TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e GHEZ Jérémie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02713 – N° Portalis DBW3-W-B7I-433B

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Y]

né le 01 Mai 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [X]

né le 24 Février 1990 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 17 mars 2023, Monsieur [U] [Y], représenté par sa mandataire, la société PM Gestion Transaction Immobilière, a consenti à Monsieur [Z] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement lot n° 38 situé au [Adresse 3], et un emplacement de parking, lot n° 4 situé au [Adresse 4] dans le [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 670,62 euros outre 69,25 euros de provision sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [Z] [X] le 2 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.512,84 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, Monsieur [U] [Y] a fait assigner en référé Monsieur [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.725,76 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 12 mars 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [Z] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et autorisation de transport et séquestration des objets mobiliers (…),le refus de tout délai de grâce,sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet,sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 juin 2024, Monsieur [U] [Y], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1.589,78 euros au 16 juin 2024.

Monsieur [Z] [X], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 avril 2024 a été dénoncée le 19 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Monsieur [U] [Y] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 15 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.512,84 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2024.

Monsieur [Z] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 744,07 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [Z] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [Z] [X] reste devoir, après déduction de frais bancaires, la somme de 1.523,58 euros, à la date du 16 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.523,58 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024, date du commandement de payer pour la somme de 1.512,84 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [U] [Y], Monsieur [Z] [X] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 mars 2023 entre Monsieur [U] [Y] d’une part et Monsieur [Z] [X] d’autre part, concernant le logement n° 38 situé au [Adresse 3], et un emplacement de parking, lot n° 4, situé au [Adresse 4], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 14 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit sept cent quarante-quatre euros et sept centimes (744,07 euros) à ce jour, à compter du 14 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser à Monsieur [U] [Y], à titre provisionnel, la somme de mille cinq cent vingt-trois euros et cinquante-huit centimes (1.523,58 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 16 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024 pour la somme de 1.512,84 euros et de la présente décision pour le surplus

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser à Monsieur [U] [Y] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente