TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 mars 2024 prorogé au 24/06/24

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2024

GROSSE :

Le 24/06/24

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24/06/24

à M^e COLOMBO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05182 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZRU

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [B]

né le [Date naissance 3] 1942 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [Y] épouse [B]

née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 12] (13), demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [A], [I] [R], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alicia COLOMBO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] ont fait assigner Mme [A] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater que Mme [A] [R] est occupante sans droit ni titre de l’appartement de type 3 à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [A] [R] à leur payer la somme de 8 618,64 euros au titre de l’indemnité d’occupation ayant couru entre le [Date décès 9] 2022, lendemain du décès de Mme [K] [R] et le [Date décès 11] 2023,

— la condamner à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 066,91 euros du [Date décès 11] 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— la condamner à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

— condamner Mme [A] [R] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] exposent que Mme [A] [R] occupe sans droit ni titre le logement avec garage loué par eux suivant contrat de bail du [Date décès 7] 2012 aux parents de Mme [A] [R], M. [E] [R] et Mme [K] [R] qui sont tous deux décédés, monsieur le [Date décès 4] 2016 et madame le [Date décès 8] 2022. Ils expliquent qu’ils ont eu la surprise de découvrir le décès de celle-ci suite à la procédure de référés qu’ils ont engagée à l’encontre de Mme [K] [R] aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion pour défaut d’assurance et de paiement des loyers par assignation 13 septembre 2022. Ils indiquent que lors de cette procédure Mme [A] [R] a usurpé devant le tribunal l’identité de sa mère dont elle a caché le décès afin d’obtenir des renvois et que c’est à la suite d’une tentative de négociation entre les parties à laquelle ni Mme [A] [R] ni sa mère ne se sont rendues et de leur demande auprès des services de l’Etat civil d’une preuve de vie de cette dernière qu’ils ont appris, le 27 juillet 2023, que Mme [K] [X] veuve [R] était décédée depuis le [Date décès 8] 2022. Ils précisent qu’ils ont déposé plainte pour escroquerie au jugement auprès du procureur de la république le 1er août 2023. Ils ajoutent que la dette locative pour laquelle ils ont délivré le 24 février 2022 un commandement de payer à Mme [K] [R] la somme de 3 535,16 euros a continué d’augmenter et que Mme [A] [R] qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le décès de sa mère n’a procédé à aucun règlement au titre d’une indemnité d’occupation. Ils estiment que le comportement frauduleux de Mme [A] [R] leur cause, outre des pertes financières tenant à l’absence de revenu locatif, un préjudice supplémentaire car ils doivent subir une procédure pénale et craignent de ne jamais récupérer leur bien.

Appelée à l’audience du 16 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 15 janvier 2024.

A cette audience, M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 13 881,25 euros au titre de l’indemnité d’occupation due par Mme [A] [R] du [Date décès 9] 2022, lendemain du décès de la locataire, au [Date décès 2] 2024 et voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à venir à la somme mensuelle de 1 076,91 euros. Ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles de Mme [A] [R] en invoquant l’adage « fraus omnia corrumpit » dès lors que Mme [A] [R] n’a pas sollicité le transfert du bail durant plus d’un an et a dissimulé le décès de sa mère au cours de la procédure de référés. Ils indiquent que la perte de loyers s’élève à un montant total de 19 979,10 euros entre les impayés imputables à la locataire Mme [K] [R] avant son décès puis à l’occupation illicite de sa fille, Mme [A] [R]. Ils ajoutent que celle-ci n’hésite pas à faire état de désordres tenant à des dégâts des eaux alors même qu’elle n’a communiqué aucune déclaration de sinistre et qu’elle sollicite un maintien dans les lieux et des délais de paiement alors même qu’elle n’a pas les moyens de régler les loyers et les charges.

Mme [A] [R], représentée par son conseil, demande aux termes de conclusions oralement soutenues à l’audience de :

débouter M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes,juger qu’elle a la qualité de locataire,condamner M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son trouble de jouissance,condamner M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à lui remettre un bail d’habitation signé à son profit,juger que cette somme viendra en compensation des sommes réclamées au titre des loyers impayés,lui accorder les plus larges délais de paiement, soit la possibilité de se libérer de sa dette en 24 versements,ordonner une mesure d’expertise et sursoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Au soutien de ses demandes, Mme [A] [R] fait valoir qu’en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 elle bénéficie, depuis le [Date décès 9] 2022, suite au décès de sa mère avec qui elle vit depuis 2017 dans l’appartement loué, du transfert du bail à son profit de sorte qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre. Elle indique que les bailleurs ne pouvaient ignorer le décès de leur locataire alors que M. [G], représentant du conseil syndical, en était informé. Il ne peut lui être reproché une escroquerie au jugement dès lors que la procédure diligentée était irrégulière du fait du décès de sa mère. Elle estime que le logement présente des désordres en raison des multiples dégâts des eaux subis ainsi que le garage où l’humidité a détérioré les affaires qu’elle y avait entreposées. Elle ajoute que si une dette devait être retenue à son encontre, un paiement de la somme de 1 020 euros intervenu en janvier 2023 doit être déduit et elle doit bénéficier d’un délai de 24 mois pour l’apurer, le refus des bailleurs de reconnaître sa qualité de locataire l’ayant privée du bénéfice d’allocations logement auxquelles elle pouvait prétendre. La persistance des désordres et l’inertie des bailleurs la conduit à solliciter une mesure d’expertise.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2023 prorogé au 24 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail

En application des dispositions de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Il est de principe que ce transfert s’opérant par l’effet même de la loi, il est automatique. Les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.

En l’espèce, par contrat sous signature privée en date du [Date décès 7] 2012, M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] ont donné à bail à M. et Mme [E] [R] un appartement de type 3 à usage d’habitation outre un garage n°231B en sous sol, situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 850 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le [Date décès 4] 2016, M. [E] [R] est décédé et il est établi que sa veuve, cotitulaire du bail, est décédée à son tour, le [Date décès 8] 2022.

Il n’est pas contesté que Mme [A] [R] est la fille de M. [E] [R] et de Mme [K] [R].

Il résulte d’un avis d’impôt établi en 2022 sur les revenus 2021, que celle-ci est domiciliée chez sa mère et d’une déclaration relative à la résidence qu’elle réside avec celle-ci depuis le 1er janvier 2017.

Les époux [B] contestent la validité de ce second document au motif qu’il est établi sur un formulaire de 2017 alors que la déclaration de résidence est datée par Mme [K] [R] et sa fille du 23 mars 2020 outre que la signature attribuée à Mme [K] [R] apparaît différente de celle figurant au contrat de bail.

Cependant, ces éléments ne sont pas suffisants pour en écarter l’authenticité alors même que la date d’édition du formulaire est sans effet sur la date à laquelle il peut être signé et que la comparaison des signatures attribuées à Mme [K] [R] sur celui-ci et sur le bail, lesquelles sont séparées dans le temps de 8 années, ne permet pas de relever des divergences manifestes.

En outre, deux attestations en la forme légale établies par Mme [C] [M] et Mme [F] [O] font état de la présence constante de Mme [A] [R] auprès de sa mère entre 2020 et 2022.

Enfin, il ressort du commandement de payer du 24 février 2022 que celui-ci a été signifié à domicile à Mme [K] [R] par remise de l’acte à une personne présente au domicile, en l’occurrence, Mme ([A]) [I] [R].

La communauté de vie entre la locataire et sa fille, un an au moins avant le décès de la première est donc établie.

Par ailleurs, les époux [B] produisent une ordonnance de référés de ce tribunal du 22 juin 2023 mentionnant Mme [K] [X] veuve [R] comme « comparante en personne » dans son chapeau. La motivation de cette décision ayant conduit à la réouverture des débats et au renvoi de l’affaire au 3 août 2023 pour permettre le respect du contradictoire précise que la défenderesse s’est présentée en personne après la clôture des débats et a justifié de son handicap qui a provoqué son retard.

Il en résulte que la personne qui s’est présentée devant le juge des référés à l’audience du 30 mars 2023 n’a manifestement pas indiqué que Mme [K] [R], défenderesse, était décédée depuis le [Date décès 8] 2022.

De plus, dans son courrier recommandé du 20 juillet 2023 adressé au cabinet Foncia en qualité de syndic, force est de constater que Mme [A] [R] fait état de sa mère grabataire et de la recherche d’un arrangement sans jamais mentionner que celle-ci est décédée depuis plusieurs mois.

Néanmoins, l’ordonnance du 22 juin 2023 prononce un renvoi et il n’est pas contesté que la procédure de référés n’a pas eu de suite.

En effet, les bailleurs indiquent avoir sollicité en juillet 2023, avant l’audience de renvoi du 3 août 2023, le service de l’état civil et avoir alors découvert le décès de leur locataire qui remontait à plus de six mois, de sorte qu’ils ont alors diligenté une nouvelle procédure, devant le juge du fond, dirigée cette fois à l’encontre de Mme [A] [R] aux fins d’obtenir son expulsion pour occuper le bien sans droit ni titre.

Or, si Mme [A] [R] ne justifie pas avoir porté à la connaissance des bailleurs comme du tribunal le décès sa mère, défenderesse, intervenu en cours de procédure de référés le [Date décès 8] 2022, laquelle avait été ouverte de son vivant sur une assignation en expulsion et constatation de la clause résolutoire en date du 13 septembre 2022 avec une convocation à l’audience du 15 décembre 2022, la fraude ou la tentative de fraude au jugement que cette dissimulation est susceptible de constituer dans la procédure de référés ne saurait pour autant affecter la présente procédure au fond qui oppose des parties différentes sur un fondement juridique différent.

De même, il n’est pas démontré que le fait que Mme [A] [R] n’ait pas invoqué son droit au transfert du bail dans le cadre de la procédure de référés ait fait obstacle à ce que M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] puissent faire valoir leurs droits dans la présente instance.

Dès lors, force est de constater que Mme [A] [R] est bien titulaire d’un droit sur le logement et le garage situés [Adresse 6] pour être titulaire du bail conclu le [Date décès 7] 2012 suite à son transfert à son profit, à compter du [Date décès 9] 2022, en raison du décès de sa mère Mme [K] [R], locataire.

La demande d’expulsion de M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] est donc rejetée.

Sur la demande en paiement

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation sur la période du [Date décès 9] 2022 au [Date décès 2] 2024 de M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] doit être requalifiée en une demande en paiement de loyers dès lors que l’existence d’un bail liant les parties a été retenue.

Il résulte du décompte produit que la somme de 1 020 euros versées par Mme [A] [R] en janvier 2023 a été prise en compte et que les bailleurs justifient de leur créance à hauteur de 13 881,25 euros au [Date décès 2] 2024.

Dès lors, Mme [A] [R] est condamnée à payer à M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] la somme de 13 881,25 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [A] [R] justifie revenus de l’ordre de 840 euros par mois tirés de pensions retraite et il résulte du décompte produit qu’elle n’a versé qu’un seul loyer sur 16 mois.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Mme [A] [R] en ne portant pas à la connaissance de M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] le décès de sa mère intervenu le [Date décès 8] 2022 alors même qu’elle était informée de la procédure de référés pour impayés de loyers diligentée à l’encontre de celle-ci a inutilement prolongé cette procédure de plusieurs mois, alors même qu’elle occupait le bien loué sans régler la moindre somme et n’ignorait donc pas que la dette locative ne faisait que s’aggraver au préjudice des bailleurs.

Son comportement fautif a eu pour conséquence de majorer leur préjudice financier et de les induire en erreur, ce qui justifie d’allouer à M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] une somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice tant moral que financier.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Alors qu’il a été jugé que Mme [A] [R] est titulaire d’un bail pour avoir bénéficié du transfert de celui conclu par sa mère le [Date décès 7] 2012, suite au décès de celle-ci, la demande de fixation d’une indemnité d’occupation est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Mme [A] [R] produit aux débats un procès-verbal de constat en date du 7 décembre 2023 établissant les désordres affectant le garage loué, accessoire au logement, tenant à une humidité et des infiltrations ayant détérioré les nombreux objets entreposés dans celui-ci (meubles, objets, vinyles, vêtements…) ainsi qu’un rapport de recherche de fuites établi par la société Elex à la demande de son assureur MACIF lequel conclut à une origine du sinistre provenant de fuites dans des colonnes communes de l’immeuble.

Dans ces conditions et alors qu’aucun élément ne permet de remettre en cause ces conclusions une expertise judiciaire n’apparaît pas nécessaire. Néanmoins, la demande d’indemnisation formée à l’encontre des bailleurs ne saurait prospérer en l’absence de tout élément permettant d’estimer la valeur des biens détériorés.

Par ailleurs, il résulte d’un second procès-verbal de constat dressé le même jour que l’appartement loué présente des désordres tenant à de la peinture cloquée sur le plafond de la salle de bain, des traces de moisissures ainsi que sur le plafond des WC, aux portes des éléments bas de la cuisine gondolés, à un interphone hors d’usage et à un chauffage de la pièce à vivre principale qui ne serait pas suffisant.

Force est de constater que le constat mentionne qu’un dégât des eaux est survenu en 2019 dans l’appartement et que les locataires auraient demandé en vain aux bailleurs de réaliser les travaux leur incombant mais qu’aucun élément n’est fourni par Mme [A] [R] établissant des réclamations et mises en demeure faites à ce titre aux bailleurs avant la présente instance ni aucune déclaration de sinistre.

Compte tenu de ces éléments, l’absence de réparation des désordres ne saurait être reprochée aux bailleurs et partant, la demande de réparation d’un trouble de jouissance subi ne saurait prospérer .

Sur les demandes accessoires

Mme [A] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DIT que Mme [A] [R] est titulaire, depuis le [Date décès 9] 2022, du contrat de bail conclu le [Date décès 7] 2012 entre M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] et Mme [K] [R] née [X], suite au décès de sa mère ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [A] [R] à payer à M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] la somme de 13 881,25 euros  ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [A] [R] ;

CONDAMNE Mme [A] [R] à payer à M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande de fixation d’une indemnité d’occupation de M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de Mme [A] [R] en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [A] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [A] [R] à verser à M. [N] [B] et Mme [U] [Y] épouse [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président