TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20/01/25

à M^e LACOME D’ESTALENX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20/01/25

à M^e ASDIGHIKIAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01358 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UFF

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.C.I. DEO JUVANTE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [P] [M]

né le 13 Janvier 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 avril 2022, la société civile immobilière DEO JUVANTE a donné à bail à M. [P] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 630 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 21 avril 2022, la société anonyme SEYNA s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire dans la limite de 36 mois de loyers et pour un montant maximum de 90 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière DEO JUVANTE a fait signifier à M. [P] [M] par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 188 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la société civile immobilière DEO JUVANTE et la société anonyme SEYNA ont fait assigner M. [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, subsidiairement, prononcer la résiliation de ce contrat,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique,

— condamner M. [P] [M] à payer les loyers et charges impayés au mois de janvier 2024, soit la somme de 4 534 euros dont 1 686 euros à la société bailleresse et 2 848 euros à la société caution avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer avec provision sur charges comme si le bail s’était poursuivi,

— condamner M. [P] [M] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés DEO JUVANTE et SEYNA exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 7 septembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois. La société SEYNA indique qu’aux termes de son engagement de caution elle est subrogée dans les droits de la société bailleresse pour les sommes payées, soit la somme totale de 2 848 euros. Elles s’opposent à l’octroi de délais.

Appelée à l’audience du 8 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

A cette audience, le sociétés DEO JUVANTE et SEYNA, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent la créance à la somme de 7 876 euros, dont 2 848 euros au profit de la caution selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, terme d’octobre inclus.

M. [P] [M], représenté par son conseil, demande la suspension de la clause résolutoire et un délai de 36 mois pour apurer sa dette en faisant valoir une situation personnelle et financière difficile. Il explique avoir perdu son dernier emploi, être à la recherche d’un nouvel emploi, avoir une fille de 11 ans en garde alternée et avoir fait une grave dépression.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière DEO JUVANTE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 avril 2022 contient une clause résolutoire ( article XI ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 septembre 2023, pour la somme en principal de 2 188 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 novembre 2023.

Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En outre le VII de ce même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que M. [P] [M] n’a procédé à aucun versement entre mai 2024 et octobre 2024. Il ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement fondée sur les dispositions précitées et partant, de suspension des effets de la clause résolutoire sont rejetées.

Sur la demande d’expulsion

M. [P] [M] étant occupant ans droit ni titre depuis le 7 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [P] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [P] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 682 euros actuellement et de condamner M. [P] [M] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [P] [M] reste devoir la somme de 7 876 euros, à la date du 1er octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

M. [P] [M] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

En application de l’article 1346-1 du code civil et aux termes de l’article IV de son engagement de caution du 21 avril 2022, la société SEYNA est subrogée dans les droits de la société DEO JUVANTE pour les sommes qu’elle a réglées en lieu et place du locataire. Les quittances produites aux débats justifient du règlement d’une somme totale de 2 848 euros correspondant à des impayés de loyers des mois de juillet 2022, août 2022, novembre 2022, août 2023, septembre 2023 et octobre 2023.

M. [P] [M] est donc condamné à payer la somme de 5 028 euro à la société civile immobilière DEO JUVANTE et celle de 2 848 euros à la société anonyme SEYNA, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la seule somme de 1 686 euros pour la première et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge des demanderesses les sommes exposées par elles dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2022 entre la société civile immobilière DEO JUVANTE et M. [P] [M] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière DEO JUVANTE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à la société civile immobilière DEO JUVANTE, la somme de 5 028 euros et à payer la société anonyme SEYNA la somme de 2 848 euros, décompte arrêté au 1er octobre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 mais seulement sur la somme de 1 686 euros pour la société civile immobilière DEO JUVANTE et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [P] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 682 euros , à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande des sociétés DEO JUVANTE et SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président