TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 10 Juin 2024

GROSSE :

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à Me ….Marion LACOME D’ESTALENX………………….

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/02146 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YNC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [P], dont le siège social est sis [Adresse 3] – En sa qualité de bailleur – [Localité 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [T] [W]

né le 07 Janvier 1995 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] – En sa qualité de locataire – [Localité 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2023, la SARL [P] a consenti à Monsieur [T] [W] un bail de sous-location pour une chambre meublée au sein d’une colocation dans appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant en partie impayés, la SARL [P] a fait signifier à Monsieur [T] [W] par acte d’huissier de justice en date du 20 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 859.82 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 18 mars 2024, la SARL [P] a fait assigner Monsieur [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [W], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamner Monsieur [T] [W] à lui payer la somme de 786.86 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté à mars 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [T] [W] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [T] [W] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [P] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 septembre 2023 et ce pendant plus d’un mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juin 2024.

A cette audience, la SARL [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [W], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 19) stipulant un délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [T] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 390 euros, et de condamner Monsieur [T] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [W] reste devoir au 1er juin 2024 la somme de 811.66 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus.

Monsieur [T] [W] sera condamné au paiement de cette somme à titre de provision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats démontre la persistance d’une dette, mais un versement régulier des loyers depuis 8 mois. La somme modérée restant due par ailleurs permet de considérer que le locataire est en situation de la régler par un étalement.

Compte tenu de ces éléments il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

à défaut pour Monsieur [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Monsieur [T] [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné, à s’acquitter de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

Il est rappelé que selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses la totalité des frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2023 entre la SARL [P] et Monsieur [T] [W], pour une chambre dans un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à payer à La SARL [P] la somme de 811.66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [T] [W] à s’acquitter de la dette par 8 versements mensuels successifs, soit 7 versements, de 100 euros avant le 5 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la présente décision, le 8eme mois devant solder la dette avec les intérêts ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [W] et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Monsieur [T] [W] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à La SARL [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE