TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024

GROSSE :

Le 17 octobre 2024

à M^e MELLOUL

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00910 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QNT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GABRI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cyril MELLOUL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [L] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 2 mars 2020, la SCI GABRI a donné à bail à Madame [L] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 750 euros charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2023, la SCI GABRI a fait délivrer à [R], un commandement d’avoir à payer la somme de 4.008,19 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 4 décembre 2023, la SCI GABRI a attrait Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, sous astreinte de 400 euros par jour de retard ; condamner Madame [R] à lui payer :* la provision de 4.306,69 euros au titre de la dette locative, à parfaire au jour de l’audience ;

* la provision de 7.500 euros au titre des indemnités d’occupation de février à novembre 2023, somme à parfaire à l’audience ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentée par son conseil, la SCI GABRI a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 15.500 euros.

Citée à étude, Madame [L] [R] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A la date du délibéré, fixée au 30 mai 2024, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la SCI GABRI de produire un décompte des sommes dues.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 4 juillet 2024, date à laquelle :

la SCI GABRI a comparu toujours représentée par son conseil et a réitéré ses demandes en actualisant sa créance à un montant global de 17.056,89 euros au jour de l’audience, terme du mois de juin 2024 inclus. Madame [R] n’a pas comparu et personne pour elle.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’est parvenu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [L] [R] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SCI GABRI.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 décembre 2023, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI GABRI justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 13 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 mars 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 janvier 2023, pour la somme en principal de 4.008,19 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 mars 2023.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou la locataire qui n’a au demeurant pas repris le paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [R] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et le recours à la force publique sont de nature à réparer le préjudice subi par la SCI GABRI et à favoriser la bonne exécution de la décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, suivant les mêmes modalités de révision que celles prévues au bail résilié, et de condamner Madame [R] à son paiement, soit un montant actuel de 750 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé dans les conclusions notifiées le 24 juin 2024, que Madame [R] reste devoir la somme de 16.758,19 euros (hors frais de procédure) au titre des loyers, charges et taxes d’ordures ménagères.

Madame [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif.

En l’absence de Madame [R] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, de demande ou d’accord de la bailleresse en ce sens, vu le montant important de la dette, il ne peut être envisagé de lui accorder d’office des délais de paiement de droit commun.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [R] à payer à la SCI GABRI une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

De plus, Madame [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2020, entre la SCI GABRI et Madame [L] [R], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 mars 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GABRI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à verser à la SCI GABRI, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 750 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à verser à la SCI GABRI, à titre provisionnel, la somme de 16.758,19 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes d’ordures ménagères impayés au 6 juillet 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] à verser à la SCI GABRI une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [R] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président