TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00356 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TJR

Minute : 25/00400

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

Représentant : M. [B] [Z] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [N] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [B] [Z] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 mars 2015, l’OPH [Localité 12] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [N] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 282,16 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à M. [N] [K] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 522,98 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 28 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 2 mai 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis , [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 3 273,14 euros, arrêtée à la date du 02/12/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 10 janvier 2025.

A l’audience du 2 mai 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT qui s’est fait représenter par M. [B] [Z], muni d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son assignation, précisant qu’il s’opposait à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire même si le paiement des loyers courants avait repris, parce que l’attestation d’assurance n’avait toujours pas été produite.

M. [N] [K] régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [N] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 19 mars 2015 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de la locataire, M. [N] [K]. Il produit également le commandement de payer du 22 août 2024 et un décompte de la créance arrêté au 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse mentionnant une dette de 2 920,31 euros. Ce décompte inscrit au débit de M. [N] [K] 5 fois la somme de 7,62 euros pour « pénalité non réponse à enquête ». Mais l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT ne démontre pas que M. [N] [K] est débiteur de ces sommes. Il convient donc de les déduire de la somme réclamée L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT démontre ainsi l’existence d’une dette à hauteur de la somme de 2 882,21 euros (2 920,31 euros – 38,10 euros).

En conséquence, il convient de condamner M. [N] [K] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 882,21 euros arrêtée au 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 19 mars 2015 contient une clause qui stipule que " chaque année à la demande de [Localité 12] HABITAT, la preuve de la souscription de son assurance doit être fournie par le locataire, qui produira une police d’assurance ou une attestation de paiement des primes. A défaut, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux ".

Un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance habitation visant cette clause a été signifié le 22 août 2024 à M. [N] [K]. Celui n’a pas transmis son attestation d’assurance dans le délai d’un mois et ne l’a toujours pas transmis au jour de l’audience.

Il y a donc lieu de constater que le bail du 19 mars 2015 est résilié à la date du 23 septembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [N] [K], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, le bail étant déjà résilié du fait de preuve de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois du commandement d’avoir à en justifier.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [N] [K], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 23 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [K], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2024 et celui de l’assignation du 8 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 19 mars 2015, entre l’OPH [Localité 12] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [N] [K] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 23 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Condamne M. [N] [K] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 882,21 euros arrêtée au 30 avril 2025, échéance de de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé , [Adresse 7], de M. [N] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] [K] à compter du 23 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [N] [K] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [N] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2024 et celui de l’assignation du 8 janvier 2025,

Condamne M. [N] [K] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 juin 2025.

Le Greffier Le Juge