TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e Louisa STRABONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à la préfecture

Le 26 avril 2024

à M. [M] [J] [X]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06404 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BBZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [J] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 9 juillet 2021, la société anonyme d’économie mixte (SAEM) Sogima a donné à bail à Monsieur [M] [J] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Adresse 5] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 309,89 euros et une provision sur charges de 62,32 euros.

Le 24 février 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Sogima a fait signifier à Monsieur [M] [J] [X] un commandement de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2023, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le jour même, la SA Sogima, agissant poursuites et diligences de son Président directeur général, a fait assigner Monsieur [M] [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion,

— condamnation au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir si besoin,

— condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, avec indexation et intérêts de droit,

— condamnation à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le cas échéant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

A l’audience du 15 février 2024, la SA Sogima, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Comparant en personne, Monsieur [M] [J] [X] a soutenu être à jour de son assurance. Il a été invité à en justifier le 1er mars 2024 au plus tard, ce qu’il n’a pas fait.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 09 juillet 2021 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

La SA Sogima a adressé les 6 juillet, 2 septembre, 5 octobre et 9 novembre 2022 des courriers recommandés à Monsieur [M] [J] [X] lui demandant de justifier de la couverture d’assurance de son logement.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [J] [X] le 24 février 2023 par acte remis à étude.

Monsieur [M] [J] [X] ne justifie pas de cette assurance alors qu’il a été autorisé à en justifier dans le temps du délibéré.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 mars 2023.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 25 mars 2023 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [M] [J] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La demande relative à l’arriéré locatif est sans objet en l’absence de dette locative indiqué au commandement du 24 février 2023 et à l’audience.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [M] [J] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 369,21 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [M] [J] [X] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [J] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement du 24 février 2023 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Sogima, Monsieur [M] [J] [X] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2021 entre la SA Sogima d’une part et Monsieur [M] [J] [X] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], dans le cinquième [Localité 4] sont réunies à la date du 25 mars 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Sogima pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit trois cent soixante neuf euros et vingt et un centimes (369,21 euros) à ce jour, à compter du 25 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [X] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] [X] à verser à la SA Sogima une somme de cents euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente