Min N° 24/00650

N° RG 24/01539 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPP6

S.C.I. DU [Adresse 1]

C/

Mme [K] [F] [U] épouse [Y]

Mme [Z] [T], [L] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 août 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 338 755 481

sise [Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

Madame [K] [F] [U] épouse [Y]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante en personne

Madame [Z] [T], [L] [Y]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madale Sonia PANGLOSE BAUMGARTNER,

Greffier lors des débats : Madame Maria DE PINHO,

Greffier lors du prononcé : Madame Véronique SABBEN

DÉBATS :

Audience publique du : 29 mai 2024

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le : à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 février 2022, la S.C.I. DU [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] sur des locaux situés [Adresse 2]) à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 723 euros et 61,29 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, la SCI du [Adresse 1] a fait signifier à Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2200,67 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 novembre 2023 la SCI du [Adresse 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la SCI du [Adresse 1] a ensuite fait assigner Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

ordonner leur expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défenderesses,-condamner solidairement Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] au paiement de la somme de 2.650,91 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.200,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 14 mars 2024.

A l’audience du 29 mai 2024, la SCI du [Adresse 1], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, s’accorde sur un montant de la dette locative à la somme de 2.544,85 euros arrêtée au 3 mai 2024, et indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Madame [K] [U] épouse [Y] reconnaît le principe de la dette locative, s’accorde sur un montant de 2.544,85 euros, dit percevoir des revenus mensuels d’environ 1.800 euros, avoir un enfant à charge, et souligne pouvoir bénéficier d’aides sociales pour le remboursement de la dette locative. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Z] [Y] assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 14 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. DU [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I. DU [Adresse 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 février 2022, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 03 mai 2024 que la SCI du [Adresse 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. En outre, les parties s’accordent sur le montant de la dette locative.

Conformément aux stipulations contractuelles, article 16 « Solidarité – Indivisibilité », les preneurs sont tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations contractuelles.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2.544,85 euros, au titre de la dette locative due au 03 mai 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 février 2022 à compter du 28 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [U] épouse [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. En outre, il ressort des éléments communiqués et des débats à l’audience, que Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

La SCI du [Adresse 1] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 décembre 2023, Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] succombant en la cause, il convient de les condamner, in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 15 novembre 2023.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 7] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la SCI du [Adresse 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2022 entre la S.C.I. DU [Adresse 1], d’une part, et Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2]) à [Localité 9] sont réunies à la date du 28 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] à verser à la S.C.I. DU [Adresse 1] la somme de 2.544,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y]

pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] à s’acquitter de la dette en 16 mensualités de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la SCI du [Adresse 1] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [U] épouse [Y] et Madame [Z] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 novembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE