TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e ROSSINI Livia

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e ACUNZO Marielle

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/00544 – N° Portalis DBW3-W-B7H-26BY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [C], domicilié : chez SARL CORNER IMMOBILIER, [Adresse 5]

représenté par M^e Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [I]

née le 22 Mai 1980 à [Localité 2] (BOUCHES-DU-RHÔNE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marielle ACUNZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 10 juillet 2014, Monsieur [Z] [C], représenté par son mandataire en exercice, la SARL CORNER IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [G] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] a fait signifier à Madame [I] par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2022, un commandement de payer la somme de 10.033,59 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 26 octobre 2022 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le même jour, Monsieur [Z] [C], représenté par son mandataire en exercice, la SARL CORNER IMMOBILIER, a attrait Madame [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre:

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [G] [I] à lui payer :* la somme provisionnelle de 19.621 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 19 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision qu’au bail initial ;

* la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 1er juin 2023, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises avant d’être retenue et plaidée le 11 janvier 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

Monsieur [Z] [C] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a actualisé sa créance à la somme de 11.666,17 euros, selon décompte en date du 9 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais à Madame [I].

Madame [G] [I] n’a pas contesté la dette mais a sollicité de larges délais de paiement. Elle a précisé avoir repris le paiement du loyer courant. Actuellement en quête d’un logement social, elle souhaite demeurer dans les lieux.

Un rapport de diagnostic social et financier du locataire daté du 1er juin 2023 indique que Madame [I] est mère de trois enfants qu’elle élève seule, dont un est handicapé. L’arriéré locatif est né dans un contexte de fragilité psychique et de perte d’un emploi. Elle a cependant repris le paiement des loyers courants dans leur intégralité dès 2020 et sans interruption.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 octobre 2022, soit plus de deux mois avant l’audience du 1er juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juillet 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 août 2022, pour la somme en principal de 10.033,59 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 octobre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [I] reste devoir la somme de 11.666,17 euros, à la date du 9 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Madame [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que les derniers loyers courants ont été réglés avant l’audience.

Compte tenu de l’accord des parties, des délais de paiement dérogatoires seront ordonnés au bénéfice de Madame [I], dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [I] à payer à Monsieur [Z] [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [I] supportera les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2014 entre Monsieur [Z] [C], représenté par son mandataire en exercice, la SARL CORNER IMMOBILIER, et Madame [G] [I], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 6 octobre 2022 ;

CONDAMNONS Madame [G] [I] à payer à Monsieur [Z] [C], représenté par son mandataire en exercice, la SARL CORNER IMMOBILIER la somme de 11.666,17 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 9 janvier 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

AUTORISONS Madame [G] [I] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 320 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [G] [I] sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [C], représenté par son mandataire en exercice, la SARL CORNER IMMOBILIER, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer dans le bail d’origine ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [G] [I] à payer à Monsieur [Z] [C], représenté par son mandataire en exercice, la SARL CORNER IMMOBILIER la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président