TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD [Localité 3]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à Mme [T] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06274 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4AEX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 9 avril 2013, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Madame [T] [X] et Monsieur [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 559 ,28 euros.

Monsieur [V] [R] s’est désolidarisé du bail et a quitté le logement en janvier 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Madame [T] [X] par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2023 un commandement de payer la somme de 2.026,88 euros, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 25 août 2023, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties faute du paiement des causes du commandement ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [T] [X] à lui payer :* la somme provisionnelle de 4.155,80 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 1er août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 23 novembre 2023, l’affaire a été retenue.

A cette audience, L’EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et Madame [T] [X] n’avait pas comparu et n’était pas représentée.

Madame [T] [X] s’est néanmoins présentée après la clôture des débats en justifiant d’une hospitalisation, la réouverture des débats a été ordonnée afin de respecter le principe du contradictoire.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT a réitéré ses demandes, en actualisant sa dette à un montant de 8.223,63 euros, hors frais de procédure, décompte arrêté au 20 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus.

Comparaissant en personne, Madame [T] [X] a sollicité des délais de paiement. Elle a expliqué être en arrêt maladie en raison d’un cancer. Elle souhaite quitter le logement et s’acquitter de sa dette à hauteur de 150 euros par mois.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 août 2023, soit deux mois avant l’audience du 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 23 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 avril 2013 contient une clause résolutoire (article VIII 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 24 mai 2023, pour la somme en principal de 2.026,88 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juillet 2023.

Madame [T] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues et de condamner Madame [T] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 8.223,63 euros reste due à la date du 20 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de janvier 2024 inclus et hors frais de procédure.

Madame [T] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à verser cette somme provisionnelle à l’EPIC 13 HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la proposition de règlement de Madame [T] [X], de sa bonne foi et de la qualité de la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [T] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 avril 2013 entre l’EPIC 13 HABITAT et Madame [T] [X] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 24 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] à payer à l’EPIC 13 HABITAT une somme provisionnelle de 8.223,63 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 août 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 20 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

AUTORISONS Madame [T] [X] à s’acquitter de sa dette par mensualités payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, suivant les modalités suivantes :

12 échéances successives et mensuelles de 200 euros, Suivies de 6 échéances successives et mensuelles de 400 euros, Suivies de 6 échéances successives et mensuelles de 570 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ; DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de l’office public de l’habitat 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [X] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président