COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

N° RG 24/03853 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWWC

N° : 25/00191

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 4]

représenté par Madame [T] [L], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Mars 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Sylvie GUILLEMEAU, Greffière, lors des débats et de Nebia BEDJEDIET, Greffière, lors du délibéré,

GROSSE : TLH

EXPÉDITIONS : M. [H], Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 1er juin 2021, l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT a consenti un bail d’habitation à monsieur [D] [H] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel de 276,71 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 27 juin 2024, l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 octobre 2024, dénoncé le 25 octobre 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT a fait assigner monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

À titre principal :déclarer la demande de l’Office Public de l’Habitat de Loir-et-Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT – recevable et bien fondé, et en conséquence:constater la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire de la location dont s’agit et déclarer monsieur [D] [H] occupant sans droit ni titre ;ordonner l’expulsion pure et simple de monsieur [D] [H] et de tous occupants de son chef ;condamner monsieur [D] [H] :à payer la somme de 3472,19 Euros en principal, arrêtée à la date du 10 octobre 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai deux mois suivant la délivrance du commandement soit en l’espèce, le 28 août 2024, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;À titre subsidiaire :prononcer la résiliation du bail pour faute ;ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non-respect des clauses contractuelles ;déclarer monsieur [D] [H] sans droit, ni titre ;ordonner l’expulsion pure et simple de monsieur [D] [H] et de tous occupants de son chef ;condamner monsieur [D] [H] :à payer la somme de 3472,19 Euros en principal, arrêtée à la date du 10 octobre 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux;En tout état de cause :condamner monsieur [D] [H] aux entiers dépens ;condamner monsieur [D] [H] à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 CPC ;

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 5 mars 2025.

Au cours de cette audience, l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il fait valoir que monsieur [D] [H] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement.

En défense, monsieur [D] [H] était présent à l’appel des causes. Il reconnait la dette existante. En revanche, parti en cours d’audience sans justificatif, il n’a fourni aucun élément relatif à sa situation personnelle. Par suite, la décision sera rendue de manière contradictoire.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par voie postale le 3 juillet 2024 dont elle a accusé réception le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 24 octobre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 1er juin 2021, le commandement de payer délivré le 27 juin 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 3472,19 euros à la charge de monsieur [D] [H] à la date du 10 octobre 2024 (échéance de d’octobre non incluse).

Il convient d’écarter de cette somme :

— les frais de commandement de payer et de justifier d’une assurance pour 166,96 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les pénalités que l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT impute au locataire pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies, soit 91,44 euros à ce titre.

En s’abstenant de participer à l’entièreté de l’audience, Monsieur [D] [H] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [D] [H] sera condamné au paiement de la somme de 3213,79 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 octobre (échéance d’octobre non incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation, faute pour le demandeur de justifier de la communication à la défenderesse d’un décompte arrêté à la date alléguée d’acquisition de la clause résolutoire.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VI des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 juin 2024, l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1744,03 euros dont 1618,30 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 aout 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à monsieur [D] [H] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [H] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 28 aout 2024, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 1er octobre 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le cout du commandement de payer délivré le 27 juin 2024 et de l’assignation.

En revanche, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance, restera à la charge de la bailleresse dès lors qu’elle ne fait pas parti de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne permet de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT recevable ;

CONDAMNE monsieur [D] [H] à payer à l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 3213,79 euros (décompte arrêté au 10 octobre 2024, terme du mois d’octobre non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 24 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er juin 2021 entre l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT et monsieur [D] [H] portant sur le logement situé [Adresse 2] à la date du 28 aout 2024 ;

DIT monsieur [D] [H] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [D] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [D] [H] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [D] [H] à payer à l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE l’OPH de Loir et Cher – TERRES DE LOIRE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [D] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,