N° RG 23/02744 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GD6V

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [J]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substituant la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 , plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [V] [J]

demeurant 02 mail des Petits Clos – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 11 février 2022, la SCI MAXPA a consenti à Madame [V] [J] un bail d’habitation portant sur un logement situé 34 rue Vincent Chevard, 1er étage à 28000 CHARTRES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros outre charges locatives.

Suite à des incidents paiement de loyers et charges, la SCI MAXPA a fait jouer l’engagement de caution contractée auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Cette dernière a réglé la somme de 920€ correspondant aux loyers et charges des mois d’avril et de mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 920 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

De nouveaux incidents de payer ont généré l’intervention de la caution et porté la dette à la somme de 6.440€

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [J] par notification électronique du 5 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite assigné Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant au fond, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2300 euros au titre de l’arriéré locatifs avec intrérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 920€ et à compter de l’assignation pour le surplus des demandes

une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers courants majorés des charges,

800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens, y compris le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée au représentant de l’État dans le département par notification électronique du 13 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024, et renvoyée à la demande des parties à l’audience du 24 septembre 2024

Puis l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a remis des conclusions maintenant l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.440 € et rappelant le dispositif VISALE et la défaillance de la locataire dans le paiement des loyers.

Il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [V] [J], citée par dépôt à étude, comparaît en personne, elle expose avoir quitté les lieux au mois de mars 2023, après remise des clés à la propriétaire du logement, qui était sa voisine. Elle communique sa nouvelles adresse, sollicite des délais de paiement et propose de verser 200 € jusqu’à apurement de la dette.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS

I. Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en recouvrement des impayés

Aux termes de l’article 2306 du code civil, “ La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.”

Selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir aux fins de paiement auprès d’un locataire pour les sommes versées à un bailleur au titre des loyers impayés.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement VISALE et les quittances subrogatives.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré locatif.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi dans sa version postérieure à la réforme dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 13 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits de l’espèce prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu avec effet le 11 février 2022 contient une clause résolutoire.

Le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juin 2023, pour la somme en principal de 920 €. Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 août 2023.

La locataire déclare, qu’étant sans revenu en 2023, elle dû quitter les lieux au mois de mars 2023, après remise des clés directement à la propriétaire du logement, dont elle était voisine, tout en reconnaissant qu’elle n’a pas notifié de congé dans les formes et délai prévus par le bail.

Le bail prévoit à cet égard, qu’en cas de congé donné par la locataire par lettre recommandée avec AR ou remise en main propre, le délai de préavis est de trois mois.

Ainsi, Madame [V] [J] n’ayant pas notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre son congé à la bailleresse, le délai de préavis ne pouvant courir qu’à compter du jour de la remise des clés.

Elle fournit sa nouvelle adresse et précise qu’ayant déjà rendu les clés, elle sera dans l’impossibilité de les rendre à nouveau, n’en disposant plus.

Le congé n’ayant pas été valablement donné par la locataire, il convient de retenir le 3 août 2023 comme date de résiliation du bail.

La locataire ayant quitté le logement avant la date de résiliation du bail, il n’y a pas lieu de statuer sur l’indemnité d’occupation ni la demande d’expulsion et sur les demandes subséquentes.

III. SUR L’ARRIERE LOCATIF :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles 542-2 et L.831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. »

L’article 1353 du code civil prévoit que «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il appartient donc à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, caution subrogée dans les droits du bailleur, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE justifie du contrat de cautionnement.

Elle produit également aux débats un décompte de créance, et quittances subrogatives pour les mois d’avril, mai, juin, juillet et août2023.

Compte tenu de la résiliation du bail au 3 août 2023 et du départ de la locataire du logement, les loyers ne sont dus jusqu’à cette date.

Madame [V] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1840€ (soit 460€ x 4 mois) à la date de la résiliation du bail.

Elle sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6.368,23 € au profit du bailleur avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juin 2023 sur la somme de 920€ et à compter de l’assignation sur le surplus.

Madame [V] [J] expose faire face à une situation financière difficile et demande des délais de paiement offrant d’apurer la dette par règlements mensuels à hauteur de 200€.

Elle perçoit selon ses déclarations un revenu mensuel de 1.800€, lorsqu’elle fait des missions d’intérim, mais n’a plus de mission actuellement et vit chez son compagnon.

Elle sera donc autorisée à s’acquitter de la dette locative en 4 mensualités d’un montant de 460€ chacune à compter de la signification du jugement à intervenir.

Il est rappelé si besoin que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [V] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure, il prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

2Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [V] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DECLARE la demande de paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement subrogée dans les droits et actions de la SCI MAXPA, recevable;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 3 août 2023 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail conclu entre la SCI MAXPA et Madame [V] [J] portant sur les lieux situé 54 rue Saint-Brice 28000 CHARTRES;

CONSTATE que Madame [V] [J] à libérer les lieux avant la date de résiliation du bail;

DIT n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur une indemnité d’occupation, ni à ordonner son expulsion, ni l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [V] [J] à verser à La SAS ACTION LOGEMENT SERVICESà titre provisionnel la somme de 1840€ (mille huit cent quarante euros) au titre de l’arriéré locatifs à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 3 août 2023, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 juin 2023 sur la somme de 920€ et à compter de l’assignation sur le surplus;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Madame [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Madame [V] [J] à verser à La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME