TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Jean VOISIN

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/04073 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FAB

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [X] [J] épouse [U]

née le 23 Juin 1965 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [U]

né le 25 Décembre 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [O]

né le 21 Janvier 1979 à SENEGAL, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 mai 2022, Monsieur [L] [U] et Madame [X] [U] ont donné à bail à Monsieur [I] [O] un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 600 euros, charges locatives incluses outre.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [U] et Madame [X] [U] ont fait signifier à Monsieur [I] [O] par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.600 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, Monsieur [L] [U] et Madame [X] [U] ont fait assigner Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner Monsieur [I] [O] à leur payer la somme provisionnelle de 2.800 euros, montant représentants les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 24 juin 2024 et sous réserve de l’actualisation de la créance locative en ce qui concerne les échéances suivantes qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

— constater, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat conclu, la résiliation du bail qui lui a été consenti, et ce à ses torts et griefs exclusifs,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants pour lui ou avec lui de l’appartement,

— le condamner à leur payer une indemnité d’occupation éventuellement révisée, fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majorée d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, due jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— le condamner à leur payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris tous les frais d’huissier exposés.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [U] et Madame [X] [U] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 22 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

A l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [L] [U] et Madame [X] [J] épouse [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 4.600 euros, terme de septembre inclus.

Cité à étude, Monsieur [I] [O] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mai 2022 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 1.600 euros.

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces qu’est versée aux débats une photocopie du commandement de payer délivré à Monsieur [I] [O] le 22 février 2024 laquelle pièce ne comporte pas le décompte de la dette locative réclamée, mentionné sur le commandement comme étant joint en annexe. Ce décompte n’est pas versé au débat.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [O] reste devoir la somme de 4.600 euros, à la date du 12 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [I] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.600 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [U] et Madame [X] [J] épouse [U] les frais exposés par ces derniers dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [I] [O] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à verser à Monsieur [L] [U] et Madame [X] [J] épouse [U], à titre provisionnel, la somme de quatre mille six cents euros (4.600 euros) décompte arrêté au 12 septembre 2024 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers et des charges ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à verser à Monsieur [L] [U], Madame [X] [J] épouse [U] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente