TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M. [J] [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07037 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EIM

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [H] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 4 octobre 2018, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 352,05 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 439,95 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 11 octobre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 octobre 2023, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.693,28 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 2 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 11 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à un montant de 2.211,97 euros, hors frais de procédure, selon décompte en date du 10 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Comparaissant en personne, Monsieur [J] [L] a indiqué avoir tout réglé, l’impayé étant généré par la suspension des allocations au logement. Il précise être marié avec Madame [H] [L], avoir 2 enfants à charge, avec des ressources uniquement composées du RSA couple pour un montant de 1.060 euros.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [H] [L] n’a pas comparu et n’était pas représentée aux débats.

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [H] [L] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à 13 HABITAT.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 31 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII. 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2022, pour la somme en principal de 439,95 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 novembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] restent devoir la somme de 2.211,97 euros, à la date du 10 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure et correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Monsieur [J] [L] affirme avoir tout réglé mais n’apporte pas la preuve de ses paiements qui solderait la dette locative qui a augmenté depuis l’assignation. Le décompte actualisé fait figurer uniquement des versements partiels ou ponctuels sur certains mois.

Partant, Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] seront condamnés solidairement et par provision, au paiement de la somme de 2.211,97 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 octobre 2023.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse et sous réserve du paiement effectué par Monsieur [L] le jour-même de l’audience, que les derniers loyers courants ont été couverts.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, du montant de la dette qui permet d’envisager un apurement dans les délais légaux, de la situation familiale et financière de la famille [L], de la qualité de la bailleresse, il convient d’ordonner d’office des délais de paiement dérogatoires, dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Les positions économiques des parties exige de débouter l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombants, Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] seront condamnés solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2018 entre l’EPIC 13 HABITAT d’une part, Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 novembre 2022 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] à payer à la somme de 2.211,97 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 10 janvier 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 60 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra tous ses effets ; à défaut pour Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] seront solidairement condamnés à verser à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence et les mêmes modalités que ceux prévus au bail originel ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS L’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [H] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président