RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM [B] PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00359 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5NA

MINUTE N° : 141

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

[B] 16 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [R]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION [B] TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ [B] LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2023, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] un logement situé [Adresse 5] (2ème étage, appartement N) à Saint-Leu-la-Forêt (95320), pour un loyer mensuel initial de 510 euros et 60 euros de provisions mensuelles sur charges récupérables.

Par acte séparé du 14 novembre 2023, Monsieur [N] [Q] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SCI [W] [B] [Adresse 6] a fait signifier à Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 988,32 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 juillet 2025.

Par notification électronique du 16 juillet 2025, la SCI [Adresse 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner Madame [M] [R], Monsieur [D] [V] et Monsieur [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 septembre 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [R], Monsieur [D] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [M] [R], Monsieur [D] [V], et Monsieur [N] [Q] en sa qualité de caution, au paiement des sommes suivantes :

* 6 653,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 sur la somme de 6 988,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle de 570 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront la somme de 273,58 euros au titre du commandement de payer ;

— rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 30 septembre 2025.

À l’audience, la SCI [W] [Adresse 7], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

La SCI [Adresse 8] [Adresse 6] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 juillet 2025.

Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Monsieur [N] [Q], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (famille inconnue du service, absents aux rendez-vous).

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI [W] [B] [Adresse 6] aux fins de constat de résiliation du bail des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 septembre 2025, que la SCI [W] [B] [Adresse 6] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] à payer à la SCI [W] [B] [Adresse 6] la somme de 6 653,48 euros, au titre des sommes dues au 17 septembre 2025.

S’agissant des intérêts, l’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues.

En l’espèce, la SCI [W] [B] [Adresse 6] sollicite l’application des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025 sur la somme de 6 988,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Toutefois, cette date ne saurait constituer le point de départ des intérêts, faute de mise en demeure intervenue à cette échéance. En conséquence, les intérêts au taux légal courront à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats souscrits à compter du 29 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 novembre 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers et des charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Toutefois, le commandement de payer du 11 juillet 2025 indique que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 6 988,32 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Il y a donc lieu de faire application du délai de deux mois, les locataires ayant été avertis de cette durée, qui leur est plus favorable.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, entraînant la résiliation du bail à compter du 12 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2025, de sorte que Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, à compter de cette date, d’un montant de 570 euros par mois, jusqu’au départ effectif des locataires, et de condamner solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] à son paiement à compter du 12 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 6 653,48 euros, arrêtée au 17 septembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 12 septembre 2025 au 17 septembre 2025.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [N] [Q] en qualité de caution :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Conformément à l’article 2015 du code civil, le cautionnement ne se présume point et doit résulter d’un engagement exprès de la caution. En outre, son étendue ne saurait excéder les limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement signé le 14 novembre 2023 que Monsieur [N] [Q] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V], pour une durée de 6 ans, dans la limite de 41 040 euros en principal et accessoires.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, aux termes de l’article 1193 du code civil, les contrats ne produisent d’effet qu’entre les parties et dans les limites de ce qu’elles ont prévu ; il s’ensuit de ces dispositions que la reconnaissance de dette doit correspondre au montant réellement dû et ne peut excéder l’obligation certaine, liquide et exigible du débiteur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la reconnaissance de dette signée par Monsieur [N] [Q] le 31 octobre 2024 porte sur un montant de 27 727 euros, supérieur à celui des loyers et charges effectivement échus, tel que justifié par le décompte produit en date du 17 septembre 2025.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [Q] au paiement solidaire des sommes effectivement dues conformément au décompte arrêté au 17 septembre 2025, au titre du paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [M] [R], Monsieur [D] [V] et Monsieur [N] [Q] aux dépens de l’instance. Les frais du commandement de payer seront liquidés à la somme de 172,15 euros, telle que taxée.

Il convient également de condamner in solidum Madame [M] [R], Monsieur [D] [V] et Monsieur [N] [Q] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SCI [Adresse 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 novembre 2023 entre la SCI [Adresse 1] d’une part, et Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] (2ème étage, appartement N) à Saint-Leu-la-Forêt (95320), sont réunies à la date du 12 septembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [R], Monsieur [D] [V] et Monsieur [N] [Q] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 6 653,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 septembre 2025 échéance de septembre 2025 incluse ;

REJETTE la demande de la SCI [Adresse 1] visant à faire courir les intérêts à compter du 11 septembre 2025 et DIT que les intérêts courent à compter du présent jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] à compter du 12 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 570 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 6 653,48 euros comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 12 au 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Q] à garantir solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [D] [V] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 12 septembre 2025 et dans la limite de son engagement de cautionnement, soit 6 ans et 41 040 € ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [R], Monsieur [D] [V] et Monsieur [N] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant la somme de 172,15 euros au titre du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [R], Monsieur [D] [V] et Monsieur [N] [Q] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION