TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à Mme [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07293 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GH6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [D]

née le 28 Août 1975 à [Localité 7] (ISERE), demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [E] [P]

né le 15 Mai 1985 à [Localité 4] (NIGERIA), demeurant [Adresse 6]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2006 ayant pris effet le 1er novembre 2006 la société PHOCEENNE d’HABITATIONS aux droits de laquelle vient la SA UNICIL a consenti à Madame [O] [D] un bail d’habitation conventionné portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 574,31 euros outre 50,62 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er décembre 2016 les mêmes parties ont convenu d’un contrat de location portant sur un emplacement aux fins de stationnement d’un véhicule moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 71,61 euros et 1 euro de provision pour charges.

Le 17 janvier 2022, Madame [O] [D] a conclu un pacte civil de solidarité (PACS) avec Monsieur [E] [P].

Alléguant des impayés de loyers et charges, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 septembre 2022 à Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.894,86 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX le 23 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, dénoncé le 10 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. UNICIL a fait assigner Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, et demande de voir :

Déclarer recevable la demande de la SA UNICIL du fait de la saisine préalable de la CAF et de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;Constater la résiliation des baux liant les parties par l’effet du commandement de payer du 22 septembre 2022 ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] et de tous occupants de leur chef, du logement et de l’emplacement de stationnement avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner solidairement Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.817,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 Octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et avec somme à parfaire à la date de la décision,Condamner solidairement Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant des derniers loyers échus majorés des charges et autres accessoires, et tenant compte de la variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ciJuger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée annuellement sur l’indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyersCondamner solidairement Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] à payer à la SA UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

La S.A. UNICIL demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4.988,55 euros arrêtée au jour de l’audience. Le bailleur précise la reprise du paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2023. Il ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Monsieur [E] [R] bien que cité à étude, ne comparait pas.

Madame [O] [D] comparait en personne. Elle sollicite un échéancier pour apurer la dette précisant qu’une demande de FSL est en cours. Elle demande la suspension du jeu de la clause résolutoire pendant la période d’apurement de l’arriéré locatif.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 novembre 2023 a été dénoncée le 10 Novembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit dans le délai requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme:

La SA UNICIL doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la CAF le 22 décembre 2021 puis notifiée à la CCAPEX le 23 septembre 2022.

Par conséquent la S.A. UNICIL est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 10 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de location de l’emplacement de stationnement prévoit également la résiliation pour défaut de paiement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2022 pour un arriéré locatif de 2.894,86 euros.

Les sommes visées au commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est de principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 22 novembre 2022.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé à l’audience, que les locataires restent débiteurs d’une dette de 4.432,45 euros, après déduction des frais de procédure.

Outre le décompte locatif produit, Madame [O] [D] ne conteste pas devoir cette somme

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner solidairement Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] à payer la SA UNICIL cette somme de 4.432,45 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022 sur la somme de 2.894,86 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur. Madame [O] [D] indique percevoir un revenu mensuel variant entre 1.500 et 1.800 euros et précise que Monsieur [E] [P] bénéficie de ressources sensiblement égales. Le couple a 3 enfants à charge.

Il résulte de ces éléments que Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] disposent des capacités pour apurer la dette.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 123,12 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception:

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 856,47 euros incluant le loyer de l’appartement et du stationnement .

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation et au bail relatif à la place de stationnement liant les parties et situés tous deux [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies, à la date du 22 novembre 2022.

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation et du contrat de location de stationnement liant les parties ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] à payer à la S.A. UNICIL, la somme de 4.432,45 euros à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022 sur la somme de 2.894,86 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de 123,12 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5] de l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 856,47 euros incluant le loyer de l’appartement et du stationnement .

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [D] et Monsieur [E] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE