TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e Maxime PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à M^e LOMBARD Charlotte

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03719 – N° Portalis DBW3-W-B7H-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS D’ICF SUD-EST MEDITERRANEE (SA [Adresse 6]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant (décédé)

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale n°2023/010163 par décision du 12/06/2023)

représentée par M^e Charlotte LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 11 septembre 2012, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré, ICF Sud-Est Méditerranée, a donné à bail à Madame [M] [K] et à Monsieur [D] [K] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] dans le [Localité 7] pour un loyer de 391,89 euros, un loyer jardin de 14 euros et une provision sur charges de 156,86 euros.

Le 27 décembre 2022, des loyers étant demeurés impayés, la SA Vilogia a fait signifier à Madame [M] [K] un commandement de payer la somme en principal de 1.803,61 euros visant la clause résolutoire.

Le 2 mars 2023, Madame [M] [K] a été déclarée recevable à une procédure de surendettement.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, la SA Vilogia, venant aux droits d’ICF Sud-Est Méditerranée, représentée par son Directeur général, a fait assigner Madame [M] [K] et Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défauts d’assurance et de paiement des loyers, résiliation du bail et expulsion,

— condamnation solidaire aux paiements de la provision de 1.883,85 euros comptes arrêtés au 6 mars 2023, outre intérêts à compter du prononcé de la décision, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée comme le loyer, avec intérêts de droit,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Le 27 avril 2023, la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a décidé de prononcer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation avec un effacement total des dettes de Madame [M] [K].

Un diagnostic social et financier a été établi le 5 mai 2023.

A l’audience du 9 novembre 2023, Madame [M] [K] a signalé le décès de Monsieur [D] [K] et a sollicité un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. La SA Vilogia a donné son accord et a confirmé le montant de la dette locative à la somme de 880,79 euros suite à un effacement de la dette par la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon décision en date du 18 janvier 2024 aux fins d’établissement du décès de Monsieur [D] [K] et observations sur la demande, acceptée, de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire, la reprise du versement des loyers ne pouvant être vérifiée au vu des pièces transmises.

A l’audience du 15 février 2024, la SA Vilogia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1.208 euros et a été autorisée à communiquer un décompte actualisé de sa créance dans le temps du délibéré, ce qui n’a pas été fait.

Madame [M] [K], représentée par son conseil, a réitéré ses demandes conformément à ses conclusions visées le 9 novembre 2023. Elle a joint son dernier avis d’échéance et l’acte décès de Monsieur [D] [K] survenu le 2 septembre 2019 à [Localité 5] (Algérie).

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la qualité pour agir de la bailleresse

La SA Vilogia justifie de sa qualité pour agir par la production de son titre de propriété, s’agissant d’un acte notarié de vente en date du 1er novembre 2019.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 mai 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Vilogia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 28 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si la décision de recevabilité d’une Commission de surendettement intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 11 septembre 2012 contient en son article 10 une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.803,61 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce délai étant échu avant la décision de recevabilité de la Commission de surendettement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

A l’audience, la SA Vilogia fait état d’une créance actualisée à la somme de 1.208 euros.

En l’absence de décompte actualisé, il convient de retenir l’avis d’échéance en date du 20 décembre 2023 communiqué par Madame [M] [K] indiquant un solde débiteur de 880,79 euros au 20 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse.

Madame [M] [K] sera donc condamnée par provision au paiement de la somme de 880,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’avis d’échéance prend en compte l’effacement de la dette pour un montant de 1.933,80 euros. Il indique le paiement de l’échéance de novembre 2023, le prélèvement du mois de décembre 2023 n’étant pas mentionné comme impayé, visiblement en l’absence de retour.

Dans ces conditions, le versement des loyers sera considéré comme repris. Il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [M] [K], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée comme le loyer jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, 327,59 euros à ce jour,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les coûts de l’assignation et du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA Vilogia la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes accessoires sera rejeté.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2012 entre la SA Vilogia et Madame [M] [K] concernant le logement, situé [Adresse 3] dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 28 février 2023 ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à verser à la SA Vilogia, à titre provisionnel, la somme de huit cent quatre-vingt euros et soixante-dix-neuf centimes (880,79 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [M] [K] à s’acquitter de sa dette par 35 acomptes successifs et mensuels de vingt-cinq euros (25 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [M] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [M] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée comme le loyer, soit 327,59 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [M] [K] à payer à la SA Vilogia la somme de cents euros (100 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente