TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Avril 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :

Le 26 avril 2024

à M^e Maxime PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 avril 2024

à M. [J] [O]

Le 26 avril 2024

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05427 – N° Portalis DBW3-W-B7H-32UH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [O]

né le 10 Juillet 1952 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 25 août 1999, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré Logirem a donné à bail à Monsieur [J] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le [Localité 5], pour un loyer mensuel de 1.559,179 francs et des provisions sur charge représentant une somme totale de 647,47 francs, outre une taxe de 38,99 francs.

Le 23 mai 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Vilogia a fait signifier à Monsieur [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, la SA Vilogia, venant aux droits de la SA Logirem et agissant poursuites et diligences de son Président directeur général, a fait assigner Monsieur [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion,

— condamnation au paiement à titre de provision de la somme de 4.175,90 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, avec indexation,

— condamnation au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

A l’audience du 15 février 2024, la SA Vilogia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 7.943,01 euros.

Comparant en personne, Monsieur [J] [O] a sollicité des délais de paiement et s’est engagé à solder une partie de sa dette par la remise de deux chèques dans le temps du délibéré. Il a été invité à en justifier dans le temps du délibéré.

La SA Vilogia s’en est rapportée sur la demande de délai de paiement. Elle a rappelé que le dernier versement était intervenu au mois de juin 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la qualité pour agir

La SA Vilogia justifie de sa qualité pour agir par la production de son titre de propriété en date du 26 octobre 2022.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 9 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si le bail conclu le 25 août 1999 ne contient pas clause résolutoire, en l’état des conditions particulières versées au débat, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023, pour la somme en principal de 3.253,10 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2023.

Monsieur [J] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 490,35 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [J] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [O] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 7 544,89 euros, à la date du 31 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [J] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [J] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme provisionnelle de 7 544,89 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] ne justifie ni de la reprise du versement du loyer, le décompte actualisé indiquant un dernier virement le 5 juin 2023, ni du paiement partiel de sa dette dans le temps du délibéré.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En l’absence de demande déterminée et tenant les positions respectives des parties, la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 1999 entre la SA Logirem d’une part et Monsieur [J] [O] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2] dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 24 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Vilogia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit quatre cent quatre-vingt-dix euros et trente-cinq centimes (490,35 euros) à ce jour, à compter du 24 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à verser à la SA Vilogia, à titre provisionnel, la somme de sept mille neuf cent quarante-trois euros et un centime (7.943,01 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 31 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [O] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la SA Vilogia de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente