TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/51075 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WEZ

N° : 12

Assignation du :

10 Février 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mai 2025

par Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Y] [W], Société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS – #C1959

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DE BELLES MANIERES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Aurélie CAGNARD, avocat au barreau de PARIS – #D2102

DÉBATS

A l’audience du 18 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 30 juillet 2015, la SCI [Y] [W] a donné un bail commercial à la société De Belles Manières portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 74.400 euros HT, soit 6 200 euros HT par mois. Ce loyer correspond à la valeur locative, s’entend charges comprises, est soumis au régime de TVA et payable d’avance chaque mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 octobre 2024, le conseil de la société De Belles Manières a demandé à la SCI [Y] [W] le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025 aux mêmes charges, clauses et conditions que le bail échu, moyennant un loyer de 49 000 euros conformément aux conclusions de l’expertise de la société MGG Expertises Immobilières du 4 octobre 2024.

Par acte du 6 janvier 2025, la SCI [Y] [W] a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 31.682,33 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 10 février 2025, la SCI [Y] [W] a assigné la société De Belles Manières devant le juge des référés.

Par acte du 6 février 2025, la société De Belles Manières a assigné la SCI [Y] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, principalement, en annulation de ce commandement signifié le 6 janvier 2025 et en fixation de son loyer annuel à la somme de 45 000 euros à compter du 1er août 2024. Cette affaire est enrôlée sous le n° RG 25/02880 à la 18ème chambre 2ème section du tribunal.

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 18 avril 2025 par la SCI [Y] [W] qui demande au juge des référés de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux à [Adresse 6], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées ;

En conséquence,

— constater la résiliation du bail à la date du 7 avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la société De Belles Manières ou de tous occupant de son chef dès la signification de l’ordonnance à intervenir et ce sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles dans tel autre lieu au choix de la SCI [Y] [W] aux frais de la société De Belles Manières et ce, en garantie de toutes sommes dues (loyers échus, charges locatives, accessoires du loyer, indemnités d’occupation…) ;

— condamner la société De Belles Manières à payer à la SCI [Y] [W] une provision de 45.542,01 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation à ce jour avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

— condamner la société De Belles Manières au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 9.238 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

— débouter la société De Belles Manières de toutes ses demandes ;

— condamner la société De Belles Manières à payer à la SCI [Y] [W] la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du référé qui comprendront les frais des commandements de payer.

Vu les conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 18 avril 2025 par la société De Belles Manières qui demande au juge des référés de :

In limine litis,

— se dessaisir au profit du tribunal ou du juge de la mise en état saisis du fond saisi d’une opposition au commandement de payer du 6 janvier 2025 par acte du 6 février 2025 ;

— surseoir à statuer dans l’attente de leurs décisions ;

— débouter la société [Y] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— débouter la société [Y] [W] de ses demandes, fins et conclusions pour incompétence ;

A titre très subsidiaire,

— recevoir la société De Belles Manières en sa demande d’opposition au commandement visant la clause résolutoire de son bail qui lui a été signifié le 6 décembre 2024 ;

— constater, en effet, au regard des éléments versés au débat, la mauvaise foi de la SCI [Y] [W] ;

En conséquence,

— annuler le commandement signifié à la société De Belles Manières le 6 janvier 2025 ;

— à défaut, compenser les sommes réclamées avec les 61.200 euros détenues ;

— à défaut, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais de paiement ;

— juger que, dans les circonstances de l’espèce, la SCI [Y] [W] a commis une faute en faisant délivrer à la société De Belles Manières le commandement en cause ;

En toutes hypothèses,

— constater qu’une procédure de fixation judiciaire du loyer est en cours : fixer à la somme de 49 000 euros le montant du loyer annuel du par la société De Belles Manières à la SCI [Y] [W] à compter du 1er août 2024 ;

— condamner la SCI [Y] [W] à verser à la société De Belles Manières la somme de 61.600 euros abusivement perçue à titre de dépôt de garantie, outre les intérêts générés par l’encaissement de cette somme ;

— requalifier cette clause de dépôt de garantie en clause pénale et la ramener à 0 ;

— fixer le montant du dépôt de garantie à 3 mois de loyer ;

— condamner la SCI [Y] [W] à faire réaliser, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à la dératisation de l’ensemble immobilier ;

— condamner la SCI [Y] [W] à justifier, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, de son autorisation à installer l’extraction et la ventilation au sein des lieux loués ;

— condamner la SCI [Y] [W] à faire réaliser, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à la rénovation de la verrière vétuste ;

— désigner tel expert qu’il lui plaira lequel aura pour mission de :

* faire les comptes entre les parties s’agissant des charges appelées et des loyers trops perçus depuis l’exercice 2005 et établir le montant devant être restitué à la société De Belles Manières à titre de trop-perçu ;

* se rendre sur place ;

* se faire communiquer tout document et pièce qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et plus généralement toutes les factures de charges exposées ;

* visiter les lieux ;

* vérifier l’égalité de traitement en matière de charges pour tous les occupants de cet ensemble immobilier ;

* dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 63 et suivants du cpc et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine ;

* dire qu’il sera référé au juge en cas de difficulté ;

* fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir ;

* dire que le versement de cette provision sera à la charge de la SCI [Y] [W] défaillante en ses obligations ;

— désigner tel expert qu’il lui plaira lequel aura pour mission de :

* se rendre sur place ;

* se faire communiquer tout document et pièce qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et plus généralement toutes les factures de charges exposées ;

* visiter les lieux ;

* établir les tableaux devant être “réamiser” afin que la verrière soit remise en état et les dégâts des eaux répétitifs cessent ;

* chiffrer le montant des travaux devant être réalisés ;

* déterminer et évaluer les préjudices subis du fait des dégats des eaux répétitifs ;

* dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 63 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine;

* dire qu’il sera référé au juge en cas de difficulté ;

* fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir ;

* dire que le versement de cette provision sera à la charge de la SCI [Y] [W] défaillante en ses obligations ;

— condamner la SCI [Y] [W] à payer à la société De Belles Manières la somme de 10 000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts ;

— condamner la SCI [Y] [W] au versement à la société De Belles Manières d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.

MOTIFS

Sur les exceptions de litispendance et de connexité et la demande de sursis à satuer

En premier lieu, il ne peut y avoir de litispendance entre une instance au fond et une demande tendant au prononcé de mesures provisoires portée devant le juge des référés. Et, compte tenu du caractère provisoire attaché aux ordonnances de référé, il n’existe pas de risque de contrariété avec une décision rendue au fond. Par suite, il convient de rejeter les exceptions de litispendance et de connexité présentées par la société De Belles Manières.

En second lieu, l’assignation en référé a été délivrée le 10 février 2025 et enrôlée le 12 février suivant pour une audience du 21 mars 2025 alors que, dans l’instance au fond, le juge de la mise en état a été désigné le 7 avril 2025, soit postérieurement à la date à laquelle le juge des référés avait été saisi de sorte qu’il convient de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société De Belles Manières.

En dernier lieu, il n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente des décisions du tribunal ou du juge de la mise en état de sorte qu’il convient de rejeter la demande de sursis à statuer de la société De Belles Manières.

Sur les demandes principales aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 6 janvier 2025 à hauteur de la somme de 31.682,33 euros.

Dans ses conclusions, la SCI [Y] [W] explique que ce commandement comporte une erreur s’agissant de l’ajustement du dépôt de garantie, à savoir 12 100 euros alors qu’il est de 11 992 euros, de sorte que le commandement de payer reste valable pour la somme de 31 574,33 euros et indique qu’à la suite de la délivrance de ce commandement, la locataire a versé une somme totale de 2.945,70 euros les 14 janvier et 3 février.

La société De Belles Manières fait valoir que le loyer réclamé est disproportionné avec la valeur locative de sorte que le loyer annuel HT devrait être fixé à 49 000 euros HT au lieu de 89 314,92 euros.

Toutefois, la somme de 9 238,80 euros sollicitée mensuellement par la SCI [Y] [W] correspond au montant du loyer tel que fixé par le contrat de bail, à savoir un montant mensuel s’entendant charges comprises, soumis à la TVA et indexé, qu’il appartient à la locataire de régler même si elle a engagé une procédure aux fins de fixation judiciaire du loyer à une autre valeur locative.

La SCI [Y] [W] explique qu’elle ne sollicite pas le paiement de charges en plus de celle résultant de la taxe foncière, ce qui ressort du calcul du loyer indexé, et que la présentation du loyer faisant ressortir les charges est une demande de la société De Belles Manières. Celle-ci n’apporte aucun élément de nature à établir que le calcul du loyer indexé est erroné et que la SCI [Y] [W] solliciterait le paiement de charges indues de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise des charges.

Les paiements entre le 17 septembre 2024 et le 2 janvier 2025 invoqués par la société De Belles Manières ont été pris en compte par la SCI [Y] [W] ainsi que cela résulte du décompte qu’elle produit aux débats et faisant apparaître un solde débiteur de 31 574,33 euros au 2 janvier 2025.

Il n’appartient pas au juge des référés de réviser le loyer de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société De Belles Manières tendant à voir fixer son loyer annuel à la somme de 49 000 euros.

Le contrat de bail prévoit qu’en cas de variation de loyer, la somme versée à titre de dépôt de garantie doit être augmentée dans la même proportion. La SCI [Y] [W] ne formule pas de demande au titre du dépôt de garantie de sorte qu’il n’y a pas lieu de requalifier la clause de dépôt de garantie en clause pénale pour la ramener à 0. Pour le même motif et au vu des termes de la clause relative au dépôt de garantie prévoyant pour le bailleur une simple possibilité de compensation, il n’y a pas lieu également à référé sur la demande de compensation des sommes dues par la locataire avec la somme détenue par la bailleresse au titre de cette clause ni de réduire le dépôt de garantie tel que prévu par le contrat de bail ni de verser à la société De Belles Manières la somme de 61 600 euros.

Les pièces versées aux débats par la société De Belles Manières, notamment le procès-verbal de constat établi le 24 janvier 2025, montrent des désordres affectant la verrière située dans le local commercial, la présence de rongeurs dans l’immeuble et d’une humidité dans le local commercial. Toutefois, ces désordres ne sont pas de nature à empêcher l’exploitation de ces locaux par la locataire. Ils ne justifient pas davantage la désignation d’un expert judiciaire et la condamnation de la SCI [Y] [W] à faire réaliser les travaux sollicités par la société De Belles Manières et ne constituent pas des contestations sérieuses de nature à faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est constant que la société De Belles Manières n’a pas réglé la totalité des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’annulation du commandement signifié à la société De Belles Manières de manière non fautive par la SCI [Y] [W] et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 6 février 2025.

La locataire sollicite des délais de paiement sans apporter d’éléments sur sa situation financière de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui en octroyer et, par suite, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 février 2025 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

L’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 7 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant non sérieusement contestable du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers et taxes d’un montant de 45 542,01 euros au 5 avril 2025, échéance d’avril incluse.

L’obligation de la société De Belles Manières n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme de 45 542,01 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

En revanche, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision de la société De Belles Manières qui ne justifie pas, pour les motifs déjà exposés, d’une faute commise par la SCI [Y] [W] susceptible de lui causer un préjudice.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025.

La défenderesse sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle ont été contraints d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la société De Belles Manières de désaisissement et de sursis à statuer ;

Constatons l’acquisition, à la date du 6 février 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux loués situés [Adresse 2], la société De Belles Manières pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société De Belles Manières à payer à la SCI [Y] [W] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 7 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société De Belles Manières à payer à la SCI [Y] [W] la somme provisionnelle de 45 542,01 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 avril 2025, échéance d’avril incluse ;

Condamnons la société De Belles Manières aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025 ;

Condamnons la société De Belles Manières à payer à la SCI [Y] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI [Y] [W] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société De Belles Manières ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 5] le 23 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Cécile VITON