Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Juillet 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représentée par

Madame [M] [Z] munie d’un pouvoir régulier

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Y]

111 Rue de la Convention

Etage 3

44100 NANTES

Monsieur [O] [Y]

111 Rue de la Convention

Etage 3

44100 NANTES

Monsieur [W] [Y]

111 Rue de la Convention

Etage 3

44100 NANTES

représentés par

M^e Gaëlle DESROUSSEAUX, avocat au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 Janvier 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

prorogé au : 24 Juillet 2025

RG N° N° RG 24/04091 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPXJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Madame [M] [Z]

CCC à M^e Gaëlle DESROUSSEAUX + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 06 décembre 2018, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Mme [L] [Y] un local à usage d’habitation 111 rue de la Convention à NANTES (44100) avec ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 520.18 euros charges comprises.

Mme [L] [Y] est décédée le 01 janvier 2024.

Par courrier en date du 18 janvier 2024, Nantes Métropole Habitat n’a pas donné une suite favorable à la demande de Messieurs [T] et [O] [Y] de bénéficier d’un transfert de bail aux motifs que la composition familiale n’est pas adaptée à la typologie du logement.

Maître [R] [N], commissaire de Justice, a dressé un procès-verbal de constat le 7 mai 2024.

Par acte en date du 13 août 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Messieurs [T] et [O] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater l’occupation sans droit ni titre du logement ;

— ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser l’expulsion en période de trêve hivernale ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi;

— condamner Mrs [T] et [O] [Y] à payer :

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 490.43 euros à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

— in solidum la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir la sous-occupation des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025 et renvoyée à deux reprises.

A l’audience du 24 avril 2025, Nantes Métropole Habitat, représentée par Madame [M] [Z], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignés à étude, Messieurs [T] et [O] [Y], représentés par leur conseil, ont soutenu oralement leurs écritures aux termes desquelles, ils ont sollicité, à titre principal, de voir débouter Nantes Métropole Habitat de l’ensemble de ses prétentions et ordonner le transfert de bail et, à titre subsidiaire, ordonner le transfert de bail à Messieurs [T] et [O] [Y] et M. [W] [Y], intervenant volontairement à l’instance, et à titre infiniment subsidiaire, ordonner à Nantes Métropole Habitat de proposer un logement à Mrs [T] et [O] [Y], et en tout état de cause, condamner Nantes Métropole Habitat aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Pierrick Haudebert, outre une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de prendre acte de l’intervention volontaire principale de M. [W] [Y], en sa qualité d’héritier de Mme [L] [Y], en application des dispositions des articles 325 et 370 du code de procédure civile.

Sur l’occupation sans droit ni titre et ses effets

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements

L’article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré, notamment, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Et l’article 40 de cette loi prévoit que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Ce même article prévoit que « Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. »

Par ailleurs, il résulte des dispositions du premier alinéa de l’article L441-1 du code de la construction et de l’habitation, que l’attribution des logements locatifs sociaux participe à la mise en œuvre du droit au logement, afin de satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées.

L’article 40I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise en outre les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage.

Il résulte en outre de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitat que sont insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, cuisines non comprises, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Nantes Métropole Habitat sollicite l’expulsion des défendeurs aux motifs qu’ils ne remplissent pas les conditions légales pour bénéficier du droit au transfert de bail. Elle indique que la composition familiale n’est pas adaptée à la typologie du logement, de sorte que celui-ci est sous-occupé.

La question des ressources et de la cohabitation avec leur mère décédée durant plus d’un an n’est pas discutée.

En défense, ils sollicitent à leur profit le transfert du bail locatif de leur mère décédée en cours de bail faisant valoir que les conditions relatives à l’occupation des lieux sont remplies au regard de la composition familiale.

En l’espèce, Messieurs [T] et [O] [Y] occupent un logement de type T4, ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat du 7 mai 2024 et non contesté.

Cependant, le nombre de pièces est supérieur d’un au nombre de personnes occupant le logement, à savoir les deux frères.

Dès lors, Messieurs [T] et [O] [Y] ne peuvent prétendre au transfert du bail d’habitation à loyer modéré à leur profit puisque le logement est inadapté à la taille du ménage.

Il y a lieu dès lors de considérer que le bail n’a pu faire l’objet d’un transfert de plein droit au profit de Messieurs [T] et [O] [Y] , faute de la démonstration que les conditions posées par l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 sont réunies.

En conséquence, en l’absence d’un droit ou titre lui permettant d’occuper les lieux litigieux, il y a lieu de constater l’occupation sans droit ni titre des locaux susvisés faisant l’objet de la présente instance et d’ordonner l’expulsion de Messieurs [T] et [O] [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient en l’espèce de fixer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 490.43 euros, à compter du 1er janvier 2024, date du décès de Mme [L] [Y], augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation des HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, et de condamner Messieurs [T] et [O] [Y] à son paiement.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié et applicable au litige, dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Nantes Métropole Habitat sollicite la suppression du délai de deux mois après le commandement pour quitter les lieux tel qu’il est prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, les personnes expulsées ne sont pas entrées dans les locaux par manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et aucune mauvaise foi de leur part n’est démontrée, alors même que le compte locataire est à jour.

En conséquence, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d’avoir à quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de suppression du sursis de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat sollicite de voir supprimer le délai dit pour trêve hivernale, sans faire valoir un quelconque moyen au soutien de cette demande. Seule la démonstration de voies de fait empêche l’application des délais prévus par ce texte.

Dès lors, et au regard des circonstances de l’espèce qui ne sont pas de nature à faire échec à la protection de la trêve hivernale, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formulées

A titre subsidiaire, Messieurs [T] et [O] [Y], forts de l’intervention volontaire de leur frère, M. [W] [Y], sollicitent le transfert du bail à leur trois noms, dès lors que la composition du ménage répond aux conditions ci-dessus.

Les défendeurs produisent, notamment, trois courriers en date du 9 janvier 2025 qui seraient signés des trois frères. M. [W] [Y] assure être revenu vivre avec ses frères 111 rue de la convention à Nantes, sans aucune précision supplémentaire quant à la date par exemple.

Toutefois, la régularité de cette pièce doit être mise en doute. En effet, outre le fait l’écriture des trois courriers présente de nombreuses similitudes laissant penser qu’ils ont été rédigés par la même personne, la signature apposée sur le courrier de M. [W] [Y] est totalement différente de celle de sa carte d’identité. En outre, il ressort des pièces du dossier que ce dernier déclare ses revenus 14 rue Jeanne Barret à Bouaye (44830), selon les avis d’impôts établi en 2024, 2023, et 2022 versés.

Dès lors, en l’absence d’élément justifiant l’occupation des lieux litigieux, par les trois frères, depuis plus d’un an avant le décès de feu [L] [Y], leur demande ne peut prospérer.

A titre infiniment subsidiaire, les défendeurs sollicitent de voir ordonner à Nantes Métropole Habitat de proposer un logement adapté à leur composition familiale.

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 3 : « Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. »

Il s’agit donc d’une possibilité pour le bailleur et en aucun cas le juge n’a compétence pour contraindre ce dernier.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Messieurs [T], [W] et [O] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de la présente instance, à l’exception de la notification à la préfecture, la demande n’étant pas fondée sur ce fondement.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais irrépétibles exposés dans la présente instance et non comprises dans les dépens. En conséquence, Messieurs [T], [W] et [O] [Y] seront condamnés à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

vu l’urgence,

PRENONS ACTE de l’intervention volontaire de M. [W] [Y] ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre Nantes Métropole Habitat et Mme [L] [Y] portant sur un local à usage d’habitation numéro 111 rue de la Convention à NANTES (44100) avec ses accessoires, à la date du décès de cette dernière, soit à compter 01 janvier 2024 ;

CONSTATONS que Messieurs [T] et [O] [Y] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement susvisé au détriment de la bailleresse ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Messieurs [T] et [O] [Y] et celle de tout occupant de leur chef des lieux d’habitation numéro 111 rue de la Convention à NANTES (44100) avec ses accessoires (garage, box, emplacement de stationnement notamment),

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

DISONS qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Nantes Métropole Habitat de sa demande visant à supprimer le délai prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Messieurs [T], [W] et [O] [Y] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS Messieurs [T] et [O] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer principal majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation des HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en main propre au bailleur ;

CONDAMNONS Messieurs [T], [W] et [O] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNONS in solidum Messieurs [T], [W] et [O] [Y] à payer à Nantes Métropole Habitat les entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat, à l’exception de la notification à la Préfecture.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

A. PARES S. ZARIFFA