TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e BELARBI Naïma

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04391 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GQY

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Y] [X] épouse [E]

née le 27 Février 1968 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [E]

né le 15 Décembre 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2017, Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ont donné à bail à Monsieur [C] [H] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le quatrième arrondissement de [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 720 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ont fait signifier à Monsieur [C] [H] par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024 un commandement de payer la somme de 10 450,07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] ont fait assigner Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser les requérants à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [C] [H] à leur payer la somme de 12 100,07 euros, au titre de loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 825 euros ;

— rejeter toutes les demandes de délais qui pourraient être formulées par Monsieur [C] [H] ;

— condamner Monsieur [C] [H] à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 12 septembre 2024, Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E], représentés par leur conseil, indiquent se désister de leur demande d’expulsion, le locataire ayant quitté les lieux le 31 août 2024 et maintiennent le surplus de leurs demandes.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [C] [H] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il sera constaté que Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] se désistent de leur demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [C] [H].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 02 juillet 2024 a été dénoncée le 04 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Les demandeurs versent au débat l’avis d’impôt taxes foncières pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 justifiant être propriétaires du bien litigieux.

Par conséquent, Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] sont recevables en leurs demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 5 juin 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 10 450,07 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire disposent d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [C] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [C] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers, hors charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 825 euros actuellement, et de condamner Monsieur [C] [H] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation, et du décompte fourni, que Monsieur [C] [H] reste devoir la somme de 14 232,72 euros, au mois d’août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme du mois d’août 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [C] [H] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 14 232,72 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 05 juin 2017 entre Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] d’une part et Monsieur [C] [H] d’autre part, concernant le logement, situé [Adresse 2] dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel hors charges, soit huit cent vingt-cinq euros (825 euros) à ce jour, à compter du 19 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à verser à Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E], à titre provisionnel, la somme de quatorze mille deux cent trente-deux euros et soixante-douze centimes (14 232,72 euros) décompte arrêté au mois d’août 2024 incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à verser à Madame [Y] [X] épouse [E] et Monsieur [Z] [E] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE