Du 23 septembre 2024

5AG

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/03748 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YO3L

S.A. CLAIRSIENNE

C/

ASSOCIATION LAIQUE [8], [S] [E], [O] [V], [P]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 23/09/2024

Avocats : M^e Fanny BESSON

M^e Jérémie HACHARD

M^e Clémence HAUTBOIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT du 23 SEPTEMBRE 2024

JUGE : Madame Anne Karine BOURCIER

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE

RCS Bordeaux 458 205 382

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémence HAUTBOIS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

ASSOCIATION LAIQUE [8], ( ès qualités de curateur de Madame [S] [E])

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jérémie HACHARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [S] [E]

né le 07 Août 1990 à [Localité 9], GIRONDE

[Adresse 11]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Jérémie HACHARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [O] [V]

sous curatelle

né le 07 Août 1970 à [Localité 3]

[Adresse 11]

[Adresse 6]

Représenté par M^e Fanny BESSON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [X] [R]

mandataire judiciaire à la protection des majeurs, ès qualités de curateur de M. [V] [O]

intervenant volontaire

représenté par M^e Fanny BESSON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au grefffe.

OBJET DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2017, la société CLAIRSIENNE a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [E] portant sur l’appartement 8, bâtiment E, escalier 4 au sein de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 7] dénommé « [Adresse 10] ».

Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2023, la société CLAIRSIENNE a assigné Mme [S] [E], l’association laïque [8] et M. [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir :

Juger que Mme [E] a manqué à son obligation d’avoir à jouir paisiblement du bien dont elle est locataire selon contrat conclu avec la société CLAIRSIENNE le 15 novembre 2017 sis [Adresse 11] à [Localité 7], [Adresse 6] ;Juger que M. [V] a manqué à son obligation d’avoir à jouir paisiblement du bien selon contrat conclu entre son épouse Mme [E] et la société CLAIRSIENNE le 15 novembre 2017 sis [Adresse 11] à [Localité 7], [Adresse 6], dont il est cotitulaire par l’effet de son mariage avec Mme [E] ;Ordonner la résiliation du bail consenti par la société CLAIRSIENNE à Mme [E] le 15 novembre 2017 portant sur un logement sis [Adresse 11] à [Localité 7], [Adresse 6] ;Ordonner l’expulsion de Mme [E] et de M. [V] du bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 7], ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;Condamner solidairement Mme [E] et M. [V] à verser à la société CLAIRSIENNE une indemnité d’occupation mensuelle de 629,52 €, à compter de la date de résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement Mme [E] et M. [V] à verser à la société CLAIRSIENNE la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Mme [E] et M. [V] aux entiers dépens de l’instance ;Ordonner d’exécution provisoire du jugement à intervenir.L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2023 puis renvoyée pour être utilement entendue lors de l’audience du 08 juillet 2024.

Lors de l’audience, régulièrement représenté par son conseil, la société CLAIRSIENNE actualise ses demandes comme suit :

Juger que Mme [E] a manqué à son obligation d’avoir à jouir paisiblement du bien dont elle est locataire selon contrat conclu avec la société CLAIRSIENNE le 15 novembre 2017 sis [Adresse 11] à [Localité 7], [Adresse 6] ;Juger que M. [V] a manqué à son obligation d’avoir à jouir paisiblement du bien dont elle est locataire selon contrat conclu avec la société CLAIRSIENNE le 15 novembre 2017 sis [Adresse 11] à [Localité 7], [Adresse 6], dont il est cotitulaire par l’effet de son mariage avec Mme [E] ;Ordonner la résiliation du bail consenti par la société CLAIRSIENNE à Mme [E] le 15 novembre 2017 portant sur un logement sis [Adresse 11] à [Localité 7], [Adresse 6] ;Ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner l’expulsion de Mme [E] et de M. [V] du bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 7], ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ;Juger n’y avoir lieu à l’octroi d’aucun délai pour quitter les lieux ;Condamner solidairement Mme [E] et M. [V] à verser à la société CLAIRSIENNE une indemnité d’occupation mensuelle de 548 €, à compter de la date de résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement Mme [E] et M. [V] à verser à la société CLAIRSIENNE la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Mme [E] et M. [V] aux entiers dépens de l’instance ;Rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de Mme [E] et de M. [V] assistés de leurs curateurs ;Ordonner d’exécution provisoire du jugement à intervenir.Elle expose que Mme [E] héberge M. [V], son compagnon, au sein du bien loué et que ceux-ci sont mariés. Depuis 2018, les Consorts [E]/[V] sont à l’origine de troubles répétés d’une particulière gravité que des tentatives amiables de résolution n’ont pas stoppé.

A l’appui de ses demandes, au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1729 du code civil, la société CLAIRSIENNE soutient que les Consorts [E]/[V] sont responsables de manquements à leur obligation de jouissance paisible du logement et sollicite la résiliation du bail.

En défense, Mme [E] sous l’assistance de l’association laïque [8] sollicite :

A titre principal :

Débouter la SA CLAIRSIENNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire :

Accorder à Mme [E] un délai de 02 ans à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;En tout état de cause :

Condamner la SA CLAIRSIENNE à payer à Mme [S] [E] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre Jérémie HACHARD ;Condamner la SA CLAIRSIENNE aux entiers dépens ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de la nature du litige.A l’appui de ses demandes, elle soutient qu’elle et son mari ne causent pas de trouble du voisinage au sein de la résidence. Elle explique, à titre subsidiaire que sa situation personnelle et médicale nécessite un délai pour quitter les lieux.

En défense, M. [V] sous l’assistance de M. [X] [R], es qualité de curateur de M. [V], sollicite :

Débouter la société CLAIRSIENNE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner la société CLAIRSIENNE à verser la somme de 600 € à M. [V] représenté par son curateur, M. [X] [R], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire :

Octroyer un délai de deux ans à M. [O] [V] pour quitter le logement situé [Adresse 11] à [Localité 7] ;Débouter la société CLAIRSIENNE de sa demande d’astreinte de 100 € par jour à compter d la signification du jugement à intervenir ;Débouter la société CLAIRSIENNE au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle de 629,52 € :Laisser à la charge des parties leurs dépens respectifs.A l’appui de ses demandes, il soutient à titre principal qu’il n’est pas à l’origine des troubles présents dans l’immeuble. Il expose à titre subsidiaire, que sa situation personnelle lui permet de solliciter un délai pour retrouver un logement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats ayant eu lieu, l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur la qualification du jugement :

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la résiliation du bail :

L’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cependant, en vertu de l’article 9 du code de procédure civil c’est au bailleur de démontrer que le locataire ou tout occupant de son chef serait l’auteur de troubles de jouissance. En outre, de tels troubles doivent exister et être caractérisés au jour où le juge statue.

En l’espèce, les troubles de jouissances allégués par la société CLAIRSIENNE depuis 2018 à l’encontre des Consorts [E]/[V] se rapportent à des altercations les opposant à plusieurs voisins, Mme [K] [U], Mme [B], Mme [L], Mme [J], M. [T], Mme [W]. Ils rapportent notamment des menaces de mort, des tapages nocturnes, des insultes à caractères racial, des agressions, des crachats, des incivilités dans l’ascenseur. Les troubles de jouissance perdurent en 2024 tel qu’ils apparaissent dans les attestations de Mme [Y], de Mme [W] datées de février 2024 et d’un mail adressé par l’employé d’immeuble à sa responsable en février 2024. La société CLAIRSIENNE produit plusieurs courriers que lui ont adressé les locataires, et les courriers adressés aux Consorts [E]/[V] leur demandant de cesser les troubles constatés. Il est également produit plusieurs plaintes et mains courantes des locataires mettant en cause les Consorts [E]/[V], et une condamnation pénale à l’encontre de M. [V].

Ainsi, au vu des témoignages et des différentes pièces produites, il apparait que les Consorts [E]/[V] n’use pas d’une jouissance paisible de leur logement depuis 2018 et que leurs manquements d’une particulière gravité perdurent.

Il est constant que les Consorts [E]/[V] sont mariés. Au visa de l’article 1751 du code civil, M. [V] est devenu cotitulaire du bail et contrevient également à son obligation de jouissance paisible du logement.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail d’habitation consenti par la société CLAISIENNE à Mme [S] [E] portant sur l’appartement 8, bâtiment E, escalier 4 au sein de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 7] dénommé « [Adresse 10] » à compter de la date de la présente décision.

Sur l’expulsion :

Conformément à l’article L412-1, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L412-3 « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

Faute de justifier en quoi le relogement des locataires ne peut avoir lieu dans des conditions normales, les Consorts [E]/[V] seront déboutés de leur demande de délai de deux ans.

Le délai de l’article L412-1 précité est un délai de principe qui joue de plein droit si « l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef», au sens d’une habitation effective (Civ. 2e, 9 janv. 2020, no 18-23.975). Il n’est pas constaté en l’espèce d’exception qui pourrait écarter le bénéfice de ce délai.

En conséquence, faute de départ volontaire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des Consorts [E]/[V] et celle de tous occupants de son chef à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique.

L’expulsion de des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dans ses dernières écritures soutenues lors de l’audience, la société CLAIRSIENNE sollicite une indemnité d’occupation mensuelle d‘un montant de 548 € correspondant au loyer mensuel charges comprises d’un montant de 456,73 € (tel qu’il apparait dans le relevé de compte du 06 mars 2024) majoré de 20 %. Cette indemnité correspond à la valeur de jouissance et à la réparation du préjudice subi par le bailleur.

Il conviendra de condamner les Consorts [E]/[V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisable selon les dispositions contractuelles à compter du jour du jugement jusqu’à la libération effective des lieux loués, soit la somme de 456,73 € majorée de 20 % tel que contractuellement prévu par l’article 19 du contrat de bail, soit la somme de 548 €.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés, hors dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Les Consorts [E]/[V] seront condamnés aux dépens.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Prononce, au jour de la présente décision, la résiliation du bail sur l’appartement 8, bâtiment E, escalier 4 au sein de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 7] dénommé « [Adresse 10] », consenti par la société CLAIRSIENNE à Mme [S] [E] pour manquement à l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

En conséquence, ordonne l’expulsion de Mme [S] [E] et de M. [O] [V] son mari, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Condamne solidairement Mme [S] [E] et M. [O] [V] à payer à la société CLAIRSIENNE à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges majorée de 20 %, soit la somme de la somme de 548 €, et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamne solidairement Mme [S] [E] et M. [O] [V] aux entiers dépens  ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Rappelle le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION