TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

GROSSE :

Le 24/02/25

à M^e AUTRAN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04670 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HUS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. SAINT [Adresse 8] ou encore [Adresse 4] ou encore [Adresse 6], domiciliée : chez M [D] [K], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par courrier recommandé avec avis de réception du 13 octobre 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société civile immobilière Saint [Adresse 8] de lui payer la somme de 1 950,04 euros au titre de charges de copropriété impayées et frais.

Suivant commandement signifié le 1er décembre 2023, suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société civile immobilière Saint Sernin de lui payer la somme de 1 965,10 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic, la société Coudré-Debes exerçant sous l’enseigne Cabinet Paul Coudré a fait assigner la société civile immobilière Saint Sernin, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

—  3 396,31 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 juin 2024, avec intérêts légaux sur la somme objet du commandement de payer à compter de celui-ci et sur la différence à compter de l’assignation,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais et honoraires pouvant lui être imputés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

A l’audience du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il convient de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, avec un avis de réception du courrier recommandé revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse  », la société civile immobilière Saint Sernin n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la société civile immobilière [Adresse 7] concernant le lot 0009 (cave), indiquant la répartition des tantièmes (8/10 000ème) et le lot 0031 (appartement), indiquant la répartition des tantièmes (180/10 000ème) établissant la qualité de copropriétaire de la défenderesse,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période 2023 et jusqu’au 31 mars 2024f aisant apparaître les relevés de compte individuel,

— l’historique du compte du 1er octobre 2022 au 11 janvier 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3 396,3 euros au 7 juin 2024 (en ce inclus 298,34 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juillet 2022, 15 décembre 2022 et 2 avril 2024 comportant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et votant les budgets prévisionnels des périodes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, le fonds travaux ainsi que les travaux,

— la mise en demeure de payer la somme de 1 950,04 euros adressée le 13 octobre 2023 à la société civile immobilière Saint Sernin (avis de réception destinataire inconnu à l’adresse),

— un commandement de payer par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023 valant mise en demeure sur la somme de 1 965,10 euros, hors frais dudit acte, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (avis de réception défaut d’adressage),

— le contrat de syndic conclu le 16 décembre 2022 pour une durée d’un an et renouvelé jusqu’au 1er avril 2027 lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2022.

Le solde débiteur antérieur au 1er octobre 2022 de 758,31 euros, mentionné dans l’historique de compte comme étant une reprise de solde de l’ancien syndic CYTIA n’étant pas justifié, il sera déduit de la somme de 3 396,31 euros réclamée au titre des charges de copropriété ainsi que les frais de la mise en demeure du 13 octobre 2023 de 78 euros, le coût du commandement de payer du 1er décembre 2023 d’un montant de 1574,67 euros et le coût d’une sommation de payer du 26 mars 2024 qui ont vocation à être pris en compte au titre des frais de recouvrement.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 2 239,66 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 5 juin 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Les intérets au taux légal courent à compter du commandement de payer sur la somme de 1 128,79 euros ( 1 965,10 – 758,31 – 78 ) et à compter de l’assignation pour le suplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, concernant les frais de relance, les frais de la mise en demeure de 78 euros et du commandement de payer de 154,67 euros entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

En revanche, le coût de la sommation de payer d’un montant de 165,67 euros, dont il n’est pas justifié, sont écartés.

La société civile immobilière Saint Sernin est par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 232,67 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

La demande formée de ce chef est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société civile immobilière [Adresse 7], succombant, est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’elle soit condamnée à payer à syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière Saint Sernin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

2 239,66 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 5 juin 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 sur la somme de 1 128,79 euros et à compter de 1er juillet 2024 pour le suplus ;

232,67 euros au titre des frais de recouvrement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ,

CONDAMNE la société civile immobilière Saint Sernin aux dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière Saint Sernin à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT