordres qu’il subit dans ses parties privatives trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

— Sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l’expert

Les consorts [I] sollicitent, en premier lieu, la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert pour mettre fin aux désordres, sur le fondement de l’article 14 précité et de l’obligation du syndicat d’assurer aux copropriétaires une jouissance paisible de leurs parties privatives.

Le syndicat des copropriétaires soutient en défense que l’origine des différents désordres en partie commune n’est pas établie, et qu’aucun défaut d’entretien n’est par ailleurs démontré.

— Les désordres affectant le salon, le couloir et la chambre 2

Il a été précédemment rappelé que selon les conclusions claires et circonstanciées de l’expert judicaire, rendues après des investigations poussées de recherche de fuite et de mise en eau des différents réseaux de l’immeuble, les désordres affectant le salon, le couloir et la chambre 2 de l’appartement des consorts [I] ont pour origine un défaut d’étanchéité de la façade, tandis que les infiltrations dans l’angle externe de la chambre 2 sont liées à des fissures constatées dans la maçonnerie extérieure à l’angle de la façade et du chéneau, ainsi qu’à un défaut d’étanchéité de ce dernier.

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, l’expert n’a pas pointé l’existence d’une origine privative de ces désordres dont la cause se situerait dans l’appartement sus-jacent de Madame [J]. En effet, s’il a précisé que le défaut d’étanchéité de la façade avait été mis en évidence, notamment, au niveau de la couverture de la véranda de cet appartement, qui était venue « perturber la façade, créant des points faibles vis-à-vis du clos », cette simple mention est insuffisante à considérer que les travaux privatifs de construction d’une véranda réalisés par Madame [J] seraient à l’origine des désordres. L’expert a indiqué à cet égard qu’il était malaisé de déterminer avec précision les imputabilités sans avoir connaissance de l’historique des différents travaux. Il n’est dès lors pas possible d’en conclure que le défaut d’étanchéité de la façade constaté à cet endroit serait lié à l’édification de la véranda privative.

Le syndicat ne produit sur ce point aucune pièce technique complémentaire de nature à établir que les défauts d’étanchéité de la façade, à l’origine des désordres constatés dans l’appartement des requérantes, auraient été en tout ou partie causés par l’édification de la véranda sur la terrasse de l’appartement sus-jacent.

Il y a lieu par ailleurs de relever que des infiltrations ont également été mises en évidence à d’autres endroits de la façade, au niveau de l’acrotère du toit-terrasse ainsi que par la maçonnerie fissurée, qui sont sans lien avec la véranda de Madame [J].

Ce moyen doit donc être écarté.

Il est par ailleurs constant que les gros murs de façade de l’immeuble de même que les chéneaux et réseaux d’évacuation des eaux pluviales constituent des parties communes, ce qui résulte expressément de l’article 2 règlement de copropriété du 21 mars 1949 versé aux débats.

Les désordres affectant le salon, le couloir et la chambre 2 de l’appartement des requérantes trouvent donc bien leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat est par conséquent engagée de plein droit au titre des désordres affectant le salon, le couloir et la chambre 2 de l’appartement, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier ne peut dès lors tenter de s’en exonérer en arguant de son absence de faute et de l’entretien régulier de l’immeuble. Ce point n’est au demeurant pas démontré, l’expert ayant au contraire pointé l’existence d’un défaut d’entretien général de l’immeuble attesté par les fissures, les pousses sauvages de végétaux, les chéneaux non curés, les réseaux fuyards et la rouille sur la ferronnerie. Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne suffisent pas à contredire ces éléments, la facture de la société EIFFAGE invoquée ne mentionnant notamment pas de travaux de réfection des façades contrairement à ce qu’indique le syndicat (travaux de remplacement du réseau d’évacuation des eaux pluviales en 2014 et travaux de « confortement partiel de murs de soutènement et travaux connexes » en 2015).

La responsabilité du syndicat au titre de ces désordres est donc engagée et il sera condamné à réaliser les travaux préconisés par l’expert pour y remédier soit :

— la reprise à neuf du chéneau situé à l’angle Sud-Ouest (côté chambre 2), le traitement de la jonction chéneau/façade et la reprise des fissures de la maçonnerie, avec dépose et repose de la couverture de la terrasse des consorts [I] si possible, ou remplacement à neuf ;

— la reprise à neuf du chéneau situé au-dessus de la véranda [J], le traitement de la jonction chéneau/façade et de la jonction couverture bac acier/façade de manière étanche,

et ce sous astreinte afin d’assurer l’exécution de la décision.

— Les désordres affectant la chambre 1

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres constatés dans la chambre 1 sont dus à une fuite d’eau sur le collecteur des évacuations de la cuisine et du lavabo de la salle de bains de l’appartement de Madame [J].

Le syndicat fait valoir que ce collecteur est une partie privative à cette copropriétaire, ce que les consorts [I] ne contestent pas, indiquant expressément dans leurs écritures que ces désordres ont bien leur origine dans une partie privative.

Les parties s’accordant sur le caractère privatif de cette canalisation sans que les pièces produites ne permettent précisément d’établir qu’il s’agirait au contraire d’une partie commune, il convient de considérer que les désordres affectant la chambre 1 ont une origine privative.

Dans ces conditions, les requérantes sont mal fondées à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer le remplacement de ce réseau, le syndicat ne pouvant être tenu que des désordres trouvant leur origine dans les parties communes.

Les consorts [I] seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

— Sur les demandes indemnitaires

— Les demandes au titre du préjudice matériel

Les consorts [I] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 12.020 euros TTC au titre des travaux de reprise des peintures de leur lot, ainsi que la somme de 1.803,26 euros TTC au titre du remplacement du parquet d’une chambre.

S’agissant de la reprise des peintures, l’expert judiciaire a retenu un coût de 8.034 euros HT, selon devis de la société EGTT réévalué à la baisse par ses soins compte tenu de la surévaluation de certains postes, précisément expliquée. Les requérantes se contentent de critiquer cette réévaluation sans produire de devis concurrent ou de facture qui démontrerait que le coût de cette prestation serait plus élevé, ce qu’elles n’ont pas davantage fait dans le cadre des opérations d’expertise dans le délai imparti. Il convient donc de retenir uniquement l’estimation de l’expert, à hauteur de 8.034 euros HT soit 8.837,40 euros TTC (TVA à 10% non contestée).

Concernant l’indemnisation réclamée au titre du remplacement du parquet de la chambre, il convient de souligner qu’aucune dégradation du parquet n’a été notée dans le cadre du rapport d’expertise judiciaire, ni du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 août 2019. L’expert n’a d’ailleurs pas retenu ce poste de préjudice dans ses conclusions. Les consorts [I] ne produisent à l’appui de leur demande qu’un unique devis du magasin CASTORAMA en date du 5/01/2022, qui ne permet pas de s’assurer qu’il est en lien avec les désordres dont le syndicat a été reconnu responsable, étant relevé que les requérantes ne précisent pas à quelle chambre il se réfère et que la responsabilité du syndicat n’a été retenue que pour les infiltrations affectant la chambre 2.

Cette demande concernant le coût du remplacement du parquet sera donc rejetée, et le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux requérantes, au titre de leur préjudice matériel, une somme limitée à 8.837,40 euros TTC au titre du préjudice matériel correspondant au cout de la reprise des peintures.

Cette somme sera indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise pour tenir compte de l’évolution des coûts de la construction au jour du jugement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande visant à actualiser ladite somme selon le calcul visé par les requérantes.

— La demande au titre du préjudice de jouissance

Les consorts [I] réclament à ce titre la somme de 54290 euros TTC, à parfaire au jour du jugement, correspondant à l’impossibilité totale de jouir de leur appartement ou de le mettre en location pendant 61 mois, selon une valeur locative mensuelle de 890 euros.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité dans ce préjudice, dans la mesure où sa durée serait liée à la négligence de Madame [J] qui n’aurait pas laissé accès à son appartement pour mettre fin aux désordres.

Il convient toutefois de rappeler que la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenu au titre de désordres d’infiltrations affectant plusieurs pièces de vie de l’appartement des requérantes, en particulier le salon et une des chambres. Ces désordres sont de nature à avoir rendu ce logement inhabitable, ce que l’expert judiciaire a d’ailleurs clairement retenu compte tenu de l’ampleur des infiltrations. Il ne peut dès lors être contesté que le syndicat est au moins en partie responsable du préjudice de jouissance subi par les requérantes, qui n’ont pu ni louer ni habiter l’appartement du fait des désordres.

Les désordres affectant la chambre 1 étant toutefois également à l’origine de ce préjudice de jouissance et ayant leur origine dans l’appartement privatif du 3ème étage, il convient de retenir que le préjudice de jouissance n’est imputable au syndicat qu’hauteur de 50%.

La durée du préjudice peut par ailleurs être fixée au minimum à 61 mois comme le sollicitent les requérantes dans leurs écritures notifiées en mars 2024, dès lors que les désordres ont été signalés pour la première fois au syndic en janvier 2019.

Dans ces conditions, il y a lieu d’évaluer le préjudice de jouissance imputable au syndicat des copropriétaires à la somme de 890 euros x 50% x 61 mois = 27145 euros. Il sera condamné au paiement de cette somme.

— Sur la demande de dispense de participation au paiement des condamnations

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

En vertu de l’article 10-1 du même texte, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il est constant que la dispense de participation aux frais de procédure prévue par l’article 10-1 ne dispense pas le copropriétaire de contribuer, à hauteur de sa quote-part, à la condamnation du syndicat des copropriétaires à son profit, dès lors que cette contribution pour sa quote-part à l’indemnisation et à l’astreinte mise à la charge du syndicat, au titre des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement à la valeur relative de son lot telle que fixée par le règlement de copropriété, découle de sa qualité de copropriétaire, membre du syndicat.

Dès lors, aucun élément ne justifie que les requérantes soient dispensées du paiement de leur quote-part des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble ou des condamnations mises à la charge du syndicat pour l’indemnisation de leurs préjudices, autres que celles relatives aux frais de procédure.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de garantie du syndic CABINET TRAVERSO

Les requérantes demandent, dans le cadre du dispositif de leurs conclusions, la condamnation du syndicat des copropriétaires « qui sera relevé et garanti par le cabinet TRAVERSO, en raison des fautes de gestion commises » à leur payer diverses sommes déjà rappelées.

Le tribunal constate toutefois qu’aucune demande de condamnation, seule ou in solidum avec le syndicat, n’est dirigée directement par les consorts [I] à l’encontre de la société CABINET TRAVERSO. Seule cette demande de garantie pour le compte du syndicat des copropriétaires est formulée.

Or, comme le souligne à juste titre le cabinet TRAVERSO, les consorts [I] ne sont pas recevables ni fondées à solliciter une telle condamnation. En effet, seul le syndicat des copropriétaires pourrait le cas échéant solliciter pour lui-même d’être relevé et garanti par une le syndic des condamnations mises à sa charge, ce qu’il ne fait pas dans le cadre de la présente instance.

Les « fautes de gestion » qui auraient été commises par le cabinet TRAVERSO et justifieraient sa condamnation ne sont au demeurant pas démontrées par les consorts [I], qui se contentent d’indiquer que le syndic n’aurait entrepris aucune démarche depuis 2018 pour remédier aux désordres, ce qui est contredit par les pièces produites.

La demande de garantie formulée par les consorts [I] à l’encontre du syndic ne peut dès lors qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire de Madame [X].

Il sera parallèlement condamné au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés par les consorts [I] dans le cadre de la présente instance.

En équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société CABINET TRAVERSO au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [I] sont dispensées de participation aux frais de procédure que constituent les dépens et les sommes mises à la charge du syndicat au titre des frais irrépétibles.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société ERA IMMOBILIER ND PROVENCE, à faire réaliser les travaux en parties communes décrits par l’expert judiciaire Madame [X] dans son rapport en date du 17 février 2022 afin de remédier aux désordres affectant le salon, le couloir et la chambre 2 de l’appartement appartenant à Mesdames [U] [C] veuve [I], [O] [I] et [H] [I] épouse [V], soit :

— la reprise à neuf du chéneau situé à l’angle Sud-Ouest de l’immeuble (côté chambre 2), le traitement de la jonction chéneau/façade et la reprise des fissures de la maçonnerie, avec dépose de la couverture de la terrasse du lot n°6 et repose si possible, ou remplacement à neuf de cette couverture en cas de réemploi impossible ;

— la reprise à neuf du chéneau situé au-dessus de la véranda de l’appartement situé au 3ème étage (lot numéro 7), le traitement de la jonction chéneau/façade et de la jonction couverture bac acier/façade de manière étanche,

et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision, et pendant un délai 3 mois ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société ERA IMMOBILIER ND PROVENCE, à payer à Mesdames [U] [C] veuve [I], [O] [I] et [H] [I] épouse [V] la somme de 8.837,40 euros TTC au titre de leur préjudice matériel correspondant au cout de la reprise des peintures intérieures de leur appartement,

DIT que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 17 février 2020, date du dépôt du rapport d’expertise ;

DEBOUTE Mesdames [U] [C] veuve [I], [O] [I] et [H] [I] épouse [V] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice matériel constitué par le coût du remplacement du parquet d’une chambre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société ERA IMMOBILIER ND PROVENCE, à payer à Mesdames [U] [C] veuve [I], [O] [I] et [H] [I] épouse [V] la somme de 27145 euros au titre de leur préjudice de jouissance, pour la période du 1er février 2019 au 1er mars 2024 ;

DEBOUTE Mesdames [U] [C] veuve [I], [O] [I] et [H] [I] épouse [V] de leur demande de dispense de participation à ces condamnations ;

DEBOUTE Mesdames [U] [C] veuve [I], [O] [I] et [H] [I] épouse [V] de leur demande visant à ce que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], soit relevé et garantie par la SARL CABINET TRAVERSO ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société ERA IMMOBILIER ND PROVENCE, à payer à Mesdames [U] [C] veuve [I], [O] [I] et [H] [I] épouse [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société ERA IMMOBILIER ND PROVENCE, aux entiers dépens ;

DIT que Mesdames [U] [C] veuve [I], [O] [I] et [H] [I] épouse [V] seront dispensées de participation à la dépense commune au titre des frais de procédure ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit le présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq décembre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT