RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 MAI 2025

N° Minute : 289/25jcp

N° RG 24/00194 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CNN7

Entre: DEMANDEUR

Madame [X] [S] épouse [G]

née le 21 Mars 1952 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Et : DÉFENDEUR

Monsieur [M] [W] venant aux droits de Feue de Mme [I] [W] née [N], [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DÉBATS :

À l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement par M^me OLLITRAULT, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 15 mai 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à Me [Localité 6] et à Mr [W] le 15/05/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2003, Madame [X] [S] épouse [G] a donné à bail à Madame [I] [N] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 610 euros.

Madame [I] [N] est décédée.

Monsieur [M] [W], fils de Madame [I] [N], est resté dans le logement.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [X] [S] épouse [G] a fait délivrer à Monsieur [M] [W], par acte d’un commissaire de justice en date du 1er juin 2023, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 6 550 euros au titre de la dette locative et 302 euros au titre de la taxe d’ordures ménagère de l’année 2022 et l’a mis en demeure de justifier d’une assurance locative.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 2 août 2024, Madame [X] [G] a fait assigner en référé Monsieur [M] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1231 et suivants, 1224 à 1230 et 1741 du Code Civil et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Dire et juger Madame [X] [G] recevable et bien fondée en ses demandes, Y faisant droit,

Constater que la résiliation du contrat de location à usage d’habitation souscrit le 28 juin 2003, par feue Madame [I] [W] aux droits de laquelle se trouve son fils, Monsieur [M] [W], s’est opérée de plein droit, aux torts et griefs exclusifs de ce dernier le 1er août 2023, soit deux mois après le commandement de payer délivré et demeuré infructueux, En conséquence,

Ordonner que dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir, Monsieur [M] [W] ainsi que tout occupant de son chef, sera tenu de vider et de rendre entièrement libre de corps et de biens, le logement sis à [Adresse 8], sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard pendant deux mois, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit, Dire et juger que faute pour lui de s’exécuter dans le délai de huitaine, Madame [X] [G] sera d’ores et déjà autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, par commissaire de justice, au besoin avec le concours de la force publique, Dire que les biens laissés sur place seront déclarés abandonnés, Condamner Monsieur [M] [W] à payer par provision à Madame [X] [G] : La somme de 15160 euros sauf mémoire pour compte de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 juillet 2024, outre les intérêts de retard sur ladite somme à compter de la date du commandement de payer précité pour les sommes qui y sont portées, et de la date de signification de la présente assignation valant également mise en demeure pour le surplus et ce, jusqu’à parfait paiement, Une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et de ses accessoires jusqu’à la date à laquelle le logement sera totalement libéré de tous corps et biens, Une indemnité forfaitaire calculée selon le barème de récupération locative en cas de dégradation du logement constatée suite à la libération effective des lieux, Une indemnité supplémentaire de 1800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [M] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement.

Par décision du 16 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et invité Madame [X] [G] à produire tout document justifiant du transfert de bail au bénéfice de Monsieur [M] [W] ou toute observation sur le fondement juridique sur lequel elle fonde ses demandes.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 20 mars 2025.

A l’audience, Madame [X] [G], représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et produit la pièce sollicitée.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [M] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représentée valablement.

Le délibéré a été fixé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Monsieur [M] [W] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice, lorsque le montant et l’ancienneté de la dette sont supérieurs au seuil fixé par le préfet, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 1er juin 2023 a été signifié via l’application EXPLOC le même jour à la CCAPEX et l’assignation du 2 août 2024 a été régulièrement notifiée le même jour au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mars 2025.

L’action est donc recevable.

Sur le transfert du contrat de bail

En vertu de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’à la suite du décès de sa mère, Madame [I] [N] épouse [W], Monsieur [M] [W], qui vivait avec elle, a poursuivi sans discontinuité le paiement des loyers courants dès le mois suivant son décès jusqu’au mois d’août 2022.

Ces paiements attestent de la volonté de Monsieur [M] [W] de se maintenir dans les lieux et de reprendre les obligations du contrat de bail, la bailleresse ne s’y opposant pas au demeurant.

Par conséquent, il convient de reconnaître le transfert du contrat de bail du 28 juin 2003 au profit de Monsieur [M] [W].

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « X – CLAUSE RESOLUTOIRE et CLAUSES PENALES », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

En vertu du contrat de bail, Madame [X] [S] épouse [G] a fait délivrer à Monsieur [M] [W], le 1er juin 2023, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 6 550 euros au titre de la dette locative et 302 euros au titre de la taxe d’ordures ménagère de l’année 2022 et l’a mis en demeure de justifier d’une assurance locative.

L’acte d’assignation n’indique pas si Monsieur [M] [W] a justifié de l’assurance locative mais il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 août 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [X] [S] épouse [G] ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [M] [W] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, Madame [X] [S] épouse [G] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

Madame [X] [S] épouse [G] produit un décompte, arrêté au 31 juillet 2024, qui fait état d’une dette locative d’un montant de 15 160 euros.

Toutefois, en l’absence d’éléments justificatifs, la somme de 302 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères sur l’année 2022 et la somme de 159 euros au titre de la « provision révision chaudière » ne seront pas retenues.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [W] à payer à Madame [X] [S] épouse [G], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, la somme de 14 699 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023, date du commandement de payer délivré, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité forfaitaire sollicitée

Selon l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Madame [X] [S] épouse [G] sollicite la condamnation de Monsieur [M] [W] au paiement d’une indemnité forfaitaire calculée selon le barème de récupération locative en cas de dégradation du logement constatée suite à la libération des lieux, alors qu’il s’agit d’un dommage hypothétique.

L’existence de l’obligation est à tout le moins sérieusement contestable au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Par conséquent, Madame [X] [S] épouse [G] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir le paiement d’une indemnité forfaitaire calculée selon le barème de récupération locative en cas de dégradation du logement constatée suite à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [M] [W], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [X] [S] épouse [G] pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [M] [W] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONÇONS la résolution judiciaire du bail conclu entre Madame [X] [S] épouse [G] et Madame [I] [N] épouse [W], aux droits de laquelle vient Monsieur [M] [W], concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 2 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [X] [S] épouse [G] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une quelconque astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à payer à Madame [X] [S] épouse [G], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable majoré des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à payer à Madame [X] [S] épouse [G] la somme de 14 699 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023, date du commandement de payer délivré, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DISONS que, pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du mois d’août 2024, compte tenu du décompte précité, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTONS Madame [X] [S] épouse [G] de sa demande tendant à obtenir le paiement d’une indemnité forfaitaire calculée selon le barème de récupération locative en cas de dégradation du logement constatée suite à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à payer à Madame [X] [S] épouse [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 15 mai 2025,

LA GREFFIERE LA JUGE

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT