TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e Caroline CAUSSE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à M^e Ludivine FERAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00601 – N° Portalis DBW3-W-B7H-26JU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [S]

né le 08 Novembre 1983 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ludivine FERAL, avocat au barreau de MARSEILLE

— EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé établi le 25 février 2021 et prenant effet le 26 février 2021, Monsieur [S] [Y] a consenti à Monsieur [H] [E] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 700 euros outre 50 euros au titre des provisions sur charges;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [H] [E], le 22 juin 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2400,26 euros en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance .

La situation d’impayés locatifs a été signalée le 24 juin 2022 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;

Par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2023, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 10 janvier 2023, Monsieur [S] [Y] a fait assigner en référé Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7478,34 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 26 novembre 2022 ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués avec si besoin est, le concours de la force publique ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 avril 2023 et après six renvois a été retenue à celle du 18 avril 2024;

A l’audience, Monsieur [S] [Y] et Monsieur [H] [E] ont été représentés par leur conseil ;

Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [H] [E] demande au juge des référés de:

A titre principal

— déclarer les demandes de Monsieur [S] irrecevables devant la juridiction des référés, en raison des contestations soulevées, et faute d’urgence, de trouble manifestement illicite et de dommage imminent

A titre subsidiaire

— annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 juin 2022 faute de décompte précis de la dette locative et de mention du loyer et des charges

— débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes et notamment celle de constater la résiliation du bail car la clause résolutoire insérée au bail ne peut produire effet faute de commandement de payer valablement délivré

A titre infiniment subsidiaire

— fixer le montant de la dette locative comme suit :

. 750 euros x 15 mois d’août 2022 à novembre 2023 de loyer et provision sur charges dont à déduire les paiements de la CAF à hauteur de 1082 euros intervenus entre août et décembre 2022 (127+112+281+281+281) et dont à déduire les provisions sur charges appelées mensuellement sans avoir jamais été régularisées annuellement par le bailleur à hauteur de 50 euros x 24 mois (du 26 février 2021 au 26 février 2023), sous réserve d’actualisation à l’audience

— octroyer à Monsieur [H] les plus larges délais pour acquitter sa dette née depuis août 2022

— suspendre les effets de la clause résolutoire

A titre infiniment subsidiaire encore

enjoindre les parties à rencontrer un conciliateur de justice pour tenter de trouver une issue amiable à leur différend

En tout état de cause

laisser à la charge des parties les dépens et frais irrépétiblesdébouter Monsieur [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles ou subsidiairement les fixer à de plus justes proportions

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [Y] [S] demande au juge des référés, au visa des articles 24 et suivants de la loi du 06 juillet 1989, de :

déclarer Monsieur [S] recevable dans son actiondéclarer le commandement de payer valabledébouter Monsieur [H] de sa demande de délais de paiementdébouter Monsieur [H] de sa demande de désignation d’un conciliateur de justiceEn tout état de cause

débouter Monsieur [H] de ses demandes, fins et conclusions- condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 19036,80 euros en principal correspondant aux loyers dus suivant décompte arrêté au 26 février 2024, avec intérêts au taux légalconstater la résiliation du bailordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publiquecondamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 750 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif du locataire condamner le défendeur au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 13 juin 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2024 afin de permettre à Monsieur [S] [Y] de justifier de sa qualité de propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir, et aux parties de faire valoir leurs observations ;

A l’audience du 19 septembre 2024, les parties ont été représentés par leur conseil respectif qui ont réitéré les termes de leurs conclusions ;

Monsieur [S] [Y] a produit une attestation de propriété ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 09 janvier 2023 a été dénoncée le 10 janvier 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 13 avril 2023 ;

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 24 juin 2022 soit plus de deux mois avant l’assignation du 09 janvier 2023 ;

Enfin Monsieur [S] [Y] justifie sur réouverture des débats, par l’attestation établie le 07 février 2008 par Maître [B] [Z], notaire à [Localité 4], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

En conséquence, Monsieur [S] [Y] est recevable en ses demandes;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’existence de contestations sérieuses affectant le commandement de payer

Monsieur [H] fait valoir que le commandement de payer se heurte à l’existence de contestations sérieuses ;

Le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En l’espèce, le défendeur fait valoir que le commandement vise un décompte qui est erroné, en soutenant que la locataire a réglé régulièrement son loyer en espèces jusqu’au mois d’août 2022 et qu’il produit des quittances dont celle du 26 novembre 2021 qui fait état d’un paiement de 750 euros en espèces le 10 décembre 2021 ce qui contredit le décompte annexé au commandement de payer qui mentionne une somme de 700 euros payée pour le mois de novembre 2021;

Monsieur [H] ajoute qu’il produit 2 avis déchéances du 26 janvier 2022 l’un faisant état d’une dette de 800 euros et l’autre d’une dette de 1500 euros et qu’aucun de ces avis ne mentionne des frais à hauteur de 89 euros qui figurent sur le décompte annexé au commandement de payer;

Le requis conclut à la falsification du compte du locataire faite aussi à travers le mail du 3 août 2022 qui fait état d’une dette de 2100 euros à fin juillet 2022 en contradiction avec la dette de 2400,26 euros au 26 avril 2022 au commandement de payer;

Enfin, il conteste l’augmentation du loyer à 761,26 euros le 26 mars 2022 ;

Monsieur [S] [Y] fait valoir que Monsieur [H] ne justifie pas avoir réglé les loyers jusqu’au mois d’août 2022, que l’avis d’échéance du mois de février 2022 confirme le montant locatif impayé à savoir 50 euros pour le mois de janvier 2022 et 750 euros pour le mois de février, que l’avis d’échéance de janvier 2022 justifie la somme de 89 euros et s’agissant de la révision du loyer Monsieur [S] renvoie aux termes du contrat de bail ;

En l’espèce, il ressort du commandement de payer produit aux débats qu’un décompte est joint à ce commandement pour un montant total de 2400,26 euros;

La lecture du décompte joint au commandement de payer litigieux fait état d’un impayé de 89 euros le 31 décembre 2021 correspondant à un complément eau et ordures ménagères, et de trois mois d’impayés de janvier 2022 à mars 2022 inclus, à hauteur de 750 euros pour les mois de janvier et février et de 761,26 euros pour le mois de mars 2022 ;

De surcroît, s’agissant de la somme de 50 euros, il ressort de la quittance correspondant à la période du 26 novembre 2021 au 25 décembre 2021 que le locataire a réglé le 10 décembre 2021 la somme de 750 euros en espèces, que l’avis d’échéance suivante mentionne un report négatif de 50 euros qui n’est pas justifié par Monsieur [S];

La somme de 50 euros sera donc déduite de la créance et contrairement aux affirmations de Monsieur l’avis d’échéance du mois de janvier 2022 ne justifie pas la somme de 89 euros qui sera également déduite de la créance sollicitée dans le commandement de payer laquelle reste établie avec l’évidence requise en référé à la somme de 2261,26 euros;

Il sera rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

Il s’ensuit qu’il sera dit n’y avoir lieu à contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer du 22 juin 2022 ;

Sur la validité du commandement de payer formulée à titre subsidiaire par Monsieur [H] [E]

Monsieur [H] [E] soulève la nullité du commandement de payer au motif qu’il violerait les prescriptions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, que le décompte est arrêté au 26 avril 2022 alors que le commandement a été délivré le 22 juin 2022 , qu’il ne distingue pas les sommes reçues de la CAF, que des frais de 89 euros sont facturés sans justificatifs et que la somme de 761,26 euros n’est pas expliquée;

Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit énoncer de manière précise et exacte la nature et le montant des sommes réclamées qui ne peuvent concerner que des loyers et des charges ;

Si le décompte annexé au commandement de payer ne précise pas la ventilation des sommes entre les loyers et les charges réclamés, les montants mentionnés correspondent au loyer de 700 euros et provisions sur charges de 50 euros prévus contractuellement, la somme de 761,26 euros correspondant à la provision sur charges de 50 euros et au montant du loyer révisé conformément à l’article intitulé « Loyer – Révision » du contrat de bail liant les parties et prévoyant que le loyer sera indexé à la date anniversaire du contrat;

En outre, l’attestation de paiement de la CAF produite aux débats par le défendeur établit qu’aucun paiement n’est intervenu en janvier, février , mars et avril 2022 ;

Le décompte est dès lors suffisamment précis et détaillé en ce sens qu’il a permis au locataire de connaître les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation ;

De surcroît, les dispositions légales applicables n’imposent pas de produire un décompte arrêté à la date du commandement ;

Enfin il résulte des développements susvisés qu’il a déjà été répondu aux autres contestations soulevées par le défendeur ;

Il s’ensuit que le commandement de payer ne se heurte à aucune contestation sérieuse et n’encourt aucune nullité ;

Sur la clause résolutoire et la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 22 juin 2022, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2400,26 euros en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance au principal.

Il ressort des développements susvisés que ce commandement reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due soit 2261,26 euros;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;

Pour autant, Monsieur [H] [E] n’établit pas que les sommes dues ont été réglées dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 22 août 2022 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter 22 août 2022, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la condition d’urgence

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Monsieur [H] [E] soutient que Monsieur [S] [Y] ne justifie pas de la condition d’urgence ;

Or, l’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Monsieur [S] [Y] est un bailleur privé et l’ancienneté de la dette et le montant réclamé caractérisent en l’espèce l’urgence des demandes ;

Sur la condition de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite

Au sens de ce texte, le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, le trouble manifestement illicite étant en conséquence constitué dès lors qu’un logement est occupé sans droit ni titre.

Monsieur [H] fait valoir l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, le seul tort du requis étant l’existence d’un arriéré de loyers dont le montant est contesté ;

Il est rappelé que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite d’un immeuble et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable ;

Il est établi avec l’évidence requise en référé que la clause résolutoire étant acquise au 22 août 2022 , le trouble manifestement illicite est caractérisé au moment où le juge des référés statue;

Sur les loyers et charges impayés et l’existence de contestations sérieuses affectant le montant de la provision sollicitée au titre des loyers et charges impayés dans l’assignation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Monsieur [S] [Y] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant un contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes de sa créance dont un décompte actualisé au 26 février 2024 à la somme de 19036,80 euros;

Monsieur [H] fait valoir que le décompte produit au soutien de l’assignation ne mentionne aucun des paiements en espèces effectués par Monsieur [H] entre les mois de janvier et août 2022 et omet de mentionner les versements de la CAF effectués pour un montant total de 2192 euros seuls les versements du mois de mai 2022 pour un total de 923 euros figurant sur le décompte; il reprend en outre ses contestations déjà évoquées ci-dessus s’agissant de la somme de 89 euros et de la révision du loyer ;

Monsieur [H] souligne enfin qu’aucune régularisation annuelle de charges n’est intervenue et que si Monsieur [H] a cessé de payer son loyer résiduel à compter du mois d’août 2022, le montant de la dette locative est largement inférieur à celui réclamé ;

Il est rappelé qu’un décompte erroné produit à l’appui d’une assignation n’entache pas cette assignation de nullité ;

Il s’agit de déterminer si les sommes réclamées en définitive par Monsieur [S] se heurtent ou pas à l’existence de contestations sérieuses ;

Il ressort des développements susvisés concernant le commandement de payer que la somme de 50 euros doit être déduite du montant de la provision sollicitée, celle de 89 euros n’apparaissant plus au débit du compte du locataire ;

Il ressort en outre de l’attestation de paiement de la CAF produites par Monsieur [H] que les sommes suivantes ont été versées par la CAF à Monsieur [S], 923 euros en mai 2022, 90 euros en juin 2022, 97 euros en juillet 2022, 127 euros en août 2022, 212 euros en septembre 2022, 281 euros en octobre 2022, 281 euros en novembre 2022 et 281 euros en décembre 2022 pour un montant total de 2292 euros .

Or le décompte actualisé produit aux débats établit que les sommes susvisées de 97 euros et de 90 euros n’ont pas été portées au crédit du compte du locataire ;

Dès lors la somme de 187 euros sera déduite de la provision sollicitée ;

Il ressort des décomptes produits que le loyer a été révisé conformément aux stipulations contractuelles au mois de mars 2022 et au mois de mars 2023 ;

Concernant la régularisation des charges, il est rappelé que l’ obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

Or le bail liant les parties a pris effet le 26 février 2021 et le décompte produit est arrêté au 26 février 2024 ;

Et, si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges , il conserve effectivement le droit non seulement d’appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.

Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l’attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement ;

Il s’ensuit que l’obligation de payer les provisions sur charges ne se heurte à ce stade à aucune contestation sérieuse ;

Il ressort des pièces produites par Monsieur [H] , notamment des courriels, des quittances et des avis d’échéances que le requis ne justifie pas de paiements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte actualisé arrêté au 26 février 2024 ;

En définitive, la créance est établie avec l’évidence requise en référé à la somme de 18799,80 euros arrêtée au 26 février 2024 ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 18799,80 euros, Monsieur [H] [E] sera condamné à payer à titre provisionnel à Monsieur [S] [Y] la somme de 18799,80 euros représentant les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 26 février 2024;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [E] a sollicité des délais de paiement en déclarant et justifiant percevoir percevoir le RSA lorsqu’il ne travaille pas et des salaires et une prime d’activité lorsqu’il travaille sur des chantiers pour environ 500 euros;

Toutefois, le loyer et charges mensuels apparaissent trop élevés par rapport aux ressources de Monsieur [H] [E] qui ne sont pas suffisantes pour lui permettre de régler à la fois le loyer et charges courants et des mensualités d’apurement de la dette locative, laquelle ne cesse d’augmenter; le dernier décompte versé aux débats établissant en outre que le requis n’a pas repris le paiement des loyers au jour de l’audience, le dernier versement ayant été effectué au mois de février 2022 ;

De surcroît, Monsieur [S] [Y] n’est pas un bailleur institutionnel mais une personne physique qui a besoin de ses revenus locatifs pour s’acquitter des charges induites par la propriété du bien immobilier litigieux et n’a pas vocation à se substituer aux services sociaux;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement et il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [H] [E] sera redevable à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle fixée à la somme de 750 euros ainsi que sollicitée par le requérant dans ses conclusions, qui s’est substituée aux loyer, charges et accessoires et qui est due jusqu’à la libération effective des lieux, et sera condamné à la payer ;

Sur la demande tendant à voir désigner un conciliateur

Monsieur [H] sollicite la désignation d’un conciliateur sur le fondement de l’article 128 du code de procédure civile ; Monsieur [S] s’oppose à cette demande ;

L’ancienneté du litige et le montant conséquent de la dette en l’état du refus du requérant de trouver une solution amiable au litige, Monsieur [H] [E] sera débouté de sa demande de ce chef ;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [E] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance déjà signifié , et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité ne commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [S] [Y] qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, par provision, vu l’urgence, et en l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Monsieur [S] [Y] recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 août 2022;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 22 août 2022;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [S] [Y], la somme de 18799,80 euros représentant les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 26 février 2024;

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] à payer à titre provisionnel à Monsieur [S] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750 euros à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [E] de sa demande tendant à obtenir la désignation d’un conciliateur ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [Y] de sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance déjà signifié, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE