TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/03510

N° Portalis 352J-W-B7F-CT6IO

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [L] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1369

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/03510 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6IO

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [B] est propriétaire des lots n° 37 (bâtiment B) et 77 (bâtiment C) dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2018, les copropriétaires ont adopté à la majorité de l’article 25 une résolution n° 5 A portant sur la décision de « création d’un ascenseur B, cage d’escalier B », selon quatre variantes techniques à étudier (avec ou sans rachat de caves et avec ou sans desserte du rez-de-chaussée).

Au cours de cette même assemblée générale, a par ailleurs été rejetée une résolution n° 9 portant sur l’acquisition des caves nécessaires à l’installation d’ascenseurs ayant une machinerie en sous-sol, au profit d’un ascenseur avec machinerie embarquée.

L’assemblée générale du 25 juin 2019 a décidé de reporter le choix de l’entreprise chargée de réaliser les travaux (point n° 18).

Une assemblée générale a été convoquée pour le 18 novembre 2020, qui a dû être reportée au 28 décembre 2020 en raison du contexte d’état d’urgence sanitaire.

L’assemblée générale du 28 décembre 2020 s’est tenue par correspondance et au cours de ladite assemblée, les copropriétaires ont notamment adopté une résolution n° 25 portant sur « l’installation d’une porte dans le hall de l’escalier B » et rejeté une résolution n° 28 relative à la « création d’un ascenseur B à partir du 1er étage ».

Corrélativement, ont été rejetées diverses résolutions qui dépendaient d’une décision positive sur la création de l’ascenseur (points n° 29 à 35 : vote des honoraires du syndic pour ces travaux, souscription d’un contrat d’entretien, déplacement d’une colonne d’alimentation d’électricité, recours à un géomètre-expert pour l’établissement du tableau de répartition de charges d’ascenseur, etc.)

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 26 février 2021, Monsieur [L] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Paris 9ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 25 et 28 à 35 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 décembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2023, Monsieur [L] [B] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Prononcer la nullité des délibérations n° 25 et 28 à 35 de l’Assemblée Générale de copropriété du [Adresse 3] à [Localité 12] en date du 28 décembre 2020.

Condamner le Syndicat de copropriété défendeur représenté par la SAS OPTIMO GESTION à payer à Monsieur [L] [B] la somme de 7.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le défendeur aux dépens.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 9ème demande au tribunal de :

Vu l’acte introductif d’instance du 26 février 2020 de Monsieur [B],

Vu le règlement de copropriété du 20 novembre 1965,

Vu, notamment, les résolutions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12décembre 2018,

Vu les résolutions 25, 28 à 35 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 décembre 2020,

Débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Juger non recevable et mal fondée la demande de Monsieur [B] tendant à l’annulation de la résolution n° 25, faute d’établir le fondement de son action.

Juger Monsieur [B] irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, celui-ci ne pouvant être considéré comme absent, et devant être, dès lors, considéré comme s’étant abstenu, dès lors qu’il s’agit d’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue par correspondance.

Subsidiairement, juger non fondée la demande d’annulation formulée par Monsieur [B] tendant à l’annulation des résolutions 28 à 35, au motif qu’il ne peut être prétendu qu’un vote définitif est intervenu sur l’installation d’un ascenseur escalier B par les résolutions n° 5A et 9 de l’assemblée générale du 12 décembre 2018, qui n’ont été qu’un vote de principe, lequel ne saurait lier les copropriétaires.

Juger, en conséquence, non fondées les demandes d’annulation.

Rejeter, en conséquence, les demandes de Monsieur [B] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Condamner Monsieur [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 4.800 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 septembre 2024, a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la fin de non-recevoir GC 130630121

Pourquoi est-elle traitée avec le fond ?

Pourquoi n’y a-t-il pas de ccl d’incident séparées durant la [Localité 10] ?

pour absence de qualité de copropriétaire opposant ou défaillant soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] concernant la demande d’annulation de la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 formée par Monsieur [L] [B] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] fait valoir en substance que Monsieur [B] a adressé un formulaire de vote par correspondance (pièce n° 15), dans lequel il a indiqué, à la résolution n° 28 concernant la création d’un ascenseur escalier B, à partir du 1er étage, qu’il quittait l’assemblée générale, tout en ayant indiqué son vote pour les questions précédentes, ainsi qu’un vote pour toutes les questions suivantes, s’étant considéré comme absent lors de l’examen de la résolution n° 28.

Il soutient que :

— dès lors que l’assemblée générale ne se tient pas en présentiel et que les copropriétaires ont été invités à formuler un vote par correspondance, il ne peut pas être considéré qu’un copropriétaire quitte l’assemblée générale (en s’absentant), pour y revenir après, à la différence d’une assemblée générale qui se tient en présentiel,

— en matière de vote par correspondance, l’absence ne peut résulter que de l’absence d’envoi du vote par correspondance ou d’un envoi tardif non recevable,

— si Monsieur [B] souhaitait, comme il le fait maintenant, exprimer son désaccord sur le fait que la question n’avait pas à être portée à l’ordre du jour, selon lui, puisque le principe, toujours selon lui, de la création de l’ascenseur B était acquis, il lui suffisait de voter POUR,

— en le faisant, et si la résolution n’était pas adoptée, il aurait eu alors la qualité d’opposant et donc aurait été recevable à la contester,

— Monsieur [B] n’a pas été empêché d’émettre un vote pour une quelconque raison,

— la référence, faite par Monsieur [B], aux dispositions de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, est inadéquate, car l’hypothèse envisagée par cet article est celle où, ayant voté par correspondance, la résolution, finalement adoptée, se trouve amendée, la loi ayant alors logiquement dit que, pour le vote émis sur une résolution amendée, le votant par correspondance était assimilé à un copropriétaire défaillant,

— dans le cas d’espèce, la résolution rejetée n’a pas été amendée par rapport au texte de la convocation,

— le raisonnement par analogie, que fait Monsieur [B], est inadapté, l’article 17-1-A ne constituant pas une règle générale mais une exception,

— parce que les votes, lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, se faisaient exclusivement par correspondance, et parce que Monsieur [B] a émis des votes par correspondance, il ne pouvait être considéré comme absent au titre de la résolution n° 28, et, par conséquent, il doit être considéré comme abstentionniste, ce qui ne lui permet pas de contester l’adoption de la résolution n° 28, de sorte que le tribunal le déclarera irrecevable à contester ladite résolution.

Monsieur [L] [B] répond que n’ayant pas donné d’intention de vote à quiconque en vue de l’adoption de la résolution n° 28 et ayant quitté l’assemblée avant son vote, il ne peut qu’être considéré comme ayant été défaillant, son bulletin de vote le justifiant (pièce n° 18).

Il ajoute que :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, qui fait foi, mentionne sans aucune ambiguïté l’absence de Monsieur [B] lors du vote de la résolution litigieuse,

— l’on ne voit pas pourquoi le traitement des votants serait différent selon que l’assemblée générale se tient en présentiel ou en distanciel,

— lors d’une assemblée générale en présentiel, il est parfaitement admis que les copropriétaires puissent quitter l’assemblée à un moment donné et y revenir plus tard,

— à défaut d’avoir donné pouvoir, ils sont considérés comme ayant été défaillants lors du vote des résolutions abordées en leur absence, la jurisprudence étant unanime sur ce sujet,

— l’esprit de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui admet désormais le principe du vote par correspondance, n’est pas de nuire aux copropriétaires,

— c’est ainsi que l’article prévoit que « si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution »,

— pour le cas d’espèce, le même principe de précaution devrait être appliqué dans l’hypothèse où le tribunal aurait le moindre doute sur la qualité de défaillant ou d’abstentionniste de Monsieur [B] lors du vote de la résolution n° 28.

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

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Sur ce,

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Pour pouvoir contester une décision de l’assemblée il faut avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant.

La qualité de copropriétaire opposant est une condition d’application des dispositions invoquées de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que le juge doit vérifier en tout état de cause (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

Possède la qualité d’opposant le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée, à défaut de majorité requise, de même que le copropriétaire ayant voté contre une résolution adoptée (ex. : Cour d’appel de Pau, 1ère chambre, 16 novembre 2021, n° RG 19/02138 ; Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 6 décembre 2022, n° RG 20/00496 ; Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 10 novembre 2014, n° RG 12/07502, etc.).

Le copropriétaire abstentionniste n’est pas considéré comme un opposant, même lorsque son abstention s’accompagne de la formulation expresse de réserves (ex. : Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 17-16.034, premier moyen, 24 avr. 2013, n° 12-16.849).

Toutefois, le copropriétaire qui ne prend pas part au vote est considéré comme défaillant et comme tel recevable en son action, mais sa défaillance doit être actée dans le procès-verbal ou la feuille de présence : refus d’émargement, copropriétaire qui s’est absenté avant le vote (ex. Civ. 3ème, 22 juillet 1998, n° 97-11.120 ; 5 octobre 1994, n° 92-22.095).

En revanche, le copropriétaire ayant émargé la feuille de présence qui quitte la réunion sans le faire constater est présumé, en l’absence d’autres éléments de preuve, avoir été présent pendant toute la durée de l’assemblée et avoir pris part à l’ensemble des votes (ex. : Civ. 3ème, 10 décembre 1985, n° 84-13.937).

Aux termes de l’article 17-1 A, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 décembre 2020 ne s’est tenue ni en présentiel ni en distanciel. Les copropriétaires avaient la possibilité de voter exclusivement par correspondance.

Monsieur [B] a voté par correspondance via un formulaire adressé au syndic par lettre recommandée en date du 18 décembre 2020.

Il ressort de son formulaire de vote par correspondance que Monsieur [B] a voté sur l’ensemble des résolutions à l’exception de la résolution n° 28 pour laquelle il a indiqué : « Je me retire de ce vote n°2 8. Me compter comme “Absent non représenté” cf ma lettre RAR au syndic du 18 décembre 2020 ».

Dans cette lettre du 18 décembre 2020, Monsieur [B] informait le syndic de sa désapprobation sur plusieurs points concernant l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir, notamment quant à la résolution n° 28.

La situation du copropriétaire votant par correspondance ne saurait être assimilée à celle du copropriétaire votant en présentiel.

En effet, le copropriétaire présent physiquement ou représenté à l’assemblée générale, ou y participant en visio ou audioconférence, vote pour des résolutions débattues en temps réel.

Il est donc logique qu’il puisse quitter la séance avant la fin des débats ou s’absenter temporairement au cours de ceux-ci, et que son absence définitive ou temporaire, dûment actée au procès-verbal ou à la feuille de présence, lui confère la qualité de copropriétaire défaillant, son absence ayant au surplus une influence sur les majorités à prendre en compte pour le vote des résolutions durant lesquelles il est absent.

Il en va différemment du copropriétaire qui vote par correspondance et n’assiste à aucun débat, les deux situations n’étant pas identiques.

Il n’existe donc aucune différence de traitement injustifiée entre ces deux modalités de participation à l’assemblée générale, le copropriétaire votant par correspondance, qui s’exprime en amont de l’assemblée générale ne pouvant – par définition – « s’absenter » de ladite assemblée, comme l’indique improprement Monsieur [B] dans son formulaire de vote, de sorte qu’il doit indiquer s’il vote pour ou contre une résolution ou s’il s’abstient concernant ladite résolution, conformément au modèle de formulaire de vote par correspondance figurant en annexe de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires.

Dans ces circonstances, une absence ne peut se comprendre dans la mesure où :

— le copropriétaire a en sa possession l’ensemble des projets de résolutions ainsi que la documentation y afférente pour lesquelles un vote est demandé,

— aucune résolution ne peut être votée par l’assemblée générale à un moment où il s’absenterait puisque le décompte des votes se fait une fois que le syndic a récupéré l’ensemble des formulaires de votes par correspondance.

Monsieur [B] ne pouvait donc s’auto-attribuer la qualité de « copropriétaire absent » alors que cette absence est matériellement impossible dans le cadre d’un vote par correspondance.

C’est donc de façon erronée que le procès-verbal d’assemblée, qui ne fait foi que jusqu’à preuve contraire, a indiqué en dessous de la résolution n° 28 : « Partent en cours de résolution : [P] (359) ».

Les dispositions de l’article 17-1 A, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, qui concernent le cas où la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, sont inapplicables au cas d’espèce, la résolution n° 28 n’ayant pas été amendée.

Il appartenait à Monsieur [B], s’il souhaitait qu’il soit procédé à la réalisation des travaux d’installation d’un ascenseur B à partir du 1er étage, faisant l’objet de la résolution querellée n° 28, de voter « pour » ladite résolution, ce qui lui aurait conféré la qualité de copropriétaire opposant à ladite résolution, en cas de rejet de celle-ci.

En conséquence, Monsieur [B] s’étant volontairement abstenu de voter pour la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, il sera considéré comme abstentionniste.

N’étant ni opposant ni défaillant, il n’a pas qualité à agir en annulation de cette résolution et sera donc déclaré irrecevable en sa demande formée à ce titre.

II – Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 28 à 35 et 25 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 décembre 2020 formées par Monsieur [L] [B] :

2-1 Sur les résolutions n° 28 à 35 :

Monsieur [L] [B] soutient en substance que le principe de l’installation d’un ascenseur, avec machinerie embarquée sans rachat de caves, a déjà été validé lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2018, sans que la condition de desserte du rez-de-chaussée soit suspensive ou rédhibitoire, alors que la solution n° 2 ne le prévoyait pas et la solution n° 4 était muette sur ce point.

Il conteste l’allégation selon laquelle les résolutions n° 5 A et 9 de l’assemblée du 12 décembre 2018 n’auraient été que des votes « de principe », en l’absence de délibération sur le choix des intervenants et le coût des travaux, en faisant valoir que les devis ascensoristes indiquent les corps de métiers et les coûts estimés (pièces n° 20 et 22), que le devis de géomètre annexé à la convocation a été chiffré et adopté selon résolution n° 8, que les travaux d’électricité ont été chiffrés, les frais d’acte notarié estimés, que le conseil syndical avait présenté un budget global dans son rapport du 8 mars 2018 et que l’architecte de l’immeuble, M. [V], avait été missionné pour la maîtrise d’œuvre, ses honoraires ayant été négociés à 7 % selon résolution n° 6, de sorte que les copropriétaires étaient parfaitement informés.

Il précise que l’assemblée générale du 25 février 2019 n’a pas remis en cause le principe des travaux d’ascenseur B, mais a seulement reporté le choix de l’entreprise en charge de ces travaux.

Sur les tantièmes de vote, il fait valoir que le vote du 28 décembre 2020 est incohérent, 7 copropriétaires ne représentant pas 10 000 tantièmes sur 10 050 tantièmes pour tout l’ensemble immobilier d’autant que le vote initial, en 2018, était calculé sur 4495 tantièmes pour 13 copropriétaires, puisque ne prenant en considération que les votes des copropriétaires du bâtiment B et C.

Il ajoute que :

— soudainement, en 2020, tous les copropriétaires de l’immeuble ont pris part au vote des résolutions litigieuses, alors que le règlement de copropriété prévoit des parties communes et des charges communes spéciales,

— la délibération n° 28 ne peut donc qu’être annulée comme ne respectant pas le règlement de copropriété établissant les tantièmes de copropriété de chaque copropriétaire, ainsi que les délibérations subséquentes n° 29 à 35 (honoraires du syndic, contrat d’entretien de l’ascenseur, travaux de conformité électrique de l’ascenseur délégation au conseil syndical concernant l’ascenseur, emprunt collectif, approbation des grilles de répartition des charges des ascenseurs A et B), d’autant qu’aucun projet d’ascenseur A n’a jamais été voté,

— la résolution n° 35 portant sur l’approbation des grilles d’ascenseur a été votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1065 alors même que la résolution portant sur la création de l’ascenseur avait été votée à la majorité de l’article 25, contrevenant ainsi à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965,

— étant donné l’incohérence des divers tantièmes retenus comme bases pour ces résolutions, il est impossible de vérifier quoi que ce soit, ce qui justifie l’annulation de l’ensemble des résolutions susmentionnées (28 à 35), le syndicat n’apportant aucune réponse sur le calcul des tantièmes lors du vote du 28 décembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] conteste que la création d’un ascenseur serait acquise depuis 2018 et répond en substance que :

— Monsieur [B] admet que les devis, présentés lors de l’assemblée générale des copropriétaires de 2018, comportaient un projet d’ascenseur avec un démarrage à partir du rez-de-chaussée (résolution 5 A, assemblée générale du 12 décembre 2018 : pièce n° 8),

— il admet que le démarrage d’un ascenseur à partir du rez-de-chaussée n’est plus possible, conformément à l’avis émis par l’architecte maître d’œuvre, puisqu’il demande, dans sa lettre du 9 mars 2020 adressée au syndic (pièce n° 14), qu’à la convocation en vue de l’assemblée générale de 2020, « soient annexés les devis d’ascensoriste pour un ascenseur avec machinerie embarquée, départ 1er étage, jusqu’au 6ème »,

— Monsieur [B] est donc mal fondé à arguer d’un prétendu vote de l’ascenseur lors de l’assemblée générale de 2018, alors que la résolution, à laquelle il fait référence (résolution 5A), prévoyait plusieurs hypothèses, sans qu’aucune n’ait été chiffrée.

Il soutient que les résolutions n° 5 A et 9 de l’assemblée générale du 12 décembre 2018 ne sont qu’un vote de principe ne constituant pas, en soi, une décision définitive d’installation d’un ascenseur, pour ne pas avoir envisagé le financement des travaux, et en l’absence de désignation de tous les corps de métier devant y participer.

Il ajoute à ce titre que :

— il s’agit d’un « vœu pieux » émis par les copropriétaires en 2018, permettant la poursuite de l’étude du projet, donc d’une décision sur le principe, et qui n’a pas valeur de délibération créant un droit acquis,

— pour que les travaux d’installation d’un ascenseur puissent être décidés, et valoir décision, les copropriétaires doivent être informés, préalablement à l’assemblée, dans la convocation, sur le choix des intervenants, et le coût des interventions (désignation de l’ascensoriste et montant des travaux, désignation du maître d’œuvre et montant de ses honoraires, intervention ou non du syndic pour le suivi des travaux et ses honoraires, nom des intervenants « secondaires », comme le peintre, l’électricien et leur coût, désignation du géomètre pour établir la grille de répartition et le coût de ses honoraires, désignation du notaire et son coût pour l’établissement du modificatif au règlement de copropriété),

— aucun de ces points n’a été traité en 2018 et il a été décidé d’en reporter l’examen lors d’une prochaine assemblée générale de copropriétaires,

— celle qui a suivi (assemblée générale du 25 juin 2019) n’a pas non plus traité de ces questions, ladite assemblée ayant décidé de reporter l’examen de celles-ci lors d’une assemblée générale future,

— s’agissant, en 2020, de se prononcer sur un projet d’ascenseur différent du projet d’ascenseur de 2018, Monsieur [B] ne peut considérer les résolutions de 2018 comme engageant les copropriétaires à la réalisation d’un ascenseur, alors que le budget et les modalités subséquentes n’avaient pas été décidés en 2018.

Sur les tantièmes de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [B] n’explique pas en quoi les tantièmes de vote, mentionnés à la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, seraient irréguliers, aucune démonstration n’ayant été faite, et aucun fondement indiqué.

Il ajoute que :

— aux termes du règlement de copropriété, il est stipulé, au titre des parties communes générales à tous les copropriétaires, les escaliers, qui desservent les bâtiments, tel que cela est expressément stipulé en page 34 du règlement de copropriété du 20 novembre 1965 (pièce n° 1).

— dès lors, il était logique et légal que tous les copropriétaires votent.

Sur la demande d’annulation des résolutions « subséquentes » n° 29 à 35, il soutient que :

— en admettant même que la résolution n° 28 soit annulée, cette annulation n’entraînerait pas, ipso facto, l’annulation des résolutions suivantes, car une annulation d’une résolution qui rejette des travaux ne vaut pas décision d’installer ledit ascenseur,

— il est donc indifférent que Monsieur [B] ajoute que le vote intervenu sur les questions subséquentes, comme la désignation du maître d’œuvre, du contrat d’entretien proposé par l’ascensoriste, l’installation d’un téléphone pour les usagers de l’ascenseur, ou le recours à un emprunt collectif, sont adoptées selon des tantièmes différents,

— les demandes d’annulation des résolutions n° 29 à 35 seront également rejetées, l’annulation de la résolution n° 28 ne valant pas acceptation des travaux, de sorte que la demande d’annulation n’a aucun intérêt,

— aux termes de son assignation, Monsieur [B] s’étonne des tantièmes retenus au titre des diverses résolutions, sans pour autant expliquer en quoi ces tantièmes seraient contraires aux dispositions du règlement de copropriété, ou aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé que, sur ce point, les décisions relatives à un ascenseur sont particulières, notamment parce qu’elles exonèrent les lots du rez-de-chaussée et ceux non desservis par l’ascenseur de toutes charges d’installation ou de fonctionnement, lesdits lots devant, néanmoins, prendre part au vote,

— à partir du moment où une résolution est rejetée, le procès-verbal doit faire apparaître non seulement ceux qui se sont abstenus, mais également ceux qui ont voté POUR, puisque, dans ces circonstances, ceux qui ont voté POUR sont considérés comme opposants à la résolution non adoptée, de sorte qu’il n’y a pas besoin de faire mention de ceux qui ont voté [Localité 8] la résolution qui a été refusée/non adoptée.

Sur ce,

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ».

L’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 dispose encore que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Il est par ailleurs constant que l’indication sur l’ordre du jour ou le procès-verbal de l’assemblée de la majorité requise pour chaque décision ne présente qu’un caractère indicatif, l’appréciation définitive revenant au juge en cas de contestation, de sorte que l’indication d’une majorité erronée n’entraînera pas la nullité de l’assemblée générale dès lors que la décision a été effectivement prise à la majorité légalement prévue au cours de l’assemblée (ex. : Civ. 3ème, 5 juillet 2011, n° 10-20.743).

Enfin, aux termes de l’article 11, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 : « La répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit précédemment, Monsieur [B] est irrecevable à agir en nullité de la résolution n° 28 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020.

Il n’y a pas lieu en conséquence de se prononcer sur le bien-fondé de sa demande en nullité de ladite résolution.

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/03510 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6IO

S’agissant des résolutions n° 29 à 35, toutes rejetées par l’assemblée générale, Monsieur [B], qui a voté « Pour » lesdites résolutions, a bien la qualité de copropriétaire opposant et est donc recevable à agir en nullité de celles-ci.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal d’assemblée du 20 décembre 2020 que lesdites résolutions portent respectivement sur :

— le vote des honoraires du syndic sur les travaux de création d’un ascenseur B à partir du 1er étage,

— la validation du contrat d’entretien proposé par l’ascensoriste,

— la validation du devis de la société ENEDIS en vue d’éventuels travaux de conformité,

— la délégation à donner au conseil syndical concernant les frais d’installation du système GSM pour la sécurité des usagers de l’ascenseur,

— la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné au financement des travaux de création de l’ascenseur,

— la délégation de pouvoir pour le prélèvement des quote-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés,

— l’approbation des grilles de répartition des charges des ascenseurs A et B en cas de vote positif des résolutions précédentes

Il sera tout d’abord relevé que les résolutions d’une assemblée générale sont indépendantes les unes des autresGC 667503343Dans ses ccl M [B] indique « le point d’information sans vote n°27 et la présentation complexe de la résolution 28 n’ont pu que fausser le vote des copropriétaires ».

Cela n’est pas repris dans les moyens du rapport

Ne fallait-il pas y voir une sorte de fraude auquel il aurait fallu répondre ?

, que l’annulation d’un refus d’autorisation ne vaut pas autorisation de réaliser les travaux litigieux sur les parties communes (ex. : Civ. 3ème, 11 mars 2014, n° 13-10.341) et qu’en toute hypothèse, la résolution n° 28 étant valide, il n’y a pas lieu de s’interroger sur l’incidence de son annulation sur les résolutions subséquentes, n° 29 à 35.

Par ailleurs, il ne ressort d’aucun élément que le point d’information sans vote inscrit en question n° 27 aurait été d’une quelconque manière de nature à fausser le vote des copropriétaires.

Aucun élément n’indique en effet que ce point d’information relatif au projet voté en assemblée générale des copropriétaires en date du 12 décembre 2018 concernant la création d’un ascenseur, techniquement irréalisable « au rez-de-chaussée » aurait comporté des informations lacunaires et/ou erronées qui auraient été d’une quelconque manière de nature à influer sur le sens du vote des copropriétaires concernant d’autres résolutions examinées au cours de ladite assemblée.

Au surplus, le tribunal relève que l’assemblée générale peut parfaitement revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l’intérêt collectif (ex. Civ. 3ème, 7 juillet 2010, n° 09-15.373), sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu d’une précédente décision et que la première décision n’ait pas déjà été exécutée, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Il ressort enfin du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 qu’étaient « présents ou représentés » 16/30 copropriétaires, totalisant 6.359/10.050 des tantièmes généraux.

La majorité pour l’adoption des résolutions était donc de :

—  3.180 tantièmes en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,

—  5.026 tantièmes en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

—  16 copropriétaires représentant au moins 6.700 tantièmes en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Or les résultats des votes s’agissant des copropriétaires opposants s’établissent comme suit :

— Résolution 29 : 3 copropriétaire(s) totalisant 1.568/10.000 tantièmes,

— Résolution 30 : 2 copropriétaire(s) totalisant 1.505/6.555 tantièmes,

— Résolution 31 : 7 copropriétaire(s) totalisant 2.447/6.359 tantièmes,

— Résolution 32 : 3 copropriétaire(s) totalisant 1.865/4.248 tantièmes,

— Résolution 33 : 2 copropriétaire(s) totalisant 1.522/6.555 tantièmes,

— Résolution 34 : 2 copropriétaire(s) totalisant 626/5.139 tantièmes,

— Résolution 35 : 7 copropriétaire(s) totalisant 2.531/10.050 tantièmes.

Il en résulte que les majorités requises pour l’adoption desdites résolutions n’ont jamais été atteintes.

Nonobstant les différentes bases de tantièmes mentionnées, il est possible de reconstituer le sens du vote et le résultat de celui-ci n’en est pas affecté, toutes les résolutions litigieuses ayant été régulièrement rejetées aux majorités requises par la loi du 10 juillet 1965.

Il est également sans conséquence qu’en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ait eu la possibilité de voter sur la modification de la répartition des charges (résolution n° 35) à la même majorité que celle exigée pour les travaux relatifs à l’ascenseur, à savoir la majorité de l’article 25.

Enfin, s’il n’est pas contestable que le syndic a commis une erreur concernant la majorité requise, mentionnée dans le procès-verbal, qui n’était pas celle de l’article 26 mais l’unanimité (dès lors que les travaux d’installation de l’ascenseur avaient été rejetés, de sorte qu’une modification de la répartition des charges ne pouvait être adoptée à la majorité de l’article 25, par exception), il n’en demeure pas moins établi que le projet de modification de la répartition des charges n’a pas recueilli le nombre de voix nécessaire à son adoption.

En conséquence, Monsieur [L] [B] sera débouté de sa demande d’annulation des résolutions n° 29 à 35 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020.

2-2 Sur la résolution n° 25 (création d’une porte escalier B dans le hall du bâtiment B) :

Monsieur [L] [B] (qui a voté contre la résolution querellée) se plaint d’une mauvaise répartition des charges et des tantièmes opérée par le syndic. Il précise que le hall du bâtiment B dessert le bâtiment C, mais pas tout le bâtiment B, le syndic ayant à l’évidence confondu le hall B et le bâtiment B, alors que le coût des travaux devait a minima être réparti entre les copropriétaires des bâtiments B et C que ce hall B dessert.

Il ajoute que :

— le règlement de copropriété prévoit que « les deux escaliers desservant les différents corps de bâtiments » sont des parties communes à l’ensemble des bâtiments et non des parties communes spéciales à chaque bâtiment (page 41),

— les charges afférentes aux escaliers doivent être réparties entre tous les copropriétaires comme cela est énoncé en pages 47 et suivantes du règlement de copropriété, seules les charges spéciales dites de bâtiment pouvant être réparties entre certains copropriétaires seulement,

— en l’espèce, force est de constater que l’assemblée générale a voté une répartition des charges afférentes à la création de la porte dans le hall de l’escalier B entre les seuls copropriétaires du bâtiment B, contrevenant ainsi aux prescriptions du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] répond que la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 porte sur la réalisation des travaux d’installation d’une porte dans le hall de l’escalier B, pour un budget maximum de 8.000 € TTC, le coût devant en être réparti entre les copropriétaires desservis par ledit hall.

Sur les copropriétaires devant participer au vote, il souligne que Monsieur [B] ne propose aucun fondement à sa demande et qu’il ne peut à la fois indiquer que le coût des travaux d’installation de la porte devrait être, a minima, réparti entre les copropriétaires des bâtiments B et C, que le hall B dessert, et, dans le même temps, dire que les escaliers sont des parties communes à l’ensemble des bâtiments, alors que le hall du bâtiment B n’est pas expressément visé au règlement de copropriété, à ce titre.

Sur ce,

En application des deux premiers alinéas de l’article 10 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales […], proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

S’agissant des charges communes dites générales (alinéa 2), le principe est donc que tous les copropriétaires doivent y contribuer, chacun à proportion des quotes-parts de parties communes attribuées à son lot, et ce même si elles ne présentent pour eux aucune utilité (Civ. 3ème, 8 février 1995, n° 92-19262, 12 juillet 1995, n° 93-20414, 8 juillet 1998, n° 96-21629).

Par ailleurs, aux termes du deuxième alinéa de l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’elles.

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/03510 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6IO

En l’absence de parties communes spéciales prévues dans le règlement de copropriété, la pluralité de bâtiments distincts n’est pas en elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment.

De surcroît, lorsque les stipulations du règlement de copropriété doivent être interprétées quant aux charges incombant à certains copropriétaires, les juges du fond apprécient souverainement si les travaux votés, en raison de leur nature et de leur montant, sont concernés ou non par les stipulations du règlement de copropriété prévoyant des charges spéciales et si leur coût doit ou non être réparti entre tous les copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n° 14-25.510 ; Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-13.100).

En l’espèce, le chapitre II paragraphe III (page 33) du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], en date du 20 novembre 1965, prévoit que :

« Les parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble, dites “parties communes générales”, comprendront (…) la totalité du sol, parties construites ou non construites des cours et passages, (…) les deux escaliers desservant les différents corps de bâtiments, les entrées (…) et d’une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un bâtiment ou d’un copropriétaire de ce bâtiment (…) ».

Par ailleurs, le titre IV (Charges du syndicat), article 4 (Enonciation et répartition des charges), dudit règlement de copropriété stipule que :

« Les copropriétaires participeront dans la proportion du nombre de millièmes appartenant à chacun d’eux dans les parties communes générales aux dépenses de toute nature nécessitées pour la conservation, l’entretien et l’administration de toutes choses communes à l’ensemble des bâtiments de l’immeuble telles qu’elles ont été énumérées ci-dessus ».

L’escalier B tout comme le hall situé à proximité, sont des parties communes générales, directement visées comme telles par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Les travaux d’installation d’une porte dans le hall de l’escalier B, qui ont fait l’objet de la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, doivent donc être mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, à proportion des tantièmes détenus par chacun, et non seulement à la charge des copropriétaires du bâtiment B.

La clef de répartition des charges retenue par la résolution n° 25 est donc erronée.

Dans ces conditions, la résolution n° 25 étant contraire aux dispositions du règlement de copropriété relative à la répartition des charges et aux dispositions d’ordre public précitées de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] devra être annulée.

III – Sur les autres demandes :

En l’espèce, Monsieur [L] [B], d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], d’autre part, succombant chacun partiellement à l’instance, l’équité commande de :

— laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens,

— débouter Monsieur [L] [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Monsieur [L] [B] irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 28 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] en date du 28 décembre 2020 ;

Déboute Monsieur [L] [B] de sa demande d’annulation des résolutions n° 29, 30, 31, 32, 33, 34 et 35 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] en date du 28 décembre 2020 ;

Annule la résolution n° 25 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] en date du 28 décembre 2020 ;

Laisse à chaque partie la charge de ses frais et dépens ;

Déboute Monsieur [L] [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 07 Novembre 2024,

La Greffière, Le Président,