N° RG 25/02173 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UWCQ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/02173 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UWCQ

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL BOUCHE JEAN-PAUL

à la SELARL DUPUY-PEENE

à la SCP LERIDON LACAMP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], SIS [Adresse 5] ET [Adresse 3] À [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la SASU SEGITO, elle-même représentée par M. [G] [X], son directeur général et son président la SAS OTIGES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe DUPUY de la SELARL DUPUY-PEENE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SCI B4, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE

SARL ORACLE LE SALON, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-Paul BOUCHE de la SELARL BOUCHE JEAN-PAUL, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 16 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 4] est soumis au régime de la copropriété. Il comprend deux bâtiments A et B.

Par ordonnance du 08 décembre 2025 (n° RG 25/02153 et n° minute 25/2278), le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] a été autorisé à assigner en référé à heure indiquée la SCI B4 et la SARL ORACLE LE SALON.

Par actes de commissaire de justice du 09 décembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SASU SEGITO, a assigné la SCI B4 et la SARL ORACLE LE SALON devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés à l’audience indiquée.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 décembre 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

ordonner la cessation dans les lots 113, 114, 115 et 116 de la copropriété, de toute activité contraire aux dispositions du règlement de copropriété, telle que celle de salon de coiffure, et de tous travaux en vue de l’installation d’une telle activité,condamner la SARL ORACLE LE SALON au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour d’exploitation suivant la signification de la décision,condamner la SCI B4 à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

De son côté, la SCI B4 en sa qualité de propriétaire des lots en question et de bailleresse, demande au juge des référés, de :

débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes,condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SARL ORACLE LE SALON en sa qualité de preneur à bail commercial desdits lots et exerçant une activité de salon de coiffure, demande au juge des référés, de :

principalement :

déclarer non-écrite la clause de l’article 8 du règlement de copropriété modifié le 13 janvier 2025 stipulant « L’exercice d’activités commerciales est autorisé dans les lots 113, 114, 115, 116 (rez-de-chaussée et sous-sol du bâtiment B), mais restreinte au seul usage de bureau »,en conséquence, constater que l’activité de la SARL ORACLE LE SALON ne constitue pas un trouble manifestement illicite,débouter purement et simplement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,subsidiairement :

se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Toulouse, juge du fond, pour statuer sur la licéité des dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété,renvoyer les parties à mieux se pourvoir,débouter purement et simplement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,en tout état de cause :

condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande de faire cesser le trouble manifestement illicite

L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (…) ».

Le jour même où, par acte notarié du 13 janvier 2025, la SCI B4 devenait propriétaire des lots 113 à 116 au sein de copropriété, le règlement de copropriété était modifié en son article 8. Celui-ci devenait ainsi libellé : « Les locaux formant les lots 113-114-115-116 pourront être utilisé à usage d’habitation commercial ou professionnel. Aucune modification pouvant porter atteinte à ces destinations ne pourra être faite sans le consentement à l’unanimité des propriétaires. L’exercice d’activité commerciales est autorisée dans les lots 113-114-115-116 (rez-de-chaussée et sous-sol du bâtiment B), mais restreinte au seul usage de bureau ».

Sur le fondement de ces textes, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] considère subir un trouble manifestement illicite du fait de l’activité de salon de coiffure exercée par la SARL ORACLE LE SALON. Ce type d’activité ne respecterait pas selon lui, la destination de bureaux. Il sollicite du juge des référés qu’il y mette fin.

De leur côté, la SCI B4 et la SARL ORACLE LE SALON invoquent les dispositions de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte dispose que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites (…) ». Elles considèrent que le syndicat des copropriétaires a dénaturé la clause claire et précise du règlement de copropriété en limitant les activités commerciales au seul usage de bureau.

Dans sa version du 02 octobre 1981, l’article 8 du règlement de copropriété était ainsi rédigé : « L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation et pour partie à usage professionnel et commercial ; les locaux formant les lots n° 104 – 114 – 115 pourront être utilisés à usage d’habitation, commercial et professionnel (…) ».

La SCI B4 s’est portée acquéreur des lots 113 à 116 de la copropriété situés dans le bâtiment B. Dans l’acte notarié dressé le 13 janvier 2025 portant modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, il est notamment rappelé et décidé :

— en page 3, la SCI B4 « projette de procéder à des travaux de réhabilitation dans ces lots (n°113 à 116) : transformation du rez-de-chaussée et du sous-sol en local commercial et professionnel (…) »,

— en page 3, la SCI B4 « souhaite mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale : la mise à jour de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété suite aux travaux à effectuer dans ces lots, et afin d’en créer un seul local à usage commercial et professionnel »,

— en page 7 ; « Le projet étant de procéder à des travaux de réhabilitation des lots n°113 à 116 afin de transformer l’ensemble (aussi bien en rez-de-chaussée qu’au sous-sol) en local commercial et professionnel, il convient d’ajouter à l’article 8 du règlement de copropriété en vigueur, les dispositions suivantes :

« Les locaux formant les lots n°113-114-115-116 pourront être utilisés à usage d’habitation, commercial ou professionnel. Aucune modification pouvant porter atteintes à ces destinations ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des propriétaires. L’exercice d’activités commerciales est autorisé dans les lots 113-114-115-116 (rez-de-chaussée et soul-sol du bâtiment B) mais restreinte au seul usage de bureau. »

Il s’agit là de la traduction d’une résolution votée en assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2024 qui est venue limiter la destination commerciale des lots 113 à 116 « au seul usage de bureau ».

Il résulte des débats et des pièces versées, l’analyse suivante.

L’usage de bureau est un usage principalement professionnel. Autrement dit, exercer une activité de bureau ne constitue pas l’exercice d’une activité commerciale, laquelle à naturellement vocation à recevoir et accueillir des clients au sein des locaux exploités.

Dès lors, la rédaction modifié de l’article 8 du règlement de copropriété pose plusieurs difficultés.

D’abord, elle est paradoxale. En effet, limiter l’exercice d’activités commerciales au seul usage de bureau, revient à ne pas autoriser effectivement celles-ci.

Ensuite, sous réserve de l’appréciation du juge du fond, elle paraît illicite. Elle impose une restriction disproportionnée aux droits de l’un des copropriétaires qui n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble et des lots concernées. Celle-ci est bel et bien mixte, c’est à dire « à usage d’habitation, commercial et professionnel ». Elle contrevient assurément au principe de la liberté du commerce et de l’industrie pour lequel les restrictions admissibles ne sont pas applicables à un salon de coiffure. Une telle activité ne porte « atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, elle s’inscrit en rupture avec l’usage commercial historique qui semble avoir été celui des lots 114 et 115 au moins, et ce, depuis de nombreuses années, comme le démontre la présence d’un vieux four au sein de ces locaux, avant les travaux de réhabilitation opérés par la SCI B4. Cette volonté de l’assemblée générale de circonscrire les activités au seul usage de bureau au moment même de l’acquisition des lieux par la SCI B4, marque une claire défiance à son égard et peu de considération pour les lourds investissements opérés par elle pour réhabiliter les lieux et en tirer des revenus fonciers en lien avec la destination mixte de la copropriété.

Ces difficultés ne permettent pas à la présente juridiction de considérer que le trouble invoqué serait manifestement illicite.

Bien plus, la nouvelle rédaction de cet article 8 du règlement de copropriété, restreignant à ce point l’usage commercial des locaux, doit être déclaré non écrite pour la partie qui porte atteinte au principe de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à savoir le libellé « mais restreinte au seul usage de bureau. » Cette mention vient imposer une restriction aux droits des copropriétaires qui n’est ni justifiée par la destination mixte de l’immeuble et qui porte une atteinte disproportionnée au principe de la liberté du commerce et de l’industrie.

Cette partie de clause sera réputée non écrite.

Au surplus, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], sur qui pèse l’office probatoire, ne démontre pas le caractère manifestement illicite du trouble qu’il invoque.

Il n’y a donc pas lieu à référé et la partie demanderesse sera déboutée de ses prétentions.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], partie perdante en ce qu’il succombe en ses prétentions, supportera la charge des entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire application de ce texte au profit de la la SCI B4 et de la SARL ORACLE LE SALON qui ont été chacune contraintes d’exposer en urgence des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir leurs droits en justice, dans le cadre d’une procédure de référé à heure indiquée.

Il lui sera versé à chacune la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS non écrite la mention : « mais restreinte au seul usage de bureau » figurant au dernier alinéa de l’article 8 du règlement de copropriété tel que modifié par acte notarié dressé le 13 janvier 2025 portant modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété ;

REJETONS l’ensemble des prétentions formulées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SASU SEGITO, formulées à l’encontre de la SCI B4 et de la SARL ORACLE LE SALON ;

CONDAMONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SASU SEGITO, à verser à la SCI B4 la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SASU SEGITO, à verser à la SARL ORACLE LE SALON la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSONS la SCI B4 de toute participation à la dépense commune des frais engendrés par la présente procédure ;

CONDAMONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SASU SEGITO aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 19 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,