TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06643

N° Portalis 352J-W-B7J-DAAOI

N° MINUTE : 1

Assignation du :

26 Mai 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [L] [P][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [O] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I SCI [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DEFENDERESSE

S.A.S NDBM1

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Thierry DOMAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0046

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 9 octobre 2014, la S.C.I. du [Adresse 3] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. NDBM1 des locaux situés [Adresse 3] – [Adresse 6] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de douze ans à compter du 1er janvier 2012 et jusqu’au 31 décembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 410 000 euros à compter du 1er janvier 2014.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « garagiste, vente de véhicules automobiles et d’accessoires, petit mécanique avec tout ce qui est destiné à l’automobile, bicyclettes, motocyclettes et généralement articles de sport et commerce s’y rattachant ».

À compter du 1er janvier 2024, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la bailleresse a signifié à la S.A.S. NDBM1 un congé pour la date du 30 septembre 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 615 000 euros.

Au 30 septembre 2024, le loyer s’élevait à la somme annuelle en principal de 497 129 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 février 2025, la S.C.I. du [Adresse 3] a notifié à la S.A.S. NDBM1 un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 608 000 euros le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.C.I. du [Adresse 3] a ensuite fait assigner la S.A.S. NDBM1 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 26 mai 2025, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 décembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.C.I. du [Adresse 3] reprenant les termes de son mémoire préalable et de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer le prix du bail renouvelé le 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 608 000 euros HT/HC,

— condamner la S.A.S. NDBM1 au paiement des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l’assignation sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la S.A.S. NDBM1 aux dépens.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 20 novembre 2025, la S.A.S. NDBM1 demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 421 850 euros HT/HC,

— être remboursée des trop-payés de loyer depuis la date du renouvellement, avec intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité, avec capitalisation,

— ordonner subsidiairement une expertise,

— fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 421 850 euros HT/HC depuis le 1er octobre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Le principe du renouvellement du contrat à compter du 1er octobre 2024 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-34 du code de commerce, le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative lorsque la durée du bail commercial initial est supérieure à neuf ans.

Il résulte des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce qu’à défaut d’accord, cette valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

En l’espèce, le bail initial a été conclu pour une durée de douze ans de sorte que le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2024 doit donc correspondre à la valeur locative des locaux.

La S.C.I. du [Adresse 3] a mandaté à titre amiable M. [C], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, selon lequel la valeur locative au 21 avril 2023 – date d’établissement du rapport – se chiffre à 608 000 euros hors charges et hors taxes par an.

La S.A.S. NDBM1 affirme pour sa part, sans produire d’éléments permettant de justifier sa prétention, que la valeur locative des locaux à la date du renouvellement s’élève à la somme annuelle en principal de 421 850 euros.

À défaut d’éléments probants venant corroborer le rapport amiable produit, ce dernier ne présente pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu à lui seul par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

En vertu de l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.C.I. du [Adresse 3] qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l’article 1536 dudit code qu’en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation et, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I. du [Adresse 3] et la S.A.S. NDBM1 et portant sur les locaux situés [Adresse 3] – [Adresse 6] à [Localité 4] à compter du 1er octobre 2024,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Désigne pour y procéder :

Monsieur [L] [P]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 3] – [Adresse 6] à [Localité 4], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er octobre 2024,

* du tout dresser rapport motivé,

* de tenter de concilier les parties ;

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. du [Adresse 3] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 7]) avant le 17 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Enjoint aux parties, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [O] [K]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 2]

avec pour mission :

* d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation,

* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

Dit que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

Dit que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

Dit qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

— la médiatrice en avisera immédiatement l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

— la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

— la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

Ordonne qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informe l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er mars 2027 au plus tard,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle de la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. NDBM1, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience de la juge des loyers commerciaux du 26 mai 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 18 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER C. AHSSAINI